沈永淳
7月27日，深圳市中級(jí)人民法院，深圳碧嶺華庭61戶業(yè)主再次成為了深圳業(yè)主維權(quán)的焦點(diǎn)。與他們一起的是深圳其他一些小區(qū)業(yè)主，他們有一個(gè)共同點(diǎn)，就是要與發(fā)展商博弈房地產(chǎn)合同附表四。
業(yè)主維權(quán) 附表四凸顯下位法與上位法沖突
碧嶺華庭業(yè)主再向附表四說不
今年初，碧嶺華庭的61戶業(yè)主因?yàn)閷λ徺I的房子的附表四不滿，向羅湖區(qū)人民法院提起了訴訟，要求法院依法確認(rèn)被告方起草的售房格式合同中附表四的1、2、3、4條款無效。判令撤消以上確認(rèn)無效的合同條款。理由是在簽訂正式合同時(shí)，發(fā)展商利用格式合同的優(yōu)勢，以附表的形式增加了合同條款，將其視為合同的組成部分并要求原告簽署，發(fā)展商以附表形式增加條款嚴(yán)重違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，其行為直接侵害了原告的合法利益。
羅湖區(qū)人民法院依法公開審理后做出一審判決，駁回了碧嶺華庭業(yè)主的請求，理由是合同附表四中屋頂、外墻使用權(quán)已作了明確規(guī)定，合法有效；被告已經(jīng)辦理了附著物廣告收益的初始登記，廣告收益權(quán)應(yīng)歸被告所有。雙方對地下車庫的約定符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，內(nèi)容合法有效。
判決下來后，碧嶺華庭的61戶業(yè)主對一審判決不服，并向深圳中院提起上訴。
對于一審判決，碧嶺華庭的部分業(yè)主表達(dá)了不滿�！拔覀儸F(xiàn)在已經(jīng)不是針對碧嶺華庭的發(fā)展商了，而是針對目前整個(gè)深圳地產(chǎn)界的做法。與發(fā)展商博弈，無疑我們是弱勢的，但是我們希望通過我們的行動(dòng)能夠?qū)Υ蚱菩袠I(yè)的不平等規(guī)矩有所促動(dòng)。”業(yè)主江先生在開庭前向記者表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。
維權(quán)斗士王海原審判決適用法律錯(cuò)誤
庭審中，一張大家熟悉的面孔出現(xiàn)在上訴人代理席上，他就是著名的維權(quán)人士王海。他顯然是有備而來。他在庭上拋出了上位法與下位法相沖突的觀點(diǎn)。“原審判決適用法律錯(cuò)誤，深圳市人大制定的《條例》第十三條第二款與《房地產(chǎn)管理法》土地使用權(quán)屬和房屋所有權(quán)不可分離的基本原則相悖，不能作為定案的依據(jù)�！�
“根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的基本原則，地下車庫作為附著在該土地上的建筑物，只能作為整個(gè)建筑物的附屬公共設(shè)施存在，其本身無法取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。其所有權(quán)歸屬也只能依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的原則，即土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移二者不可分離的原則來確定。也就是說，由于小區(qū)內(nèi)的土地是由購買了該小區(qū)房屋的業(yè)主們進(jìn)行分?jǐn)偟�，所以按照上述法律原則，該小區(qū)內(nèi)沒有計(jì)入容積率沒有銷售許可證的建筑物，包括地下車庫、會(huì)所等的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共同所有。但《條例》第十三條第二款卻確立了用合同雙方約定來確定地下車庫等公共設(shè)施所有權(quán)歸屬的原則，該規(guī)定實(shí)質(zhì)上是通過深圳市地方人大立法的方式把全國人大常委會(huì)制定的《房地產(chǎn)管理法》確定的土地使用權(quán)和附著在土地上的建筑物的所有權(quán)不能分割的原則否定了，人為地使土地使用權(quán)人和附著在該地塊上的建筑物的所有權(quán)人分屬于不同的法律主體，使土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)實(shí)施了二權(quán)分離。嚴(yán)重違反《房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制禁止性規(guī)定，屬于超越立法權(quán)的無效立法行為。”
違反上位法下位法約定無效
王海進(jìn)一步闡述論證了自己的觀點(diǎn)：“單從表面上看，買賣合同附表用雙方約定的形式來確定地下車庫的所有權(quán)，似乎并沒有違反合同雙方意思表示一致的原則。而且符合《條例》第十三條第二款的規(guī)定，似乎也有法律依據(jù)。但該問題的實(shí)質(zhì)在于，首先該合同附表關(guān)于車庫、架空層等所有權(quán)的約定凡是涉及到土地使用權(quán)和該地塊上附著建筑物所有權(quán)分離的內(nèi)容，該內(nèi)容就違反了《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的強(qiáng)制禁止性條款，該約定本身是無效的。其次，《條例》作為下位法，該《條例》第十三條第二款的規(guī)定與作為上位法的《房地產(chǎn)管理法》的基本原則相沖突�！稐l例》中與上位法相沖突的條款自然無效。另外，關(guān)于涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、處分、消滅等民事法律基本制度的確立等問題，《立法法》第八條第七項(xiàng)已經(jīng)明確，只能通過法律(全國人大常委會(huì)制定)進(jìn)行規(guī)范，《條例》作為地方性法規(guī)，根本無權(quán)確定上述財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬原則。該《條例》恰恰違反《立法法》的原則，超越了自己的立法權(quán)限，違反《立法法》和《房地產(chǎn)管理法》的法律原則規(guī)定了車庫所有權(quán)取得的方式�！蓖鹾５纳舷挛环ㄓ^點(diǎn)，與深圳一些資深法律工作者的觀點(diǎn)不謀而合。
之所以會(huì)形成“附表四”“霸王條款”，許多律師認(rèn)為主要是因?yàn)楣苍O(shè)施共用面積存在巨大的利潤。有專家就一樓盤公共用房出租為例，證明僅這一項(xiàng)該樓盤每年就有十幾萬的收入。王海則介紹，目前北京已經(jīng)出現(xiàn)了零物業(yè)管理費(fèi)的小區(qū)，因?yàn)樾^(qū)的停車費(fèi)和出租公共用房的租金就足夠支付物業(yè)管理費(fèi)用的。
7月25日下午5名律師和20多位來自深圳10多個(gè)小區(qū)的業(yè)主舉行了一個(gè)小型沙龍，會(huì)議的主題是如何向附表四說不。會(huì)后，他們決定向深圳市人大上書，呼吁深圳人大能夠修改或“廢止”目前引發(fā)諸多房地產(chǎn)糾紛的《條例》第十三條規(guī)定。
律師說法《條例》第十三條成業(yè)主維權(quán)障礙
定金制度造成行業(yè)陋習(xí)
廣東國揚(yáng)律師事務(wù)所聞毅律師認(rèn)為，目前制約業(yè)主對附表四說不很大程度在于“定金制度”的存在。消費(fèi)者與發(fā)展商所簽訂的《深圳市商品房買賣合同(預(yù)售)》的條款基本上是由銷售者預(yù)先擬定的。在消費(fèi)者交付定金、簽訂認(rèn)購書之前，銷售者一般不會(huì)與消費(fèi)者協(xié)商合同的條款。在消費(fèi)者交付定金、簽訂認(rèn)購書之后，就必須在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)支付首期款并簽訂買賣合同，否則，消費(fèi)者預(yù)定的商品房，銷售者可以另行銷售且定金不予退還。不少業(yè)主只有在此時(shí)才能與銷售者協(xié)商買賣合同的條款。他們要求變更“附表四”內(nèi)容往往會(huì)遭到發(fā)展商的拒絕，只能違心被迫簽訂買賣合同。
目前，行業(yè)上已經(jīng)形成了這樣一種陋習(xí)，但是由于缺乏有力證據(jù)的支持，往往業(yè)主在這方面的訴訟中得不到支持，因?yàn)椤稐l例》第十三條第二款的規(guī)定讓業(yè)主在訴訟過程中處于不利的地位。
《條例》第十三條成為業(yè)主維權(quán)障礙
“《條例》第十三條成為了業(yè)主向發(fā)展商說不的重要障礙，”廣東安泰信律師事務(wù)所王建軍律師向記者闡述了自己的觀點(diǎn)，“由于深圳市有了這樣的規(guī)定，在深圳房地產(chǎn)開發(fā)還處于賣方市場的階段，幾乎所有的開發(fā)商都利用房屋供不應(yīng)求的強(qiáng)勢地位，用單方提供格式合同附表的形式(內(nèi)容早已自行擬訂，未經(jīng)與小業(yè)主協(xié)商，內(nèi)容顯失公平甚至無效)，在小業(yè)主別無選擇的情況下，被迫簽署了一份以放棄地下車庫、架空層所有權(quán)，樓頂、外立面使用權(quán)，廣告位使用權(quán)等為內(nèi)容，嚴(yán)重?fù)p害小業(yè)主未來幾十年重大切身利益且權(quán)利義務(wù)極度不對等的合同。當(dāng)業(yè)主警醒過來，拿起法律武器維權(quán)的時(shí)候，卻因?yàn)榈谑龡l阻礙很難推翻不平等條款�！彼Q，業(yè)主要在維權(quán)中取得平等地位，第十三條的修改刻不容緩。
《條例》第十三條 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改
對于《條例》第十三條，廣東深鼎律師事務(wù)所連文剛律師有自己獨(dú)特的見解，連律師稱，“法律上所稱物的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)均是從物的所有權(quán)中派生出來的從屬權(quán)利，是建立在物權(quán)基礎(chǔ)之上的，也就是說物的所有權(quán)屬誰，物的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)也隨同屬誰。非所有權(quán)人只有經(jīng)物的所有權(quán)人授權(quán)，才可能行使本應(yīng)屬所有權(quán)人對物的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)。業(yè)主取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，也取得了與物業(yè)產(chǎn)權(quán)不可分割的房頂、外墻、附著物的使用權(quán)和收益權(quán)�！�
“當(dāng)開發(fā)商有意利用《條例》第十三條，在與業(yè)主簽訂購房合同時(shí)，迫使業(yè)主簽訂不平等的附加條款，巧取豪奪小區(qū)業(yè)主停車場、廣告權(quán)益，業(yè)主被迫接受開發(fā)商的附加條款后，《條例》第十三條又成為業(yè)主維護(hù)自己合法權(quán)益的法律障礙時(shí)，該條款已經(jīng)到應(yīng)該進(jìn)行修改、完善或作出明確的解釋的時(shí)候了�！边B律師在接受記者采訪的時(shí)候不斷表達(dá)這樣的觀點(diǎn)。
● 《條例》作為地方性法規(guī)，根本無權(quán)確定上述財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬原則。該《條例》恰恰違反《立法法》的原則，超越了自己的立法權(quán)限，違反《立法法》和《房地產(chǎn)管理法》的法律原則規(guī)定了車庫所有權(quán)取得的方式。
● 開發(fā)商有意利用《條例》第十三條，在與業(yè)主簽訂購房合同時(shí)，迫使業(yè)主簽訂不平等的附加條款，巧取豪奪小區(qū)業(yè)主停車場、廣告權(quán)益，業(yè)主被迫接受開發(fā)商的附加條款后，《條例》第十三條又成為業(yè)主維護(hù)自己合法權(quán)益的法律障礙。
特約編輯：宋廣偉
