如彌漫京城的沙塵暴一樣，外資正在這個春天迅猛地撲向中國房地產(chǎn)市場。
“最近連續(xù)有三個中東國家的投資者來和我們洽談合作，想投資中國的房地產(chǎn)，”北京首創(chuàng)集團投資銀行部總經(jīng)理汪洪對記者說，“原先從來沒有進入中國的歐美基金也開始大量出現(xiàn)�！�
遠在香港的摩根士丹利的著名分析師謝國忠也
感受到同樣的熱度，“過去很多基金并不投資中國房地產(chǎn)，但是，最近他們所談的業(yè)務越來越多地跟中國房地產(chǎn)有關”。
與此同時，宏觀調控一年之后，中國樓市價格近期出現(xiàn)加速上行的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京住宅產(chǎn)品的平均銷售價格為7168元/平方米，同比上漲約15%，廣州房價環(huán)比上漲14%，而受調控影響最大的上海市場也開始回暖。
“對于外資進入房地產(chǎn)肯定要防，要建立預警措施。他們對落實宏觀調控政策有很大影響�！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林對此不無擔憂，“中國歡迎外資，但是房地產(chǎn)業(yè)比較特殊，正好處于規(guī)范調整期，市場太旺，外資可能增加一些麻煩。”
外資規(guī)模之謎
4月12日，摩根士丹利資產(chǎn)服務咨詢(中國)有限公司上海分公司正式成立。按照計劃，摩根士丹利今年將在此前15億美元的基礎上，追加30億美元用于投資中國房地產(chǎn)，新的公司將為其在中國的房地產(chǎn)投資服務。
這家美國公司的房地產(chǎn)基金，2003年7月作為第一家海外基金率先進入上海房地產(chǎn)業(yè)，并在短期內獲得了超過預期30%的收益。
此后，曾經(jīng)謹慎的海外基金，開始越來越多地出現(xiàn)在上海黃浦江兩岸。高盛、麥格理銀行、荷蘭國際集團ING、美國雷曼兄弟、羅斯福基金、洛克菲勒基金等魚貫而入。
究竟有多少外資進入中國房地產(chǎn)市場，相關政府部門沒有人知道具體規(guī)模。去年盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心發(fā)布《2005中國外資地產(chǎn)基金生態(tài)報告》認為，地產(chǎn)調控新政期間，海外資本在中國房地產(chǎn)的投資超過150億美元，并以每年三倍以上的速度增長。
“海外基金大宗的投資，一個要超過10億元人民幣，一年至少成功20-30個，那就是200億-300億人民幣的規(guī)模，這代表了一個趨勢�！蓖艉橥茰y說。如今，上百只海外基金云集上海、北京等地已經(jīng)成為業(yè)內共識。
“來自歐美和香港、新加坡等地的境外來華投資房地產(chǎn)的主要有兩種類型�！蓖艉楦嬖V記者，一種是境外房地產(chǎn)開發(fā)商，一般是開發(fā)具體項目而不是購買項目。另一種就是金融投資者。
宏觀調控后，中國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款實施了嚴苛的約束�！按蟛糠制髽I(yè)因無法貸款而支撐不住，外資趁機而入，以極高的成本提供資金，”汪洪透露，“雙方簽訂秘密協(xié)議，外資要求回報率至少20%�！�
“他們會選擇最好的公司的最好的項目，這樣風險小，一般不會出現(xiàn)意外。這就導致了大公司淘汰中小公司，而大公司則為外資打工�！痹R投資的一位經(jīng)理說。
“外資有多大規(guī)模，什么渠道進入，對中國有什么影響，未來有什么趨勢，針對這些應該采取什么措施，是政府比較關注的問題，但是現(xiàn)在還沒有答案，”王玨林說，“政府比較擔憂�！�
從商業(yè)地產(chǎn)轉入住宅市場
與上一波投資熱潮相比，一個明顯的變化是，外資正在由商業(yè)地產(chǎn)殺入中國住宅市場。
“國外基金已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)淘過一遍金，”汪洪說，“開始時，海外基金多是購買出租型物業(yè)，比如酒店、寫字樓、商場等，不是他們喜歡商業(yè)地產(chǎn)，而是國外基金不愿進入具有高風險的領域，要尋找有現(xiàn)金流的項目，而商業(yè)地產(chǎn)正好滿足現(xiàn)金流的要求�！�
一位要求匿名的海外基金代理人告訴記者。2005年全年,北京有8個大單成交,其中凱德置地、摩根士丹利、美林銀行、三星集團等的出手主要集中于CBD區(qū)域的頂級商業(yè)項目。
而現(xiàn)在，外資正全面出擊殺入中國的住宅市場。最近一個公開的例子是，1月23日，瑞士瑞信房地產(chǎn)私人股本部出資6億元與北京天鴻房地產(chǎn)公司合作，共同開發(fā)團結湖高檔住宅項目。
記者獲得的一份海外基金不久前召開的內部研討會資料顯示，凱雷投資公司正在與中國本土開發(fā)商聯(lián)系，試圖建立本土品牌。高力國際認為，中國住宅市場，如果能夠找到很好的本地伙伴，“是一個很好的賺錢渠道”。GROSVENOR亞洲基金則正在關注中國的舊城改造。參加會議的一位中國經(jīng)理告訴記者，“海外基金正在尋找中國本土的優(yōu)秀開發(fā)商作為進入住宅市場的代理人�！�
“目前虧損嚴重的商業(yè)地產(chǎn)風險最大，金融風險也最大，”王玨林表示，“比如，上海商業(yè)地產(chǎn)過剩，而且配置不合理。這是外資轉入住宅市場的一個原因�！�
資料顯示，2005年,上海甲級寫字樓供應、租金均達到歷史最高點，當年市場新增供應面積39萬平方米,成為過去7年中市場新增供應最多的一年。
國際炒房團：游資從美歐而來
“從目前看，中國房地產(chǎn)融資機會來臨，但是，不確定性很大，美國國會壓迫人民幣升值的法案推遲到9月表決，9月之前，境外資金會繼續(xù)涌入中國�！蓖艉楦鶕�(jù)他的觀察得出結論說，“中東國家出現(xiàn)在買家名單上，則是因為他們在伊拉克戰(zhàn)爭后，增加了對美國等西方國家的不信任感�！�
最新數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，中國FDI里大約有180億美元的資金來歷不明，“由于人民幣中長期看漲，所以，這些資金會在中國持續(xù)等待2-3年，進入房地產(chǎn)市場是最好的方式”。
而在謝國忠看來，外資大規(guī)模進入中國是國際游資轉移的結果�！澳壳埃澜绶康禺a(chǎn)金融化很嚴重，美國家庭住宅規(guī)模去年達到20萬億美元，英國6萬億美元，澳洲2萬億美元，其泡沫規(guī)模分別約為8萬億、2萬億、1.5萬億美元，正處于市場頂峰轉折下降的階段�！敝x國忠認為，“在上述這些房地產(chǎn)市場賺了錢的基金正在向中國、印度、日本等亞洲國家轉移�！�
這些來歷復雜的基金涌入中國地產(chǎn)市場后，原先長線為主的基金，知曉風險很大，都轉為短線。
一種方式是通過資本快速流動盈利。盛陽基金表示其年收益至少50%以上，“我們這樣的年收益有的是通過短期投資土地，不斷實現(xiàn)地產(chǎn)本身的增值來實現(xiàn)的。土地運營本身具有一定的周期性，其投資周期一般在3～6個月。這個投資過程結束后，便可以將資金投到下一個項目中，如此循環(huán)�！笔㈥柣鸬耐蹒髡f。
“而更多的公司希望通過在香港或者新加坡上市套現(xiàn)�！敝x國忠向記者透露。
目前，有海外基金介入的中國地產(chǎn)公司正在排隊等待海外上市。如去年廣東越秀將產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)打包以REITs方式在香港上市后，大連萬達正在計劃以同樣方式融資30億港幣。去年7月25日，美國西蒙及摩根士丹利與深國投成立合資公司，計劃海外上市。新加坡嘉德置地計劃以REITs方式將中國資產(chǎn)在新加坡上市。海外投資者正在紛紛運作上市，以期迅速脫手。
“目前，對沖基金在中國實行買多策略，并迅速形成布局，這容易引起地產(chǎn)泡沫，如果中國經(jīng)濟下滑，外資拋盤，可能引起經(jīng)濟危機�！币晃粚＜覍τ浾弑磉_了自己的憂慮。
資金過剩引發(fā)警惕
“外來資金流入主要是幫助中國造房子，但是，與此相反，房地產(chǎn)消費信貸逐步下降，這是兩個背離的趨勢�！敝x國忠說。
根據(jù)謝國忠的觀察，上海市各區(qū)政府正在加速拆遷，通過土地升值，以拆遷的土地作抵押向銀行貸款，補償給拆遷戶。原先每戶40萬的補償，現(xiàn)在可能給補償?shù)?0萬、80萬，支持老百姓去買房，資金正在向土地和房產(chǎn)集中。
資金流向地產(chǎn)市場似乎不可避免�！爸袊虡I(yè)銀行有多達9.2萬億元資金釋放不出來，政府先后發(fā)行國債和票據(jù)回籠5.6萬億元，還有3萬多億元過剩資金�！鄙虾Ｊ姓䥇f(xié)一位長期關注地產(chǎn)行業(yè)的專家告訴記者，“這需要一個出口，地方政府似乎正在引導流向房地產(chǎn)市場，而中國房地產(chǎn)市場正處于需要調整結構的時期，這加深了危機�！�
根據(jù)這位專家提供的數(shù)據(jù)顯示，截至三月底，上海房貸余額2300億元，2月份房貸下降36億元，3月下降38億元，然而，平均房價卻上升了5.5%，2月每天的銷售面積2.8萬平方米，3月每天的銷售面積5.9萬平方米，這說明房子不是老百姓買的，而是外資。根據(jù)我們的調查，市中心75%的住房都被外國人買走。一旦他們拋盤，后果可能很嚴重。
“由于美國、澳洲、英國等房地產(chǎn)市場資金的轉移，加上人民幣升值預期吸引大量熱錢，中國面臨資金過剩的難題�！敝x國忠說。
“中國政府對資金過剩非常擔憂，為避免引起新的經(jīng)濟過熱，可能以提高利率、準備金率等措施來預防，”一位官員表示，“作為火上澆油的外資進入中國房地產(chǎn)業(yè)，國家非常重視，正要求有關部門進行調查了解。”(張立偉)
