人大代表洪可柱建議：提高個(gè)貸首付比例，逐步取消房屋預(yù)售制度，在全國范圍內(nèi)大量建設(shè)50-80平方米小戶型住宅
作為全國人大代表，洪可柱今年兩會(huì)將會(huì)提出與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的兩個(gè)議案：一個(gè)關(guān)于商品房銷售，建議個(gè)人住房貸款最低首付比例提高到40%-50%以及停止實(shí)施商品房預(yù)售制度的建議；一個(gè)關(guān)于《中華人民共
和國建筑法》的修改議案。
前一個(gè)議案的出發(fā)點(diǎn)是目前全國很多城市房價(jià)高漲，空置率上升，不少人望房興嘆，同時(shí)由于首付比例低，商品房預(yù)售，金融風(fēng)險(xiǎn)加��；后一個(gè)議案則主要是針對(duì)1998年開始實(shí)行的《中華人民共和國建筑法》中存在的諸多不足提出了六點(diǎn)修改意見。
代表簡歷
洪可柱，1943年生，福建閩侯人。教授級(jí)高級(jí)工程師，中國建筑工程總公司專家委員會(huì)副主任，中國建筑第三工程局原局長，武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)土木建筑專業(yè)兼職教授、博士生導(dǎo)師，第九、十屆全國人民代表大會(huì)代表，全國勞動(dòng)模范。
主要建議
●全國部分地區(qū)試行將個(gè)人住房貸款首付比例由20%-30%提高到40%-50%.
●購買多套住房用于投資及投機(jī)的買家，原則上應(yīng)不給予按揭，或首付比例提高到70%以上。
●研究制定實(shí)施對(duì)購買多套房屋的“累進(jìn)”首付比例制度，實(shí)施以家庭為單位實(shí)名制購房。
●指定時(shí)間表，逐步提高商品房預(yù)售條件。
●嚴(yán)格審批120平方米以上的大戶型住宅項(xiàng)目。
●大力提倡節(jié)地、節(jié)能、環(huán)保、綠色住宅。
圖為國建筑工程總公司專家委員會(huì)副主任、全國人大代表 洪可柱
“現(xiàn)狀”
低首付和預(yù)售制度讓投機(jī)者炒高房價(jià)
記者(以下簡稱“記”)：您為什么要針對(duì)目前的商品房銷售方面提出建議？
洪可柱(以下簡稱“洪”)：百姓對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場有很多意見。
去年開始對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的實(shí)際效果在很多地區(qū)不明顯，全國大部分城市商品房的價(jià)格照升不誤。
記：問題主要出在哪里？
洪：主要在兩個(gè)方面，一是目前銀行按揭首付款比例太低；二是實(shí)施商品房預(yù)售制度。這兩方面因素的作用，使投機(jī)房地產(chǎn)資金增多，房價(jià)高企，加大了社會(huì)不和諧、不安定因素。
記：為何這兩項(xiàng)制度的存在會(huì)導(dǎo)致社會(huì)不和諧、不安定？
洪：我國目前投資渠道比較狹窄，特別是面對(duì)房價(jià)的快速上漲，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購房投資。部分城市的房地產(chǎn)業(yè)市場還存在著嚴(yán)重的投機(jī)炒作現(xiàn)象。房地產(chǎn)商通過所謂“集中開盤”、“限量發(fā)售”、“排隊(duì)搖號(hào)”、“內(nèi)部員工假競購”等手段，人為制造緊張氣氛，造成供不應(yīng)求的態(tài)勢，從而囤積居奇、抬高房價(jià)，使得很多樓盤短期內(nèi)價(jià)格上漲飛快。
在“低比例首付”和“預(yù)售制度”的引導(dǎo)下，部分購房者投機(jī)鉆營，轉(zhuǎn)手牟利，使得部分城市房價(jià)上漲迅速。而很多老百姓面對(duì)高房價(jià)卻買不起房，望房興嘆，一邊是房產(chǎn)過剩(無人居住大戶型、高檔公寓、別墅)，另一邊卻是供給不足(無中低檔、中小戶型房子)，住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾也日益突出，擾亂了社會(huì)的安定和諧。
“對(duì)策”
個(gè)貸首付提高到40%-50%
記：您建議的主要內(nèi)容是什么？
洪：將個(gè)人住房貸款最低首付比例提高到40%-50%以及停止實(shí)施商品房預(yù)售制度。
我們建議先在全國部分地區(qū)(東、中、西部地區(qū)各選部分地方)試行將個(gè)人住房貸款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，對(duì)購買多套住房(兩套及以上)用于投資及投機(jī)的行為，原則上應(yīng)不實(shí)行按揭，或首付比例提高到70%以上，再視情況，全面推行。
為此建議研究制定實(shí)施對(duì)購買多套房屋的“累進(jìn)”首付比例制度；并輔以實(shí)施以家庭為單位的實(shí)名購房制度，對(duì)房產(chǎn)登記也應(yīng)逐漸建立全國聯(lián)網(wǎng)制度。同時(shí)，為防止開發(fā)商弄虛作假搞“假按揭”，對(duì)個(gè)人住房貸款還要實(shí)行擔(dān)保制度，凡申請(qǐng)購房貸款，必須有人以財(cái)產(chǎn)或?qū)嵨飺?dān)保，以打擊投機(jī)炒房之歪風(fēng)，平抑房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
記：停止實(shí)施商品房預(yù)售制度怎么做？
洪：我們希望建設(shè)部制定一個(gè)時(shí)間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預(yù)售條件，如更過硬的法律約束保證，預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)計(jì)利息，小業(yè)主監(jiān)督加強(qiáng)，政府有關(guān)管理部門高度關(guān)注等，直到最后取消預(yù)售。讓商品房與其他商品一樣，具備真實(shí)的商品屬性，真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓、現(xiàn)房交易。讓購房者在選購商品房時(shí)，像買其他商品一樣，看得見、摸得著、體驗(yàn)得到，一手交錢、一手交樓。
“目標(biāo)”
全國建50-80平方米小戶型住宅
記：提高首付款可能會(huì)讓市場上很多對(duì)住房有真實(shí)需求的消費(fèi)者也無力購房？
洪：確實(shí)是，所以在提出這兩點(diǎn)建議的同時(shí)，我覺得提倡節(jié)約住房也非常重要。
首先，在全國各地大量建設(shè)50-80平方米的小戶型住房，以滿足廣大中低收入家庭及年輕購房者的需求，嚴(yán)格審批120平方米以上的大戶型住宅項(xiàng)目；其次，多規(guī)劃實(shí)施小區(qū)建設(shè)，其容積率應(yīng)在2-2.5以上，大力提倡建設(shè)節(jié)地、節(jié)能、環(huán)保、綠色的住宅項(xiàng)目；再者，根據(jù)不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，宜研究制定實(shí)行不同地段、類別、類型的地價(jià)與房價(jià)不同最高限價(jià)制度，從而使我們的社會(huì)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的人文理想。
記：目前不少城市市場上銷售的現(xiàn)房并不多，取消預(yù)售房會(huì)讓市場上可售的商品房非常少，有可能抬升價(jià)格。從期房銷售轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，這之間該如何過渡？
洪：確實(shí)會(huì)有個(gè)過渡時(shí)間。比如可以規(guī)定個(gè)時(shí)間點(diǎn)，從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之后的所有商品房必須現(xiàn)房買賣，而在此之前取得預(yù)售許可證的還可以預(yù)售。這樣市場上不至于無房可售，一年之后，所有的商品房也可以逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房交易。同時(shí)，市場上長期積累起來的空置房也可以起到補(bǔ)充作用。
業(yè)內(nèi)反對(duì)
物業(yè)稅可加大投資者持有成本
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為提高首付款等做法只是旁敲側(cè)擊
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰形容洪可柱代表的做法有些“粗暴”。他解釋說，房價(jià)上升是在我國經(jīng)濟(jì)增長較快、人民幣升值前景樂觀，以及國內(nèi)投資渠道不暢的情況下產(chǎn)生的�！板X放在銀行里是負(fù)利率，老百姓自然想到買房保值增值�！捶俊诤艽蟪潭壬鲜且环N投資行為�！�
李文杰表示，房價(jià)的漲落是由市場上的供求關(guān)系決定的，因此加大市場供應(yīng)量，通過稅收減少投資者回報(bào)才是根本解決之道。比如實(shí)行物業(yè)稅，加大投資者的持有成本，效果會(huì)比較明顯。而提高首付款等做法只是旁敲側(cè)擊，也不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
業(yè)外贊成
60萬只能買80平米一居室
在中央一家媒體工作的張先生認(rèn)為：“多點(diǎn)中小戶型的房子，至少能多點(diǎn)選擇”
不過不少購房者對(duì)洪可柱代表的觀點(diǎn)表示歡迎。在中央一家媒體工作的張先生月收入五六千元，目前正在置業(yè)。他介紹說，他剛走出校門、參加工作3年，自己的存款加上家中能給的一點(diǎn)支援，最多也就能拿出20萬元買房。這樣，按照目前的三成首付額度，不包括裝修的錢，只能承受60萬左右的房子，按照北京四環(huán)內(nèi)房子的價(jià)格算，大概是在80平米左右。但現(xiàn)在，北京的房子80平米只能買到一居室，不適用，而且還非常少。“多點(diǎn)中小戶型的房子，至少能多點(diǎn)選擇�！�
而從社會(huì)發(fā)展的角度看，張先生認(rèn)為，現(xiàn)在的“小家庭”越來越多，尤其是大城市，七八十平米的中小戶型完全可以滿足要求。
其他建議
建議六個(gè)方面修改《建筑法》
內(nèi)容包括擴(kuò)大《建筑法》適用范圍等
今年洪可柱針對(duì)正在修改中的《建筑法》提出了六個(gè)方面的具體修改意見：一、擴(kuò)大《建筑法》適用范圍。將目前僅限于工業(yè)與民用建筑活動(dòng)的“建筑工程”，修改為“建設(shè)工程”，以便在公用設(shè)施、橋梁道路、港口碼頭、水利設(shè)施等重要的土木建筑活動(dòng)中發(fā)揮作用。
二、加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督建設(shè)單位行為的條款。建議以法條明確規(guī)定：政府各個(gè)職能部門共同負(fù)起加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位建設(shè)資金的落實(shí)與使用的監(jiān)督管理責(zé)任，國家建設(shè)行政管理部門對(duì)于建設(shè)單位資金不落實(shí)、抽逃資金的情況應(yīng)當(dāng)予以查處。建筑施工企業(yè)一旦發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位有抽逃資金或者建設(shè)資金不能落實(shí)等現(xiàn)象，賦予建設(shè)施工企業(yè)舉報(bào)權(quán)和解除施工合同并要求賠償損失等權(quán)利。同時(shí)，對(duì)已有拖欠工程款問題的建設(shè)單位，國家建設(shè)行政管理部門、房地產(chǎn)行政主管部門、國土行政主管部門都應(yīng)該在各自職權(quán)范圍內(nèi)加大處罰力度，提高其失信成本。
三、建議在《建筑法》中明確界定工程總承包和施工總承包之間、分包、違法分包和轉(zhuǎn)包之間、工程分包和勞務(wù)分包之間的區(qū)別。
四、建議明確規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)。該權(quán)力優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，且是不可撤銷的。
五、履約保證應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
《招標(biāo)投標(biāo)法》第46條第2款規(guī)定：“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交�！钡珱]有建設(shè)方提供保證的相關(guān)規(guī)定。
因此建議在《建筑法》第15、16條之間增加：積極推行工程擔(dān)保制度。實(shí)施業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。建設(shè)工程的承發(fā)包雙方可互相要求對(duì)方提供履約擔(dān)保。
六、對(duì)拖欠工程款問題應(yīng)予以法律制度上的保障。
2003年國務(wù)院94號(hào)文的頒布，針對(duì)解決拖欠工程款問題的力度很大。但是該文是以解決農(nóng)民工欠款作為突破口，而農(nóng)民工欠款是由施工單位支付的，起碼從直接關(guān)系上對(duì)建設(shè)單位影響不大。
因此建議：對(duì)于工程款的撥付，作為新《建筑法》的單獨(dú)一章詳加規(guī)定。應(yīng)明確規(guī)定，一方面業(yè)主如何將工程款支付給施工企業(yè)，另一方面施工企業(yè)如何將工程款支付給農(nóng)民工。
