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房貸新政能否將房市泡沫擠盡排干？高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)能否降溫慢行？也許27日結(jié)束的第16屆北京個(gè)人購(gòu)房交易會(huì)可以為此作個(gè)注腳。對(duì)這次房貸利率調(diào)整后國(guó)內(nèi)第一次大型房展會(huì)的評(píng)價(jià)，媒體多用“火爆”、“賣(mài)瘋了”等字眼來(lái)形容。有人戲稱：房展會(huì)再遇搶購(gòu)潮，高利率難抑高房?jī)r(jià)。
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記者26日在現(xiàn)場(chǎng)看到，參展大廳人滿為患，每個(gè)“看房班車(chē)”的招牌后面，都排有長(zhǎng)龍般的等車(chē)隊(duì)伍。組織者說(shuō)，這次房展會(huì)共有107家單位參展，登記人數(shù)為13.2萬(wàn)人次，達(dá)成意向協(xié)議2017套、8.82億元。除了成效金額外，其余兩項(xiàng)均比上次有較大幅度提高。一家名為“新奧洋房”的展臺(tái)被搶資料的看房者圍得水泄不通，只好動(dòng)用保安維持秩序。據(jù)介紹，這次房展會(huì)價(jià)格比去年底有所上升，每平方米均價(jià)7500元以上的就有十幾家，有的甚至接近1萬(wàn)元。而4000元至5000元之間的“主力房”，大多是通州、房山甚至河北等地的“郊區(qū)房”。
許多看房者對(duì)利率上調(diào)表示無(wú)奈：該買(mǎi)的房子還得買(mǎi)，只能降低標(biāo)準(zhǔn)了，生活質(zhì)量受到影響。房展商普遍認(rèn)為，3月份的交易量將超過(guò)前兩個(gè)月，北京的房?jī)r(jià)不可能下降。
來(lái)自其它地方的消息也表明，高利率并沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)的上漲。截至21日，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間今年以來(lái)的累計(jì)均價(jià)分別是16076元/平方米、11330元/平方米、8016元/平方米。上海復(fù)地集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)隨央行新政策的出臺(tái)而有明顯調(diào)整，堅(jiān)挺上漲依然是主旋律。西安市當(dāng)?shù)貙?zhuān)家預(yù)測(cè)，今年西安的房?jī)r(jià)漲幅在10%左右。長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局認(rèn)為，長(zhǎng)沙今后每年將產(chǎn)生400萬(wàn)平方米的住房需求，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中有升。
有專(zhuān)家擔(dān)心，央行的這次調(diào)息，很可能是投機(jī)的“老鼠”沒(méi)逮著，無(wú)辜的老百姓卻被“砍”一刀。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所的有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，此次調(diào)息不足以嚇退投機(jī)者。上海一些持有多套房產(chǎn)的投資者表示，上海樓市依然看漲，投資房產(chǎn)仍然是較好的選擇。一些外資銀行認(rèn)為，盡管美元不斷升息，但相對(duì)于上海樓市15%的漲幅，投資買(mǎi)房依然是美元持有者的首選。頻遭詬病的“海外基金”，從今年一開(kāi)始就紛紛現(xiàn)身上海樓市，且無(wú)任何撤資跡象。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行企圖通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)實(shí)現(xiàn)“平抑房?jī)r(jià)”的想法略顯天真。歷史和現(xiàn)實(shí)表明，商業(yè)銀行經(jīng)常會(huì)“淪”為投機(jī)者的“幫兇”。此次央行要求“區(qū)別對(duì)待”，但絕大多數(shù)銀行都選擇了5.51%和首付兩成的下限，一度牛氣烘烘的建設(shè)銀行北京分行，率先表態(tài)后又迅速改口，回到央行確定的下限。
在目前的金融秩序下，換家銀行就能貸到多筆房款。而房貸作為優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品，在投資渠道十分狹窄的今天，沒(méi)有哪家銀行會(huì)傻到“驅(qū)逐”送錢(qián)上門(mén)的貸款人。一位長(zhǎng)期在銀行工作的朋友告訴記者，不管你手中有10套還是20套房子，只要能拿出首付，銀行一律辦理。他說(shuō)，一套房子首付30%，按揭70%，假如房?jī)r(jià)縮水三成，銀行的七成利益仍舊毫發(fā)不損——房子抵押在手。況且，目前房?jī)r(jià)縮水的可能性基本為零。
于是，有人用“雙刃劍”來(lái)描述這次調(diào)息行為。但銀行和投機(jī)者都能輕易地將“調(diào)息成本”轉(zhuǎn)嫁到普通百姓的頭上：銀行在收獲更高利率的同時(shí)，提高首付款將本已微小的風(fēng)險(xiǎn)降到更低；在上海，二手房市場(chǎng)有20%的賣(mài)家為轉(zhuǎn)嫁新開(kāi)征的營(yíng)業(yè)稅，紛紛調(diào)高掛牌價(jià)。
這次調(diào)控從需求入手。需求有三種：自住、投資或投機(jī)，后兩者屬于“惡性需求”。投資或投機(jī)者至少要經(jīng)過(guò)兩次交易。有專(zhuān)家認(rèn)為，如果能大幅抬高第二次交易的成本，使投資者或投機(jī)者囤積的房子出不了手，轉(zhuǎn)而走向出租市場(chǎng)，反過(guò)來(lái)降低第一次購(gòu)房的市場(chǎng)需求，這樣才能緩解供需矛盾，使房產(chǎn)市場(chǎng)降溫退潮，走向良性循環(huán)之路。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種“精確制導(dǎo)”技術(shù)，既不會(huì)傷及普通購(gòu)房群眾，又能有效抑制投機(jī)行為。但此次從第一次購(gòu)房開(kāi)始“一刀切”，顯然與央行的本意相去甚遠(yuǎn)。
從2003年的“121”號(hào)文件到去年10月的加息，再到本次調(diào)高房貸利率，央行單純的利率調(diào)控，似乎沒(méi)能踩住樓市的剎車(chē)。
其間也有國(guó)土部門(mén)的地根緊宿政策。但這個(gè)出發(fā)點(diǎn)良好的政策，卻被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功利用，作為房?jī)r(jià)上漲的“題材”而發(fā)揮到了極致。
據(jù)國(guó)土資源部稱，去年北京市經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市交易比上年同期增長(zhǎng)了92%，成交土地總面積比上年同期增長(zhǎng)了213%。但許多開(kāi)發(fā)商至今“捂”著土地等待“成熟升值”。令人不解的是，這些土地長(zhǎng)期被開(kāi)發(fā)商囤積居奇，為什么沒(méi)有人去負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)？
央行副行長(zhǎng)吳曉靈說(shuō)：從短期看，購(gòu)房者會(huì)增加一些利息支出，但如果金融政策和其他配套政策能夠把房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快的勢(shì)頭抑制下來(lái)，其實(shí)是保證了消費(fèi)者的根本利益。
如果和上幾次一樣，購(gòu)房者既增加了短期的利息支出，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭又未從根本上得到抑制，那老百姓可就是徹頭徹尾的輸家了。
贏家又是誰(shuí)呢？
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