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房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，令各路資本趨之若鶩。富豪榜日日翻新，地產(chǎn)大亨的身影驟然增多。然而，在房地產(chǎn)業(yè)陽光普照的美景中，上市公司的業(yè)績(jī)卻表現(xiàn)平平，近幾年股價(jià)不僅一路走低。地產(chǎn)業(yè)虛旺、開發(fā)商利潤(rùn)隱藏，還是別的什么原因，越來越多的跡象顯示，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)的水很深
房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高，房
地產(chǎn)行業(yè)的泡泡越吹越大，富豪榜中房地產(chǎn)大亨的身影日漸增多。然而，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)是否水漲船高？投資于房地產(chǎn)股票的股民又從中分得了幾勺羹呢？
就在上市公司把盈利欠佳的矛頭指向“宏觀調(diào)控”，業(yè)界人士懷疑上市公司在玩“報(bào)表游戲”之時(shí)，財(cái)富榜上已越來越多地?cái)D進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的身影。而另一邊證券市場(chǎng)中涉足房地產(chǎn)業(yè)的上市公司的股價(jià)，幾乎全盤翻綠，大多股票迭創(chuàng)新低。
業(yè)績(jī)普遍不佳的背后
IT業(yè)還在過冬，而房地產(chǎn)行業(yè)已被艷陽高照了四五年的光景。受益于國家房改政策效應(yīng)的集中釋放和城鎮(zhèn)化大城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
以被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫最大的上海為例，中房上海綜合指數(shù)從2000年11月的711點(diǎn)上漲到2004年12月的1372點(diǎn)，中房上海住宅指數(shù)從2000年11月的711點(diǎn)上漲到2004年12月的1320點(diǎn)。商品房均價(jià)穩(wěn)步上升，從2002年的每平方米均價(jià)4010元上升到2004年均價(jià)6385元。房地產(chǎn)業(yè)已成為上海經(jīng)濟(jì)的第三大支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)上海GDP的貢獻(xiàn)度由1999年的5.2％上升為2004年的8.4％。
和跌跌不休的股市相反，房?jī)r(jià)的持續(xù)上升使越來越多的人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)趨之若鶩。但在房地產(chǎn)行業(yè)的盛世中，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)并沒有水漲船高、碩果累累。
仍然以上海的房地產(chǎn)上市公司為例，從已公布的2004年報(bào)看，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平，令人失望。房地產(chǎn)作為全部業(yè)務(wù)的陸家嘴（600663）2004年的每股收益為0.29元，主營業(yè)務(wù)收入同比下降了7.38％，利潤(rùn)同比下降了19.8％。上海新梅（600732）2004年的每股收益雖然比上年同期增長(zhǎng)了25.45%，但主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)卻同比下降了10.82%。主營房地產(chǎn)的天宸股份（600620）2004年的每股收益僅有0.07元，主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降了29.3%。浦東金橋（600639）2004年的每股收益為0.2290元，主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降了8.9%。
這樣的業(yè)績(jī)自然不可能有好的分配方案。
陸家嘴（600663）的分紅預(yù)案為10派0.5元（含稅），浦東金橋（600639）的分紅預(yù)案為10送1派0.5元（含稅），天宸股份（600620）的分紅預(yù)案為10派0.1元（含稅），而上海新梅（600732）則干脆不分紅。
根據(jù)往年的上市公司年報(bào)披露情況，業(yè)績(jī)較好的上市公司披露年報(bào)的時(shí)間越早，在后期披露的上市公司的業(yè)績(jī)一般都表現(xiàn)欠佳。而截至目前，在上海本地的房地產(chǎn)上市公司中，只有4家披露了年報(bào)，還有超過2/3的公司未向股東交答卷。
再看看股民的主要盈利來源——二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差。股市的地產(chǎn)指數(shù)在2001年初到達(dá)高點(diǎn)，經(jīng)過近半年的高位振蕩，一路下行，從最高點(diǎn)2858.40點(diǎn)跌至現(xiàn)在的928.85點(diǎn)，跌去2/3，大大超過綜合指數(shù)的跌幅。
宏觀調(diào)控不是理由
上述房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)中，幾乎都把公司盈利欠佳的矛頭指向了去年國家的宏觀調(diào)控措施。
陸家嘴的年報(bào)披露：當(dāng)前公司房地產(chǎn)開發(fā)中也存在不少困難和瓶頸，一方面，公司因新的動(dòng)拆遷政策調(diào)整對(duì)以往成片土地開發(fā)模式帶來了挑戰(zhàn)，部分地塊收入確認(rèn)相應(yīng)延后；另一方面，現(xiàn)有土地供應(yīng)方式和規(guī)劃的調(diào)整致使公司因土地存量減少對(duì)公司主營收入也產(chǎn)生了不利影響。
天宸股份的年報(bào)披露：在新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展上，隨著國家清理整頓土地市場(chǎng)、限制銀行資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和落實(shí)，對(duì)本公司的項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生了一定的影響。
上海新梅的年報(bào)披露：這些宏觀政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金獲取和土地儲(chǔ)備的難度不斷增大。
的確，2004年是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大宏觀調(diào)控力度的一年。在這一年中，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定土地協(xié)議出讓的最后期限為2004年8月31日，以后經(jīng)營性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量明顯減少。央行宣布從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款的門檻也有較大提高。
但是，宏觀調(diào)控果真是房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意的主因嗎？數(shù)據(jù)表明，2004年上海樓市仍然活躍，上海房?jī)r(jià)仍然保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。商品住宅全年供不應(yīng)求，供求比例為1?誜1.07。中房上海綜合指數(shù)2004年全年累計(jì)上漲200點(diǎn)，漲幅達(dá)17.1%；中房上海住宅指數(shù)2004年全年累計(jì)上漲197點(diǎn)，漲幅達(dá)17.5%；2004年住宅增速更是達(dá)到33.5％。
中房上海指數(shù)12月報(bào)告顯示：商品住宅價(jià)格在上半年表現(xiàn)為承接上年大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)繼續(xù)穩(wěn)步上升，年中六、七兩月受宏觀調(diào)控影響漲幅有所放緩，但下半年價(jià)格呈現(xiàn)出反彈加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，特別歲末兩月逆央行升息措施，非但沒有收斂，房?jī)r(jià)上漲更為強(qiáng)勁，創(chuàng)出全年單月漲幅新高。
湘財(cái)證券的房地產(chǎn)分析師邱志承在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，去年的宏觀調(diào)控措施主要是限制土地供給，但同時(shí)也使房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期上升了�？傮w而言，宏觀調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。北京某房地產(chǎn)開發(fā)商則表示，事實(shí)上，去年的宏觀調(diào)控措施對(duì)中小城市的沖擊力要大于上海、北京等大城市。
報(bào)表的游戲
這位開發(fā)商向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者透露，有些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，從面上看，收益不是很好，但事實(shí)并非如此。他曾在2001年考察過上海某大型的房地產(chǎn)企業(yè)，憑多年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他一眼就能看出，他的房產(chǎn)銷售情況很好，不可能有很高的空置率。因此除非他把錢花了，否則收入不可能不好。但他的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示收益一般�！熬褪窃谕鎴�(bào)表”。
湘財(cái)證券的邱志承表示，有些房地產(chǎn)上市公司在土地收入的確認(rèn)上過于保守。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)難掩自己的氣憤之情，“房?jī)r(jià)上漲這么多，房地產(chǎn)企業(yè)給國家交了多少稅，房地產(chǎn)上市公司給股民分了多少紅？”
去年，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)的稅務(wù)部門都在檢查中發(fā)現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有90％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。
杭州市審計(jì)部門發(fā)現(xiàn)，列入審計(jì)范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達(dá)7000萬元；南京市地稅部門對(duì)全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務(wù)策劃實(shí)戰(zhàn)莊家就曾因?yàn)槟成鲜泄竟?jié)稅6.2億元人民幣而在業(yè)界聲名鵲起。
一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者透露，調(diào)整報(bào)表轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。
廣州一家房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤(rùn)到國外，對(duì)其會(huì)計(jì)說弄個(gè)“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)2000萬元”。
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如果將一些設(shè)計(jì)工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計(jì)費(fèi)用定得很高，就可以轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。
一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財(cái)會(huì)人員透露，這家公司２００１年進(jìn)駐北京，目前已在南城和東城搞了幾個(gè)著名樓盤。該房地產(chǎn)公司在北京的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個(gè)，號(hào)稱多元化經(jīng)營，實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤(rùn)轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個(gè)道具而已。
2004年，國家稅務(wù)總局公布的“2003年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。
與此同時(shí)，在福布斯公布的2004內(nèi)地富豪榜中，200人的榜單中有64人來源于房地產(chǎn)行業(yè)。在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。
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