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房價的持續(xù)上升，令各路資本趨之若鶩。富豪榜日日翻新，地產(chǎn)大亨的身影驟然增多。然而，在房地產(chǎn)業(yè)陽光普照的美景中，上市公司的業(yè)績卻表現(xiàn)平平，近幾年股價不僅一路走低。地產(chǎn)業(yè)虛旺、開發(fā)商利潤隱藏，還是別的什么原因，越來越多的跡象顯示，房地產(chǎn)業(yè)績的水很深
房價節(jié)節(jié)升高，房
地產(chǎn)行業(yè)的泡泡越吹越大，富豪榜中房地產(chǎn)大亨的身影日漸增多。然而，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績是否水漲船高？投資于房地產(chǎn)股票的股民又從中分得了幾勺羹呢？
就在上市公司把盈利欠佳的矛頭指向“宏觀調(diào)控”，業(yè)界人士懷疑上市公司在玩“報表游戲”之時，財富榜上已越來越多地擠進了房地產(chǎn)業(yè)的身影。而另一邊證券市場中涉足房地產(chǎn)業(yè)的上市公司的股價，幾乎全盤翻綠，大多股票迭創(chuàng)新低。
業(yè)績普遍不佳的背后
IT業(yè)還在過冬，而房地產(chǎn)行業(yè)已被艷陽高照了四五年的光景。受益于國家房改政策效應的集中釋放和城鎮(zhèn)化大城市的房價節(jié)節(jié)攀升。
以被認為房地產(chǎn)泡沫最大的上海為例，中房上海綜合指數(shù)從2000年11月的711點上漲到2004年12月的1372點，中房上海住宅指數(shù)從2000年11月的711點上漲到2004年12月的1320點。商品房均價穩(wěn)步上升，從2002年的每平方米均價4010元上升到2004年均價6385元。房地產(chǎn)業(yè)已成為上海經(jīng)濟的第三大支柱產(chǎn)業(yè)，其對上海GDP的貢獻度由1999年的5.2％上升為2004年的8.4％。
和跌跌不休的股市相反，房價的持續(xù)上升使越來越多的人對房地產(chǎn)行業(yè)趨之若鶩。但在房地產(chǎn)行業(yè)的盛世中，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績并沒有水漲船高、碩果累累。
仍然以上海的房地產(chǎn)上市公司為例，從已公布的2004年報看，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)平平，令人失望。房地產(chǎn)作為全部業(yè)務的陸家嘴（600663）2004年的每股收益為0.29元，主營業(yè)務收入同比下降了7.38％，利潤同比下降了19.8％。上海新梅（600732）2004年的每股收益雖然比上年同期增長了25.45%，但主營業(yè)務利潤卻同比下降了10.82%。主營房地產(chǎn)的天宸股份（600620）2004年的每股收益僅有0.07元，主營業(yè)務利潤同比下降了29.3%。浦東金橋（600639）2004年的每股收益為0.2290元，主營業(yè)務利潤同比下降了8.9%。
這樣的業(yè)績自然不可能有好的分配方案。
陸家嘴（600663）的分紅預案為10派0.5元（含稅），浦東金橋（600639）的分紅預案為10送1派0.5元（含稅），天宸股份（600620）的分紅預案為10派0.1元（含稅），而上海新梅（600732）則干脆不分紅。
根據(jù)往年的上市公司年報披露情況，業(yè)績較好的上市公司披露年報的時間越早，在后期披露的上市公司的業(yè)績一般都表現(xiàn)欠佳。而截至目前，在上海本地的房地產(chǎn)上市公司中，只有4家披露了年報，還有超過2/3的公司未向股東交答卷。
再看看股民的主要盈利來源——二級市場價差。股市的地產(chǎn)指數(shù)在2001年初到達高點，經(jīng)過近半年的高位振蕩，一路下行，從最高點2858.40點跌至現(xiàn)在的928.85點，跌去2/3，大大超過綜合指數(shù)的跌幅。
宏觀調(diào)控不是理由
上述房地產(chǎn)上市公司的年報中，幾乎都把公司盈利欠佳的矛頭指向了去年國家的宏觀調(diào)控措施。
陸家嘴的年報披露：當前公司房地產(chǎn)開發(fā)中也存在不少困難和瓶頸，一方面，公司因新的動拆遷政策調(diào)整對以往成片土地開發(fā)模式帶來了挑戰(zhàn)，部分地塊收入確認相應延后；另一方面，現(xiàn)有土地供應方式和規(guī)劃的調(diào)整致使公司因土地存量減少對公司主營收入也產(chǎn)生了不利影響。
天宸股份的年報披露：在新的房地產(chǎn)業(yè)務開展上，隨著國家清理整頓土地市場、限制銀行資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)等多項宏觀調(diào)控政策的出臺和落實，對本公司的項目進度產(chǎn)生了一定的影響。
上海新梅的年報披露：這些宏觀政策的出臺對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金獲取和土地儲備的難度不斷增大。
的確，2004年是國家對房地產(chǎn)行業(yè)加大宏觀調(diào)控力度的一年。在這一年中，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定土地協(xié)議出讓的最后期限為2004年8月31日，以后經(jīng)營性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須實行招標、拍賣、掛牌，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應量明顯減少。央行宣布從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率；同時房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請貸款的門檻也有較大提高。
但是，宏觀調(diào)控果真是房地產(chǎn)上市公司業(yè)績差強人意的主因嗎？數(shù)據(jù)表明，2004年上海樓市仍然活躍，上海房價仍然保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。商品住宅全年供不應求，供求比例為1?誜1.07。中房上海綜合指數(shù)2004年全年累計上漲200點，漲幅達17.1%；中房上海住宅指數(shù)2004年全年累計上漲197點，漲幅達17.5%；2004年住宅增速更是達到33.5％。
中房上海指數(shù)12月報告顯示：商品住宅價格在上半年表現(xiàn)為承接上年大幅上揚的態(tài)勢繼續(xù)穩(wěn)步上升，年中六、七兩月受宏觀調(diào)控影響漲幅有所放緩，但下半年價格呈現(xiàn)出反彈加速上揚的態(tài)勢，特別歲末兩月逆央行升息措施，非但沒有收斂，房價上漲更為強勁，創(chuàng)出全年單月漲幅新高。
湘財證券的房地產(chǎn)分析師邱志承在接受《財經(jīng)時報》記者采訪時表示，去年的宏觀調(diào)控措施主要是限制土地供給，但同時也使房價上漲的預期上升了�？傮w而言，宏觀調(diào)控措施對房價的影響更大。北京某房地產(chǎn)開發(fā)商則表示，事實上，去年的宏觀調(diào)控措施對中小城市的沖擊力要大于上海、北京等大城市。
報表的游戲
這位開發(fā)商向《財經(jīng)時報》記者透露，有些房地產(chǎn)公司的財務報表，從面上看，收益不是很好，但事實并非如此。他曾在2001年考察過上海某大型的房地產(chǎn)企業(yè)，憑多年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，他一眼就能看出，他的房產(chǎn)銷售情況很好，不可能有很高的空置率。因此除非他把錢花了，否則收入不可能不好。但他的財務報表顯示收益一般�！熬褪窃谕鎴蟊怼�。
湘財證券的邱志承表示，有些房地產(chǎn)上市公司在土地收入的確認上過于保守。
中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《財經(jīng)時報》記者采訪時難掩自己的氣憤之情，“房價上漲這么多，房地產(chǎn)企業(yè)給國家交了多少稅，房地產(chǎn)上市公司給股民分了多少紅？”
去年，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)的稅務部門都在檢查中發(fā)現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有90％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。
杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務檢查結(jié)果顯示，被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務策劃實戰(zhàn)莊家就曾因為某上市公司節(jié)稅6.2億元人民幣而在業(yè)界聲名鵲起。
一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人士向《財經(jīng)時報》記者透露，調(diào)整報表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。
廣州一家房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務接待費2000萬元”。
一個房地產(chǎn)企業(yè)，如果將一些設計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設計費用定得很高，就可以轉(zhuǎn)移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財會人員透露，這家公司２００１年進駐北京，目前已在南城和東城搞了幾個著名樓盤。該房地產(chǎn)公司在北京的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個，號稱多元化經(jīng)營，實則利用這些公司進行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移，因為這些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設置的“2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。
與此同時，在福布斯公布的2004內(nèi)地富豪榜中，200人的榜單中有64人來源于房地產(chǎn)行業(yè)。在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。
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