不要將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)演化成金融風(fēng)險(xiǎn)，這是2004年歲末人民銀行上海分行留給轄內(nèi)各商業(yè)銀行的一句忠告。
2005年初，部分商業(yè)銀行開始品出其中的味道。
“上海房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)白熱化，銀行開始擔(dān)憂了。”一家股份制銀行個(gè)人金融部的負(fù)責(zé)人如此評(píng)說。
背負(fù)2515.46億元個(gè)人住房貸款，
從2002年下半年央行對(duì)房地產(chǎn)信貸屢次預(yù)警以來，上海的各家商業(yè)銀行終于感受到了真正來自市場(chǎng)的壓力。
“現(xiàn)在不是轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)型的問題，而是要考慮怎樣轉(zhuǎn)型，是釜底抽薪還是慢慢過渡？”上海一家商業(yè)銀行的個(gè)人金融部人士指出。
提高房地產(chǎn)信貸授信標(biāo)準(zhǔn)、完成對(duì)存量客戶的密切監(jiān)控，以一系列的具體措施控制“一路勁升”的房地產(chǎn)信貸，已經(jīng)成為多數(shù)商業(yè)銀行的理性選擇。
而這種理性行為，是否在正確的時(shí)機(jī)做出的正確決策？央行與商業(yè)銀行則各有判斷。
剎車從1月份開始
2005年2月底，上海市同業(yè)公會(huì)開始研究相應(yīng)問題，并偕同市里有關(guān)部門研究房貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。建議之一為提高房貸的首付比例，并嚴(yán)格控制投資性購(gòu)房貸款發(fā)放、提高貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)等。
預(yù)計(jì)一些“防范措施”細(xì)則將在3月底之前形成。
在此之前，房貸的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)微有指向。1月24日，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)官員緊急抵滬，對(duì)上海銀行業(yè)個(gè)人金融、房地產(chǎn)貸款進(jìn)行調(diào)研，尤其是對(duì)于房貸的上下游貸款都進(jìn)行了摸底。
幾乎在相同時(shí)間，各個(gè)商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行微調(diào)。
多家銀行分別從房?jī)r(jià)、購(gòu)房面積和房齡等三個(gè)方面對(duì)個(gè)人住房貸款提高門檻。
建設(shè)銀行上海分行最新貸款要求規(guī)定：房?jī)r(jià)不低于33.3萬(wàn)元，面積不少于40平方米，竣工日期在1981年(含)以后。其中，1981年—1990年竣工的住房，可申請(qǐng)的貸款成數(shù)不超過六成，外地人購(gòu)買這一時(shí)段竣工的房產(chǎn)建行不予發(fā)放貸款，本市戶籍購(gòu)房者需提供第二套住房產(chǎn)權(quán)證；1991年—1998年竣工的住房，貸款成數(shù)不超過六成；1999年以后竣工的住房，貸款成數(shù)不超過七成。
中國(guó)銀行上海分行的貸款要求更為詳細(xì)。其內(nèi)部規(guī)定的房貸要求為：內(nèi)環(huán)線不低于50萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)間不低于40萬(wàn)元，外環(huán)以外不低于30萬(wàn)元。房齡要求，不得超過20年。其中，境內(nèi)公民的二手房貸款最高不得超過七成；1996年(含)至1999年(除高檔商品房及別墅外)，最高可貸七成；1996年(含)以后的高檔商品房(單價(jià)7000元或總價(jià)100萬(wàn)元以上)及別墅最高可貸七成，外籍人士購(gòu)買別墅最高可貸六成；1994年(含)至1996年，一般不超過六成，最高六成五，中環(huán)線外最高六成；1989年(含)至1994年，最高可貸五成；1984年(含)至1989年最高可貸四成。
上海銀行內(nèi)部不同的分支行，也有了新的調(diào)整，有些支行規(guī)定：按揭單價(jià)在18000元／平方米以上的，總房?jī)r(jià)60萬(wàn)以下的都不再操作。
而一家商業(yè)銀行的支行行長(zhǎng)告訴記者：“我這里從去年底開始，二手房都不做了。風(fēng)險(xiǎn)太大，75％的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在二手房�！�
而更多的銀行則提出了“抓兩頭”的措施，重點(diǎn)對(duì)低價(jià)房和高檔房進(jìn)行控制。針對(duì)這兩部分，將從按揭利率、期限、按揭成數(shù)等區(qū)別情況分別對(duì)待。
另?yè)?jù)滬上一家國(guó)有銀行透露，目前，針對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)，該行已經(jīng)開始從審批上進(jìn)行調(diào)整，原來在支行就可以擁有的房屋按揭審批權(quán)將上收到分行，進(jìn)行集中審批，統(tǒng)一調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。
銀行調(diào)整之下，房產(chǎn)中介公司有著明顯的感受。“現(xiàn)在這個(gè)酒店式公寓從2005年1月份以后，銀行的首付提高到五成了。”位于“綠地海悅”酒店式公寓內(nèi)的一家房地產(chǎn)中介公司告訴記者，而在此之前只需首付三成甚至兩成。
有效均價(jià)到底在哪里？
銀行為何突然在上海飛漲的房?jī)r(jià)面前坐不住了？
上海市統(tǒng)計(jì)年鑒及市統(tǒng)計(jì)局、市房地局公布的數(shù)據(jù)顯示：從2000年到2004年上海市居民可支配收入分別為———11718元、12883元、13250元、14867元、16683元，4年間增長(zhǎng)42.37％，而同期的房地產(chǎn)均價(jià)卻從3326元，一路飆升到6385元，增長(zhǎng)91.97％。
房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民可支配收入的增長(zhǎng)速度，更多的房地產(chǎn)業(yè)界人士和金融界人士開始認(rèn)同官方確認(rèn)的“16.6％的投資性購(gòu)房比例顯然已經(jīng)偏離了市場(chǎng)的真實(shí)狀況”。迄今，上海的某些新開的樓盤中，依然演繹著“某外地人包下幾十棟”的神話。
“投機(jī)性購(gòu)房的追漲，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)非理性了，這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大。”上海一家股份制銀行的房地產(chǎn)信貸處人士如是評(píng)價(jià)。
而在2004年初，上海市房屋土地資源管理局(下稱“房地局”)公示過一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：上海住宅商品房均價(jià)從2001年開始上漲，2002年每平方米均價(jià)4010元，2003年均價(jià)5118元，2004年均價(jià)為6385元。
但對(duì)于上海人來說，這組官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)離市場(chǎng)感覺相去甚遠(yuǎn)。
“這些數(shù)據(jù)按照房地局的統(tǒng)計(jì)口徑，是真實(shí)的；但按照市場(chǎng)來測(cè)量，是失真的�！鄙虾５囊晃环康禺a(chǎn)專家告訴記者。
據(jù)其透露，兩方面原因?qū)е铝私y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“偏離了居民的感覺”。房地局的統(tǒng)計(jì)中，納入了期房和現(xiàn)房?jī)刹糠謹(jǐn)?shù)據(jù)，而現(xiàn)在的現(xiàn)房數(shù)據(jù)實(shí)際上反映的是1到2年前的預(yù)售價(jià)格，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低于現(xiàn)有房?jī)r(jià)；此外房地局的統(tǒng)計(jì)中，將重大工程配套房和農(nóng)民動(dòng)遷房也納入其中，而統(tǒng)計(jì)表明，配套商品房主要位于外環(huán)外，專門配售給動(dòng)拆遷居民，統(tǒng)一價(jià)為3500元／平方米，這部分的房產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上不能用于衡量上海的房產(chǎn)交易價(jià)格。統(tǒng)計(jì)表明，上海2004年住宅供應(yīng)面積為3200萬(wàn)平方米，其中配套商品房700萬(wàn)平方米，這部分房源對(duì)上海的均價(jià)起到了很好的“稀釋”作用。
“按照我的計(jì)算，如果扣除這些因素，上海每平方米的均價(jià)約為7300元�！鄙鲜鋈耸抗烙�(jì)。
而這可能依然不是上海人面對(duì)的“有效均價(jià)”。透過上海完成土地開發(fā)的情況來看，作為居民有效需求的外環(huán)以內(nèi)的土地開發(fā)相對(duì)較少，而土地開發(fā)完成項(xiàng)目大量集中在外環(huán)外，居民“非主選”對(duì)象的外環(huán)外的房產(chǎn)的集中大大拉平了上海房產(chǎn)的均價(jià)。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布，上海市2004年第一季度土地完成開發(fā)情況為150.98萬(wàn)平方米，其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)18.57萬(wàn)平方米，內(nèi)外環(huán)間29.29萬(wàn)平方米，外環(huán)線以外103.12萬(wàn)平方米。
但這些所有的統(tǒng)計(jì)，可能都無(wú)法反映最鮮活的房?jī)r(jià)行情。在上海人的感覺中，任何的統(tǒng)計(jì)都似乎無(wú)法追趕上房?jī)r(jià)飛漲的快車。
“就在春節(jié)前后，大約半個(gè)月的時(shí)間里，上海的某些地方又有了大幅攀升�！蔽挥陉懠忆郝泛３甭方唤缣幍囊患曳康禺a(chǎn)中介公司告訴記者。以位于該地段的青年匯為例，約42平方米的建筑面積，春節(jié)前掛牌價(jià)為69萬(wàn)元左右，而春節(jié)后的掛牌價(jià)約為87萬(wàn)元。
“在市中心，晚一個(gè)月買，你就得損失一輛車�！币患曳康禺a(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人說。
追漲聲中，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然似一個(gè)“賭場(chǎng)”。
銀行為何自覺“忍耐”風(fēng)險(xiǎn)？
與之休戚相關(guān)的是，上海銀行房貸也在演繹著一場(chǎng)逐鹿樓市的大戰(zhàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上海2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1％；商品房銷售額10376億元，增長(zhǎng)30％。
2004年，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的76％，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量的比例高達(dá)48％。
房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)與房產(chǎn)投資的增長(zhǎng)并駕齊驅(qū)在“快車道”上。
對(duì)這種“雙增長(zhǎng)”，人民銀行上海分行有自己的分析，2005年初人民銀行提示：貸款集中度的提高和銀行間貸款結(jié)構(gòu)的高度趨同，蘊(yùn)涵著風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)高度關(guān)注。
印象中，這已非第一次房貸預(yù)警。
2003年底，人民銀行上海分行警惕房貸風(fēng)險(xiǎn)的提醒同樣懇切：2003年上海市房地產(chǎn)價(jià)格上漲偏快，個(gè)人投資性購(gòu)房比重上升，商業(yè)銀行應(yīng)更加注重控制風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，12月末，上海市個(gè)人住房貸款余額比年初增加622億元，其中股份制商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增幅高達(dá)156％。
而此前，央行已經(jīng)針對(duì)某些地方樓市的風(fēng)險(xiǎn)狀況發(fā)出了多次預(yù)警，并附以針對(duì)性的調(diào)控措施。
2003年6月，央行經(jīng)過緊密調(diào)研后醞釀出臺(tái)了“121號(hào)文”(《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)，此文一出，市場(chǎng)嘩然。同年8月，國(guó)務(wù)院追發(fā)18號(hào)令(《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》)；2004年3月《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》出臺(tái)。
但遺憾的是，在整個(gè)國(guó)家房貸政策趨穩(wěn)的同時(shí)(可見央行《2004年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》)，局部地區(qū)商業(yè)銀行的房貸快車似乎依然偏離了央行的調(diào)控目標(biāo)。
上海市一家股份制銀行的個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人告訴記者：“其實(shí)，銀行一直都是在‘忍耐風(fēng)險(xiǎn)’，而不是‘忽視風(fēng)險(xiǎn)’�！�
“一方面來自激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，另一方面來自銀行內(nèi)部考核的壓力。”他告訴記者，“銀行也想退卻，但一進(jìn)入戰(zhàn)場(chǎng)就什么都忘了�！�
在他的描述中，銀行有著更多的無(wú)奈，尤其是身處一線的人員�！艾F(xiàn)在你多問一句，客戶說你煩；你多填一張表，客戶就要跑。”以前的銀行是賣方市場(chǎng)，現(xiàn)在則變成了“客戶至上”的買方市場(chǎng)。
據(jù)商業(yè)銀行的一線人員介紹，商業(yè)銀行曾使出了各種辦法來吸引客戶。例如，有的銀行采用了“減免部分中間費(fèi)用的措施”，有的銀行減免了保險(xiǎn)費(fèi)用，或者將評(píng)估費(fèi)用、公證費(fèi)用采用“團(tuán)購(gòu)”的方式降低成本；有的在放貸時(shí)疏于審核，二手房變相達(dá)到“零首付”的目的；對(duì)于個(gè)人收入證明的審核“只認(rèn)公章不辨真?zhèn)�；貸后疏于審查等。
銀行這樣做的“勇氣”在于，房貸是長(zhǎng)期貸款，而現(xiàn)在表現(xiàn)出來的依然是“不良率低的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，于考核完成、于業(yè)務(wù)發(fā)展，似乎都是“雙贏”。
參差不齊的風(fēng)險(xiǎn)控制能力中，房貸正如火如荼地發(fā)展。一組數(shù)據(jù)記錄了上海某行的“業(yè)績(jī)”：從1999年—2004年，該行的個(gè)人住房按揭貸款余額分別約為：30億元、70億元、150億元、260億元、500億元、730億元，每年實(shí)現(xiàn)翻一番。
上海政府已有措施
現(xiàn)在討論的重點(diǎn)已經(jīng)有了轉(zhuǎn)向。進(jìn)與退，不再是一個(gè)議題，“如何控制風(fēng)險(xiǎn)”正成為市政府與金融界的共識(shí)。
2004年11月6日，上海市市委書記陳良宇在會(huì)見香港訪問團(tuán)時(shí)曾表示，對(duì)于近期境內(nèi)外的有關(guān)房產(chǎn)泡沫的評(píng)論，政府方面是如履薄冰。為防止上海出現(xiàn)大批負(fù)資產(chǎn)者，政府已采取相應(yīng)措施，力保大崩盤不會(huì)出現(xiàn)。
同期，上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)亦表示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，特別是信貸政策的影響較大。因此，市政府也會(huì)高度關(guān)注房?jī)r(jià)與利率、匯率、股價(jià)等的互動(dòng)影響，密切關(guān)注海外資金進(jìn)入的狀況。
于政府的決心而言，自主運(yùn)營(yíng)的商業(yè)銀行要完成轉(zhuǎn)型似乎有著更大的難度。
雖然市同業(yè)公會(huì)力促?gòu)摹翱刂葡M(fèi)信貸入手，壓縮投資性購(gòu)房的比例”，但商業(yè)銀行似乎并不認(rèn)同。
“同業(yè)公會(huì)是一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)，不具有硬約束力。這樣各家商業(yè)銀行很難步調(diào)一致，很難實(shí)行�！鄙虾５囊患疑虡I(yè)銀行人士說。
商業(yè)銀行認(rèn)為，“各個(gè)商業(yè)銀行間的信息是不對(duì)稱的，一個(gè)客戶如果購(gòu)買多套房分別從不同的銀行進(jìn)行按揭，銀行要區(qū)別投資與否是有難度的�！绷硪患毅y行的職員告訴記者。
另一重?fù)?dān)憂還在于，無(wú)論是商業(yè)銀行還是同業(yè)公會(huì)力控的都是“投資之風(fēng)”，而不是“居民的合理消費(fèi)”，但信貸門檻的提高勢(shì)必影響到居民的合理需求，而對(duì)于“資金豐富”的投資客而言，可能效果有限。
也許正是因?yàn)榉抠J“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的效用，任何房貸政策的出臺(tái)都變得謹(jǐn)小慎微。
杜艷
特約編輯：廣偉
