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      2005投資再為誰狂
      青島新聞網(wǎng)  2004-12-31 11:29:27 人民網(wǎng)-國(guó)際金融報(bào)

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          第6城市群樓市戰(zhàn)役暗潮涌動(dòng) 2005投資再為誰狂

        今天的樓市就像當(dāng)年的股市,吸引著各種各樣追求暴富夢(mèng)想的人們。在2004年的最后一天,開發(fā)商們需要做的是大肆慶祝抑或無人處暗舔傷口,而對(duì)于更多攥著資本瞪大眼睛的投資者而言,新一輪第6城市群樓市的戰(zhàn)役已經(jīng)暗潮

        本報(bào)實(shí)習(xí)生 龐仕影

        昆山別墅:有“閑錢”還需有耐心

        陽澄湖邊的昆山別墅,正在成為以上海人為主力的投資客戶群的新寵。

        在10月的昆山秋季房展會(huì)上,參展的41家樓盤中有9家涉及別墅,其中漾月灣、泰泓花園、天使灣均為陽澄湖邊的新盤,加上頤湖園、天使灣、鹿澄天地、威尼斯、國(guó)際上湖等先期發(fā)售的項(xiàng)目和已經(jīng)售完的大上海高爾夫72幢、克拉水城一期40套等,僅圍繞陽澄湖的別墅項(xiàng)目就有10項(xiàng),而整個(gè)昆山的在售別墅超過20個(gè)。

        稀缺性是別墅吸引投資者的第一法寶。隨著別墅用地規(guī)劃的冷凍,2005年,以昆山別墅群和寧波沿海島嶼為代表的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目將成為第6城市群最容易“燒錢”和“燒出錢”的投資項(xiàng)目。

        目前,上海單棟別墅的價(jià)格已經(jīng)突破了350萬,經(jīng)濟(jì)型別墅的售價(jià)也整體超過了200萬。從近期上海土地招拍掛的情況看,可開發(fā)用地已經(jīng)寥寥無幾,作為配套居住候選的昆山地區(qū),物業(yè)形態(tài)趨向成熟的別墅市場(chǎng)被看好當(dāng)在情理之中。

        不過,中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)分析師陳晟也指出,在當(dāng)前國(guó)內(nèi)信用體系和保險(xiǎn)體系仍不完善的情況下,旅游型房產(chǎn)或者度假型房產(chǎn)的投資回報(bào)很難得到保證。生活配套和租賃體系沒有到位,穩(wěn)定的現(xiàn)金流是投資別墅的必備武器。換句話說,投資別墅是一項(xiàng)既需要閑錢,又需要耐心,還不一定能在期望時(shí)間內(nèi)得到期望收益的項(xiàng)目,建議在2005年初次試水樓市的“新手”慎重上路。

        另一方面,雖然別墅用地趨緊是政策所趨,但是由于今后5年內(nèi)的別墅用地已經(jīng)全部投入市場(chǎng),明年別墅消費(fèi)價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。

        購(gòu)房流轉(zhuǎn):租金回報(bào)“落袋為安”

        消費(fèi)者購(gòu)買商品房后,只要將商品房的使用權(quán)出借給開發(fā)商5年,并且承擔(dān)5萬元的統(tǒng)一裝修費(fèi)用,將立刻得到以五年租金形式返還的25%購(gòu)房款———蘇州新開樓盤“太湖水云間”,對(duì)首期11棟多層中的6棟采取了這種叫作“流轉(zhuǎn)”的特殊銷售方式。

        據(jù)開發(fā)商蘇州胥口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銷售經(jīng)理李慶華介紹,所謂的“流轉(zhuǎn)銷售”,是以前該公司推出的“別墅包租”項(xiàng)目的改進(jìn)版本。由于瀕臨太湖景區(qū),在“水云間”的邊上將建起一幢準(zhǔn)四星級(jí)的賓館,所有通過“流轉(zhuǎn)銷售”回到開發(fā)商手里的公寓房,將作為這個(gè)賓館的特色旅游度假用房。

        李慶華介紹,這批被“流轉(zhuǎn)”的房源房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚,面積在110到120平方米,銷售均價(jià)3500元/平方米。“目前銷售完成了近7成!崩顟c華說,“在此之前,我們已經(jīng)做了七八年的別墅包租,有穩(wěn)定的客戶群!

        不過,業(yè)內(nèi)人士對(duì)此舉頗多質(zhì)疑。上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿就強(qiáng)調(diào),這不過是缺錢開發(fā)商的一個(gè)變相折扣,由于“太湖水云間”的樓盤二期小高層項(xiàng)目同時(shí)在建,開發(fā)商的資金壓力很大!25%的回報(bào)率看似誘人,但考慮到5年屬于較長(zhǎng)期的投資,如果投資者不走租賃道路,或許有機(jī)會(huì)得到更高回報(bào)!笔┖觐E袛。

        上海交通大學(xué)的金融投資專家顧孟迪教授對(duì)此有不同看法。在當(dāng)前市場(chǎng)租售倒掛嚴(yán)重的情況下,顧孟迪認(rèn)為,一次性得到25%的房款作為租金返還,投資回報(bào)率在6%左右,已經(jīng)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的行情,追求穩(wěn)健投資的人不妨可以考慮。

        另類公寓:“上帝”不買概念的賬

        CBD、LOFT、河西、東城……2004年的第6城市群樓市被一大群光怪陸離的概念環(huán)繞著,就像裹在輕紗中的少女,看上去很美。

        12月23日,位于南京朝天宮西街69號(hào)的幾米空間開盤,推出了3.2米、4.6米等多種層高,其中二樓戶型還挑高到5.8米,也算創(chuàng)下了近期南京開盤公寓的一個(gè)記錄。與此同時(shí),開發(fā)商打出了3888元/平方米的促銷價(jià)格出售511室面積38.18平方米,總價(jià)僅14.84萬元的一套公寓,類似的促銷手法,幾個(gè)月前“時(shí)尚空間”也曾采納過。

        在陳晟看來,挑高和促銷其實(shí)都是開發(fā)商操作樓盤的一種手法。類似5.8米的挑高在上海已經(jīng)嘗試過作為賣點(diǎn)推出,南京方面不過是一種移植而已。

        供銷失衡是2004年的南京樓市留給2005年的禮物,而小戶型公寓對(duì)于房?jī)r(jià)的總體控制和豐富市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的作用是明顯的。

        據(jù)了解,此次幾米空間推出的公寓房面積在38到66平方米,平層售價(jià)5980元/平方米,挑高戶型均價(jià)7580元/平方米,并且提供二成首付。以5980元/平方米的平層計(jì)算,面積38平米總價(jià)約22.8萬元,首付只需4.5萬左右,月供800左右,非常適合資金實(shí)力一般的投資散戶。

        “公寓住宅最大的優(yōu)勢(shì)應(yīng)該在于物業(yè)管理的完善,而不是概念炒作!闭勂鹱罱恍┕⑿妥≌虺龅摹八男羌(jí)服務(wù)”的招牌,陳晟提醒道,“酒店式公寓的功能性必須是真實(shí)的。以上海為例,第一代酒店式公寓和第五代的酒店式公寓差別非常大,只有概念支撐的物業(yè)形態(tài),無論其門檻多低,都會(huì)因?yàn)槿狈ι禎摿Χ惶蕴!?

        西湖商鋪:湖光山色難掩“慘淡”

        一貫以高價(jià)拍賣聞名的西湖商鋪,終于也走到了降價(jià)的時(shí)候!澳仙铰泛蜑I湖一帶的商鋪,包括西湖新天地在內(nèi),目前普遍處于虧損,投資換手率極高!闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生談到西湖商鋪的現(xiàn)狀充滿了擔(dān)憂。

        隨著西湖西進(jìn),關(guān)于湖西偌大的景區(qū)找不到一個(gè)賣可樂的地方的抱怨不絕于耳,而另一方面,由于旅游商品利潤(rùn)薄弱不足以維持高額租金,正使西湖商鋪成為投資者眼中的“雞肋”。

        最近,有人委托浙江廣源拍賣有限公司出售湖西地區(qū)4間商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)權(quán),委托人開出的價(jià)格是每平米每天1.5元到3元,換句話說,每月花2000元左右就可以租到茅家埠景區(qū)一間20平方米的商鋪。

        “委托人惟一的要求,是承租人將全部13年的租金一次付清!睋(jù)拍賣行的工作人員介紹,目前前來咨詢者并不多,最后究竟是拍賣還是走協(xié)議出讓的方式要視買家情況而定!昂魇切麻_景區(qū),目前景點(diǎn)并不連貫,除了節(jié)假日,平日人流也很少!

        談到湖西景區(qū)商鋪的投資前景,趙杭生表示并不看好!捌胀ㄈ丝傆幸粋(gè)思維定式,認(rèn)為西湖邊人多,投資商鋪穩(wěn)賺不賠。殊不知西湖稀缺的湖光山色只能推高周邊高檔住宅市場(chǎng),卻不能保證商鋪的穩(wěn)定收益!

        陳晟指出,旺鋪必須具備兩個(gè)要素,一有穩(wěn)定的人流,第二有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品,目前單一旅游產(chǎn)品的供給還不能有效地對(duì)商鋪形成支撐。

        “在商業(yè)運(yùn)作打不開局面的情況下,委托一些強(qiáng)勢(shì)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商鋪收益或許會(huì)好些!闭勂瓞F(xiàn)在西湖周邊商鋪缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理的現(xiàn)狀,陳晟認(rèn)為,把資源分散在小業(yè)主手中,只會(huì)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。從市場(chǎng)角度看,投資者理想的方向是持有產(chǎn)權(quán)。

        異地投資:“三州”炒客前赴后繼

        繼溫州、臺(tái)州之后,杭州投資者正在成為浙江炒房團(tuán)的中堅(jiān)力量。

        金豐易居(杭州)日前組織了100多位投資者考察南京益來名人城市酒店,“酒店地產(chǎn)”10年相當(dāng)于合同價(jià)格的8%的持續(xù)凈回報(bào)率,讓半數(shù)客戶當(dāng)場(chǎng)下單。無獨(dú)有偶,在紹興年末火熱的商鋪投資熱潮中,有個(gè)杭州客人以1400萬元的大手筆一次買下了國(guó)際摩爾城奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)的19個(gè)商鋪,成為當(dāng)?shù)孛襟w關(guān)注的焦點(diǎn)。

        “杭州人的投資意識(shí)很強(qiáng),加上在這一輪的房產(chǎn)投資中嘗到甜頭,積累了信心,目前處在四下出擊尋找機(jī)會(huì)的階段。從東部地區(qū)到海南,從公寓住宅到休閑地產(chǎn),針對(duì)不同的城市特點(diǎn),制訂著不同的作戰(zhàn)方針!壁w杭生這樣評(píng)價(jià)杭州人的投資策略。

        陳晟認(rèn)為,穩(wěn)定增長(zhǎng)是明年第6城市群的主基調(diào)。異地投資這樣跨區(qū)域的資金流動(dòng)雖然被允許,但不應(yīng)該得到鼓勵(lì)。畢竟對(duì)于地區(qū)樓市而言,得到自身的消費(fèi)力支持才能建立牢固的基礎(chǔ)。

        對(duì)于異地投資,陳晟認(rèn)為投資者必須遵從一定的投資流程。首先看國(guó)家宏觀政策的方向,然后選擇合適的經(jīng)濟(jì)大區(qū)、城市、項(xiàng)目。具體到個(gè)案樓盤,陳晟認(rèn)為跟從大開發(fā)商有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),而且所購(gòu)房屋一定要從抗跌性、未來機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)等綜合考慮,選擇小區(qū)內(nèi)最優(yōu)的物業(yè)形態(tài)。

          特約編輯:廣偉

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