原編者按：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、爭(zhēng)論依然此起彼伏……2004年的長三角樓市就這樣快過去了。2004年里，整個(gè)長三角樓市出現(xiàn)了不少波動(dòng)起伏的變化，房?jī)r(jià)飆升不止，雖然政府調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，使得大家對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的走向有了一定的認(rèn)識(shí)，但對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)跌還是會(huì)繼續(xù)上漲,仍然處于迷惘狀態(tài)。
對(duì)此，本期就長三角幾個(gè)有代
表性城市的明年樓市做了預(yù)測(cè)，或許能使大家多多少少看清這個(gè)樓市。長三角樓市希望能給廣大讀者提供一個(gè)更新的居住和投資理念，詳細(xì)了解長三角的情況，掌握更多的理財(cái)信息。如果您對(duì)長三角樓市有特別的想法或者更好的提議，請(qǐng)撥打電話021-56374492，或來信來函。
杭州樓市：回顧和展望
2004年杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是一個(gè)什么樣的狀況？未來又會(huì)有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？來聽聽學(xué)者、專家是如何看待的.房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲?
回顧：房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是樓市最關(guān)心的話題。2004年的杭州樓市經(jīng)歷了又一波漲價(jià)潮。從單個(gè)樓盤的漲幅來看，少則10～20%，多則50%甚至更多。對(duì)一直持幣待購的人來說，這實(shí)在太令人沮喪了。明年的樓市會(huì)怎么發(fā)展呢？
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長虞曉芬認(rèn)為：明年上半年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，下半年漲幅會(huì)放緩，不排除滯漲的可能性。目前，國家宏觀調(diào)控的目的之一就是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，而上半年，因宏觀調(diào)控的效果不會(huì)在短期內(nèi)很明顯，所以房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲；而下半年則可能效果得到體現(xiàn)。
之所以有這樣的猜測(cè)，主要基于四點(diǎn)：一是在最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已明確提出國家財(cái)政政策由“積極”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”。這意味著國家的投資拉動(dòng)幅度不會(huì)像過去那樣大，從而帶緩其他投資的增長；二是今年的貨幣投放量增長幅度比去年減少了。今年1～9月，廣義貨幣的供應(yīng)量增加了13.9%，和去年相比，增幅減小6.8%；貸款增加13.6%，和去年相比，增幅減小9.9%。貨幣量投放多了，將促使購買力放大，否則，則反之；第三，不排除明年繼續(xù)升息的可能性，從而進(jìn)一步減弱購買力；第四，從杭州市場(chǎng)來看，郊區(qū)的供應(yīng)量明年將繼續(xù)放大，在某些區(qū)塊將出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。
開發(fā)投資是增長還是縮減?
回顧：宏觀調(diào)控后，今年的杭州樓市，其高速發(fā)展的腳步已有所放緩，土地開發(fā)投資額、新開工面積都有所回落。明年，樓市的熱錢還多不多？
浙江名城房產(chǎn)總經(jīng)理張民一分析認(rèn)為:明年的房地產(chǎn)開發(fā)投資，無論是資金還是開發(fā)規(guī)模仍然還會(huì)有所增長，但增長幅度將有所減緩。對(duì)明年的市場(chǎng)，開發(fā)商從主觀上來說，其擴(kuò)張的動(dòng)力仍然是比較強(qiáng)的，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)仍然有比較大的利潤空間。但這樣的主觀愿望將受到資金的極大限制。
首先是土地成本的加大。由于其資源緊缺性，土地價(jià)格仍會(huì)趨于增長；而且由于目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須四證齊全，因此原來用50%的資金，其余向銀行借款的拿地方式將不再存在，開發(fā)商必須用100%的錢才能拿到土地。其次，是借貸成本的上升。央行10月加息，明確了開發(fā)貸款的利率在基準(zhǔn)利率上可自由上浮，因此目前銀行的實(shí)際放貸利率都達(dá)到了8%左右，比原先提高了近三個(gè)點(diǎn)。如果通過信托的方式融資，目前的利率已高達(dá)10%左右。
因此，盡管多數(shù)開發(fā)商對(duì)明年樓市仍持樂觀態(tài)度，但客觀資金條件的限制將使他們不得不放慢開發(fā)規(guī)模增長的幅度，也并不排除部分開發(fā)商縮減規(guī)模，或通過合作的方式來開發(fā)。由于資金成本的加大，明年外來開發(fā)商估計(jì)不會(huì)太多，新進(jìn)資金會(huì)比較少，這也在一定程度上減少了資金和規(guī)模的增長。
明年樓市有何亮點(diǎn)?回顧：今年杭州樓市的第一大亮點(diǎn)就是精裝修房；第二大亮點(diǎn)就是江景房的價(jià)值被更多人認(rèn)同。明年的亮點(diǎn)會(huì)在哪里？
南都置業(yè)副總經(jīng)理韓芳預(yù)測(cè)：2005年的杭州樓市，其中一大亮點(diǎn)就是郊區(qū)房產(chǎn)。隨著杭州主城區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少，明年的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)將向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州一些品牌公司都將在明年推出規(guī)模不小的郊區(qū)樓盤，它們的加入，對(duì)一直未唱市場(chǎng)主調(diào)的郊區(qū)房產(chǎn)來說，無疑既增加了競(jìng)爭(zhēng)壓力也注入了一劑強(qiáng)心針，不但促進(jìn)了郊區(qū)房產(chǎn)品質(zhì)的提升，也使更多的人關(guān)注郊區(qū)房產(chǎn)。而郊區(qū)房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將從純粹的地段、環(huán)境轉(zhuǎn)向更綜合的競(jìng)爭(zhēng)，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的人性化、配套設(shè)施的齊全、文化品位等綜合因素。這也促使開發(fā)商扮演更多的角色，多元發(fā)展，從一個(gè)單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營商，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。從今年的發(fā)展跡象來看，一些開發(fā)商已進(jìn)入教育、公共服務(wù)等領(lǐng)域，明年會(huì)有更多的開發(fā)商涉足。
房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有何新潮流?
回顧：今年杭州樓市在產(chǎn)品上的一大特點(diǎn)就是個(gè)性化。比如中式的建筑形式增多，簡(jiǎn)潔甚至?xí)r尚的個(gè)性建筑增多。盡管某些也頗受爭(zhēng)議，但畢竟我們所看到的豐富的、生動(dòng)的東西更多了。明年會(huì)有怎樣的潮流出現(xiàn)呢？
浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理陸?zhàn)┛偨Y(jié)道：房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)更注重的是因地制宜，滿足不同人群的需求，很難用一種潮流來概括。不過，可以想見的是，明年樓市的房產(chǎn)品，其建筑風(fēng)格將更加多樣化、更豐富。
經(jīng)過多年的實(shí)踐，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)師們已站在更高的平臺(tái)上，以更寬的視野去進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。明年的項(xiàng)目中，我們將會(huì)看到各種風(fēng)格不同的樓盤，如地中海式的，西班牙式的。這種新的嘗試、多樣的變化將給消費(fèi)者帶來更多的挑選余地。
在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，如何更全面、更細(xì)致地考量人們的需求，進(jìn)行新的創(chuàng)新也是設(shè)計(jì)師需努力的。比如圍合式的庭院設(shè)計(jì)，明年可能會(huì)有更多的嘗試。圍合讓人們對(duì)自己居住的環(huán)境有更多的歸屬感、安定感，但到底怎么圍合，這仍在探索中。
在戶型設(shè)計(jì)上，針對(duì)不同的人群可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)變化。一種變化就是戶型更精致、緊湊、實(shí)用，設(shè)備配置齊全、到位。這種設(shè)計(jì)將更多地體現(xiàn)在針對(duì)工薪階層的樓盤上。其二，在面向高端收入群體的項(xiàng)目上，在滿足基本需求的同時(shí)，會(huì)更注重空間的變化、強(qiáng)調(diào)空間的豐富性。那些在表面上被認(rèn)為用處不大的空間，如門廳、過廳將得到強(qiáng)化。也許，160平方米的房子被設(shè)計(jì)成兩臥也并不奇怪。
二手房源會(huì)供大于求嗎?
回顧：今年的二手房市場(chǎng)跌宕起伏，婉轉(zhuǎn)曲折，最大的原因在于征收20%的個(gè)人所得稅這一政策的變化。明年的市場(chǎng)將怎樣演繹？
中原地產(chǎn)中介部營運(yùn)總監(jiān)于旭東預(yù)測(cè)：明年二手樓市總體來說應(yīng)該是供求平衡，但個(gè)別板塊可能出現(xiàn)供大于求的情況，某些板塊則將依然維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。
今年是二手房?jī)r(jià)漲得比較厲害的一年，如城西星洲花園今年二月份一套5樓的房子成交單價(jià)為7087元/平方米，11月同組團(tuán)也是5樓的一套房子成交單價(jià)達(dá)9059元/平方米。要看到的是，由于價(jià)格漲得太快，某些區(qū)塊已到了“價(jià)格天花板”，想要再有大的上漲空間已不太可能，這也在一定程度上限制了需求。
從明年的新增二手房源看，有兩個(gè)板塊特別集中。一是閑林一帶，閑林山水人家、爵士風(fēng)情一期明年都要交付。這些樓盤有不少的投資客戶，估計(jì)放量會(huì)比較大；另一個(gè)則是錢江南岸。這兩個(gè)板塊放量卻比較大，可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的狀況。而需求比較大，但供應(yīng)仍然增量不大的區(qū)塊，按照我的分析，應(yīng)該在湖墅、拱北一帶。這兩個(gè)區(qū)塊目前的轉(zhuǎn)手率非常低，明年新增的樓盤也不多，而地區(qū)本身的成熟度已非常高，配套已很齊全，估計(jì)仍會(huì)受消費(fèi)者的歡迎。
蘇州樓市未來行情如何？
明年樓市會(huì)再現(xiàn)紅火光景？還是會(huì)進(jìn)入一個(gè)寒冷的冬天？在市場(chǎng)供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，宏觀調(diào)控、加息等多重因素的影響下，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎處于不明朗的狀態(tài)。猜測(cè)、傳言、緊張、恐慌不期而至，未來樓市行情究竟如何？通過幾組來自專業(yè)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，讓我們仔細(xì)分辨、判斷一下未來。
判斷一：最近一年半，房?jī)r(jià)跌不下來
數(shù)據(jù)佐證：蘇州市區(qū)商品房預(yù)售價(jià)格（不含吳中、相城）
1至6月份，4094元/平方米；1至7月份，4489元/平方米；1至8月份，4454元/平方米；1至9月份，4476元/平方米；1至10月份，4643元/平方米。
專家解讀：目前統(tǒng)計(jì)部門顯示的當(dāng)前房?jī)r(jià)，反映的是商品房的銷售價(jià)格，而不是預(yù)售價(jià)格，因此具有一定的滯后性。預(yù)售價(jià)更多反映的是未來的房?jī)r(jià)，今年的預(yù)售價(jià)格到明年就是銷售價(jià)格，這個(gè)時(shí)間差根據(jù)建設(shè)進(jìn)度來推測(cè)，目前基本上要差半年。判斷未來房?jī)r(jià)走勢(shì)有兩種方式：其一，只要預(yù)售價(jià)高于銷售價(jià)，房?jī)r(jià)就下不來；從10月份來看，預(yù)售價(jià)是4643元，銷售價(jià)是4359元，房?jī)r(jià)仍在往上走。其二，預(yù)售價(jià)逐月的走勢(shì)如何，只有預(yù)售價(jià)開始下落，明年的平均房?jī)r(jià)才能下來。從數(shù)據(jù)反映，預(yù)售價(jià)仍在穩(wěn)中上揚(yáng)，雖然上漲的幅度在趨緩，但一年半載之內(nèi)，不可能下來。當(dāng)然，房?jī)r(jià)下不下，還和住房的結(jié)構(gòu)性矛盾有關(guān)。
判斷二：建設(shè)投資規(guī)模仍在上升
數(shù)據(jù)佐證：蘇州大市范圍內(nèi)的投資規(guī)模
2003年，177.94億元，同比增長65%；今年1至9月，190.27億元，同比增長59%；今年1至10月，227.41億元，同比增長69%。
專家解讀：在此輪宏觀調(diào)控下，蘇州大市范圍內(nèi)的投資規(guī)模不降反升，投資資金規(guī)模和建設(shè)規(guī)模仍在不斷增長。有一組數(shù)據(jù)值得引起注意，從施工量來看，1到9月份，蘇州的施工面積為2690萬平方米，是南京、徐州、無錫三地的總和，占全省的34%，其中蘇州的施工面積是南京的1.4倍，銷售面積卻只是南京的92%，市場(chǎng)消化量明顯沒有跟上供應(yīng)量。投資建設(shè)的持續(xù)升溫與蘇州整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力有關(guān)，與外來投資者的青睞度有關(guān)，也和蘇州開發(fā)商應(yīng)變市場(chǎng)過于樂觀的態(tài)度有關(guān)，蘇州樓市在長三角的表現(xiàn)是很突出的。
判斷三：空置房全面止跌回升
解讀：空置房止跌回升，由原來的負(fù)增長向正向增長轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至10月份，除市區(qū)的空置房仍一直減少外，全市范圍內(nèi)都有大量的空置房出現(xiàn)。僅從住宅來看，全市的空置房面積達(dá)到50.9萬平方米，比去年同比增長了19%；常熟8.07萬平方米，同比增長69%，張家港7.4萬平方米，增長56%，昆山12.31萬平方米，增長32%，吳江2.4萬平方米，增長442%，太倉2.44萬平方米，增長570%。其中太倉的空置房上升幅度最大，昆山的空置房絕對(duì)值最高，市區(qū)保持了一貫的下降趨勢(shì)。空置房遞增趨勢(shì)的全面恢復(fù)，是由供求關(guān)系發(fā)生變化帶來的，足以引起重視，雖然還遠(yuǎn)沒有達(dá)到危險(xiǎn)的邊緣，但適度開發(fā)，與宏觀調(diào)控保持一致是很多投資者應(yīng)該關(guān)注的問題。
數(shù)據(jù)解讀：蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長邱元華
南京住宅價(jià)格升勢(shì)減緩
2004年即將過去，廣大市民極為關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底怎樣?記者日前采訪了南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處處長張定一，請(qǐng)他談?wù)勛约旱目捶ā?
張定一：總的說來，2004年是政策之年，也是市場(chǎng)逐步走向成熟的一年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)，商品住宅價(jià)格飆升勢(shì)頭得到有效遏制，土地市場(chǎng)開始回暖，成交活躍，住宅的有效需求開始放量，銷售速度加快，在買方市場(chǎng)逐步形成的情況下開發(fā)商定價(jià)越來越趨于理性，二手房交易量“V”形回轉(zhuǎn)、逐月攀升，板塊成交價(jià)格漲跌互現(xiàn)。
記者：能否具體分析一下?
張定一：我們可以從以下幾個(gè)方面來說明問題。
1、宏觀調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長。南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)過一季度的過快增長后，二季度理性回落，三季度以來呈平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。1-11月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資248
03億元，同比增長58.20%，占同期全市固定資產(chǎn)投資的23.40%，比例相對(duì)合理。由于國家實(shí)行緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)貸款所占比重已從去年的31.5%降至今年的24.
3%，而企業(yè)自籌資金卻從去年的27.2%升至今年的33.8%，資金來源結(jié)構(gòu)更趨合理。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷持續(xù)兩旺，買方市場(chǎng)初步形成，1-11月份全市累計(jì)上市984.82萬平方米，江南八區(qū)571.78萬平方米，同比增長65.19%，市場(chǎng)供給極為旺盛。經(jīng)過政府引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，南京市商品房“買方市場(chǎng)”格局正在逐步成形，市場(chǎng)逐步趨于成熟和理性。具體表現(xiàn)在買賣雙方心態(tài)有所調(diào)整，開發(fā)商不再盲目定高價(jià)，而消費(fèi)者更加務(wù)實(shí)，購房以中小套型為主，整個(gè)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況得到了明顯改變。
3、商品住宅價(jià)格平穩(wěn)增長，漲幅逐步趨緩。年初以來，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入良性發(fā)展道路，至目前已完全扭轉(zhuǎn)了去年供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)急劇上漲的局面，從單月看甚至還出現(xiàn)了7、10、11月份環(huán)比略為下降的情況，從全年看，1—11月份全市住宅價(jià)格為4088元／平米(含經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房)，較1月僅上漲10.5%，遠(yuǎn)低于去年同期的上漲幅度。
4、供需結(jié)構(gòu)性矛盾有所減緩，“一城三區(qū)”疏導(dǎo)成效明顯。從商品房供銷區(qū)域看，“一城三區(qū)”格局初步建成，正加快分流市區(qū)人口。根據(jù)政府規(guī)劃要求，土地供應(yīng)逐步向“一城三區(qū)”傾斜，今年70%以上出讓的土地屬于該區(qū)域。同時(shí)，“一城三區(qū)”新盤供應(yīng)增長也相對(duì)較快，河西、江寧、江北分別占全市的22%、29%、16%，合計(jì)為67%，而同期銷售量也占全市的56％，大大緩解城市中心區(qū)域居住人口的壓力，有效疏散了城區(qū)人口。今年江南八區(qū)5000元以下、5000-6000元、6000元以上的商品住宅供應(yīng)分別占31%、34%、35%，6000元以上的樓盤供應(yīng)有所增加。但由于南京市全面實(shí)施“三房工程”逐步形成了高、中、低價(jià)房比例合理的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
5、合理確定拆遷規(guī)模，化解供需階段性矛盾。今年以來，根據(jù)國家控制拆遷規(guī)模的精神，按照輕重緩急、量力而行的原則，75%以上的拆遷項(xiàng)目，都是與十運(yùn)會(huì)有關(guān)的場(chǎng)館建設(shè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，截至11月30日統(tǒng)計(jì)，共完成拆遷項(xiàng)目為37個(gè)，完成搬遷居民7431戶，今年全市實(shí)際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，不足去年的一半，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使因拆遷而引起的剛性需求減少近70萬平方米，同時(shí)基本滿足了市場(chǎng)化拆遷群眾的購房需求。
6、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的損害消費(fèi)者利益的行為、現(xiàn)象，南京市今年出臺(tái)了“一房清”、二手房聯(lián)合維權(quán)、商品房銷售人員培訓(xùn)、規(guī)范二手房中介行為、房屋租賃合同文本、查處違法房地產(chǎn)廣告和大力阻擊投機(jī)性“炒房”等有力措施，加強(qiáng)市場(chǎng)公開、公正、透明機(jī)制建設(shè)。從實(shí)踐效果看，我們的調(diào)控政策取得明顯成效，避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，確保市場(chǎng)穩(wěn)定向前發(fā)展。
作者：程潔 顧曉蕓
特約編輯：廣偉
