在目前眾多置業(yè)者當(dāng)中，除了考慮房屋本身所處的地段、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施等一系列因素外，房齡問題也應(yīng)該成為大家重視的一個(gè)置業(yè)因素。
■房產(chǎn)有自己的“保質(zhì)期”
房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，在人們長(zhǎng)期的使用過程中，即使原有的房屋實(shí)物形態(tài)并不會(huì)發(fā)生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為
損耗的雙重作用，房屋的內(nèi)在價(jià)值也應(yīng)該會(huì)逐年降低。同時(shí)房屋作為一種特殊的商品，不可能永無止境的可以用來消費(fèi)，決定了房產(chǎn)有其自己的一個(gè)“保質(zhì)期”，當(dāng)房屋折舊到一定程度的時(shí)候，其價(jià)值就會(huì)變得微乎其微了。
從整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)來看，近年來土地升值幅度基本要高于房子的折舊率，在房?jī)r(jià)一路攀升的情況下，很少有購(gòu)房者會(huì)理性地去考慮房屋折舊的問題�！版溂摇笔袌�(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，一般5至10年的房屋價(jià)值是最高的，因?yàn)檎麄�(gè)小區(qū)配套設(shè)施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5至7年的時(shí)間；而10年之后，房屋價(jià)值就會(huì)大大降低。
■房齡差兩年 房?jī)r(jià)差1000
但很多出售者并沒有意識(shí)到這個(gè)問題。從一些登記房源信息統(tǒng)計(jì)顯示，同樣地段的二手房，同樣層次的裝修條件，建于上世紀(jì)80年代的二手房報(bào)價(jià)與90年代建的二手房報(bào)價(jià)幾乎完全一樣。例如同樣是位于安貞里區(qū)域的兩套二手房源信息，一套建成于1987年左右，建筑面積58．4平方米，普通裝修，報(bào)價(jià)36萬元，相當(dāng)于每平方米6164元；一套建成于1996年，建筑面積58平方米，普通裝修，報(bào)價(jià)也是36萬元，相當(dāng)于每平方米6206元。建成年代早了9年，如果按折舊率5％計(jì)算，單價(jià)應(yīng)相差300至350元左右，而這兩套二手房掛牌單價(jià)卻僅僅相差42元／平方米。很明顯，眾多的出售者只考慮地段，如果同一位置、面積相近，其價(jià)格就應(yīng)該差不多，對(duì)房齡價(jià)差并沒有形成認(rèn)識(shí)。而在二手房市場(chǎng)發(fā)展較成熟的上海，二手房交易已經(jīng)開始講房齡價(jià)差，一般相差兩年左右的房齡，其價(jià)格就要相差1000元／平方米左右。
■二手房投資要謹(jǐn)慎
今年以來，大部分銀行都出臺(tái)了對(duì)于1990年之前的二手房實(shí)行禁貸的政策，對(duì)于房齡在5年以內(nèi)的二手房最多可以貸到7成，5年至10年的二手房最多可以貸到6成，10年至15年的二手房最多只能貸5成，這對(duì)于京城的老房子成交來說是一個(gè)重大的打擊。
從中延伸出的一些問題會(huì)困擾購(gòu)房者：當(dāng)沒有得到銀行貸款的支持時(shí)，是否有能力消費(fèi)；銀行之所以不給老房子放貸，可能其房屋自身的價(jià)值已經(jīng)出現(xiàn)問題，極有可能會(huì)出現(xiàn)貶值，這就會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)老房齡房子心有余悸。
因此，消費(fèi)者在二手房交易過程中，一定要將房齡的因素考慮在內(nèi)，尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因?yàn)檎叟f率太高、價(jià)值大幅貶值、性價(jià)比不高而造成的損失；另一方面就是可以避免因?yàn)榉魁g問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻，從而減少自己購(gòu)房過程的一些無用功。
作者：宮萍
特約編輯：倪振強(qiáng)
