■今年上半年北京商品住宅價(jià)格上漲188元／平方米
■北京央產(chǎn)房成交均價(jià)5200元 下半年將繼續(xù)降價(jià)
■北京2季度房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)同比下降4.3點(diǎn)
今年以來(lái)，京城樓市有關(guān)房?jī)r(jià)“漲跌”一直爭(zhēng)論不休。特別是
隨著“4號(hào)文件”、“土地轉(zhuǎn)讓新政策”、“國(guó)家銀行政策調(diào)整”等一系列新規(guī)的出臺(tái)，使得這一爭(zhēng)論更顯激烈。對(duì)于今后一段時(shí)期樓市房?jī)r(jià)，開發(fā)商們眾聲言漲，而許多專家學(xué)者則更看好平穩(wěn)走低。那么，京城樓市價(jià)格在“漲跌”的博弈中會(huì)呈何種走勢(shì)呢？眼下，在北京許多開發(fā)商中間，房?jī)r(jià)喊漲聲依然響成一片。支撐他們房?jī)r(jià)還要漲的理由主要有四：首先，政府今年下發(fā)文件，停止審批土地，在需求量穩(wěn)定增長(zhǎng)的京城樓市，供應(yīng)量突然減少，價(jià)格勢(shì)必會(huì)漲；第二，今年土地市場(chǎng)實(shí)行“招拍掛”后，大大提高了土地價(jià)格，而地價(jià)是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)剛性因素；第三，鋼材、水泥價(jià)格及交通運(yùn)輸成本的上升，將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第四，銀行實(shí)行的開發(fā)保證金提高等措施，將導(dǎo)致部分項(xiàng)目推遲開盤時(shí)間，市場(chǎng)供應(yīng)量減少會(huì)造成房?jī)r(jià)提升。
對(duì)此，許多業(yè)內(nèi)專家學(xué)者確不以為然。他們認(rèn)為，京城房?jī)r(jià)難有上漲空間。
從土地方面看，4號(hào)令頒布前，北京已協(xié)議出讓和通過(guò)規(guī)劃的用地近9000萬(wàn)平方米，這些土地基本滿足了今后三年對(duì)商品住宅的需求。由于新政策規(guī)定，已經(jīng)協(xié)議出讓的土地必須在兩年內(nèi)投入開發(fā)，否則將收回，這就迫使已圈到地的開發(fā)商忙于推出新項(xiàng)目，其結(jié)果是今明兩年樓盤供量急劇增多。按照市場(chǎng)規(guī)律，供量放大必將對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)擠壓。
而在基本建材方面，今年初的漲價(jià)則根本不會(huì)對(duì)成本與房?jī)r(jià)造成動(dòng)搖。一方面，自4月份以來(lái)，鋼材價(jià)格已出現(xiàn)較大幅度回落，基本建材上漲勢(shì)頭已經(jīng)乏力。另一方面，其在建筑產(chǎn)品成本構(gòu)成比例中，大約只占10％，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。
同時(shí)，據(jù)有關(guān)方面推測(cè)，今年下半年本市二手房源有望大批量入市。存量房大量進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)大大抑制房?jī)r(jià)的上漲。目前北京已有兩億多平方米的存量房，若從后勢(shì)看，今后幾年本市住房年均竣工規(guī)模將保持在2000萬(wàn)平方米，而最近幾年的年均需求量卻不足2000萬(wàn)平方米。供給大于需求的特點(diǎn)決定了近期房?jī)r(jià)上漲可能性不大。
此外，本市經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也有望進(jìn)一步降低。去年11月，市建委做出規(guī)定，今后北京經(jīng)濟(jì)適用房主力戶型的單套面積限定在80平方米左右，總價(jià)不超過(guò)32萬(wàn)，這亦將為本市房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降提供了空間。
日前，市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格最終受供求關(guān)系影響，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，北京的房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的走勢(shì)。
其實(shí)，就在目前開發(fā)商們房?jī)r(jià)一片喊漲的熱鬧場(chǎng)面下，市場(chǎng)中房?jī)r(jià)下滑的現(xiàn)象早已悄然顯現(xiàn)。東部樓市中一家高檔公寓原來(lái)賣到過(guò)每平方米萬(wàn)元以上，現(xiàn)在卻只賣每平方米7000元；南城某項(xiàng)目由均價(jià)每平方米8500元降至一口價(jià)，每平方米6500元；CBD邊緣也出現(xiàn)了5000元每平方米的價(jià)格新低樓盤。而在京城整體樓市中，打折促銷、贈(zèng)送全套家具電器、免費(fèi)出國(guó)旅游、免物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠促銷現(xiàn)象更是不勝枚舉。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著高收入、高積蓄購(gòu)房群體完成首次置業(yè)，購(gòu)房消費(fèi)人群的“金字塔”將逐漸向塔腰、塔底部位轉(zhuǎn)移。當(dāng)供應(yīng)量快速增大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而市場(chǎng)消化力明顯減弱時(shí)，價(jià)格戰(zhàn)在所難免。特別是當(dāng)房屋售價(jià)超過(guò)了當(dāng)?shù)刭?gòu)買力所能承受的范圍時(shí)，價(jià)格自然會(huì)降下來(lái)。今年以來(lái)業(yè)內(nèi)公認(rèn)銷售真正非常好的樓盤無(wú)一不是低價(jià)位、高性價(jià)比的樓盤，這也說(shuō)明只有價(jià)位定得合理的樓盤才能受到購(gòu)房者的追捧。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前指出，一些賣不出去的房子還以高價(jià)撐著，這的確是“虛高”。
特約編輯：振強(qiáng)
