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      京城房價平穩(wěn)下調(diào)將成大勢
      青島新聞網(wǎng)  2004-08-04 08:58:46 北京日報

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        ■今年上半年北京商品住宅價格上漲188元/平方米

        ■北京央產(chǎn)房成交均價5200元 下半年將繼續(xù)降價

        ■北京2季度房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)同比下降4.3點

        今年以來,京城樓市有關房價“漲跌”一直爭論不休。特別是
      隨著“4號文件”、“土地轉(zhuǎn)讓新政策”、“國家銀行政策調(diào)整”等一系列新規(guī)的出臺,使得這一爭論更顯激烈。對于今后一段時期樓市房價,開發(fā)商們眾聲言漲,而許多專家學者則更看好平穩(wěn)走低。那么,京城樓市價格在“漲跌”的博弈中會呈何種走勢呢?眼下,在北京許多開發(fā)商中間,房價喊漲聲依然響成一片。支撐他們房價還要漲的理由主要有四:首先,政府今年下發(fā)文件,停止審批土地,在需求量穩(wěn)定增長的京城樓市,供應量突然減少,價格勢必會漲;第二,今年土地市場實行“招拍掛”后,大大提高了土地價格,而地價是拉動房價上漲的一個剛性因素;第三,鋼材、水泥價格及交通運輸成本的上升,將帶動房價上漲;第四,銀行實行的開發(fā)保證金提高等措施,將導致部分項目推遲開盤時間,市場供應量減少會造成房價提升。

        

        對此,許多業(yè)內(nèi)專家學者確不以為然。他們認為,京城房價難有上漲空間。

        

        從土地方面看,4號令頒布前,北京已協(xié)議出讓和通過規(guī)劃的用地近9000萬平方米,這些土地基本滿足了今后三年對商品住宅的需求。由于新政策規(guī)定,已經(jīng)協(xié)議出讓的土地必須在兩年內(nèi)投入開發(fā),否則將收回,這就迫使已圈到地的開發(fā)商忙于推出新項目,其結(jié)果是今明兩年樓盤供量急劇增多。按照市場規(guī)律,供量放大必將對房價帶來擠壓。

        

        而在基本建材方面,今年初的漲價則根本不會對成本與房價造成動搖。一方面,自4月份以來,鋼材價格已出現(xiàn)較大幅度回落,基本建材上漲勢頭已經(jīng)乏力。另一方面,其在建筑產(chǎn)品成本構成比例中,大約只占10%,對房價影響不大。

        

        同時,據(jù)有關方面推測,今年下半年本市二手房源有望大批量入市。存量房大量進入市場,將會大大抑制房價的上漲。目前北京已有兩億多平方米的存量房,若從后勢看,今后幾年本市住房年均竣工規(guī)模將保持在2000萬平方米,而最近幾年的年均需求量卻不足2000萬平方米。供給大于需求的特點決定了近期房價上漲可能性不大。

        

        此外,本市經(jīng)濟適用房的價格也有望進一步降低。去年11月,市建委做出規(guī)定,今后北京經(jīng)濟適用房主力戶型的單套面積限定在80平方米左右,總價不超過32萬,這亦將為本市房價的進一步下降提供了空間。

        

        日前,市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示,房地產(chǎn)市場的價格最終受供求關系影響,從長期趨勢看,北京的房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的走勢。

        

        其實,就在目前開發(fā)商們房價一片喊漲的熱鬧場面下,市場中房價下滑的現(xiàn)象早已悄然顯現(xiàn)。東部樓市中一家高檔公寓原來賣到過每平方米萬元以上,現(xiàn)在卻只賣每平方米7000元;南城某項目由均價每平方米8500元降至一口價,每平方米6500元;CBD邊緣也出現(xiàn)了5000元每平方米的價格新低樓盤。而在京城整體樓市中,打折促銷、贈送全套家具電器、免費出國旅游、免物業(yè)費等優(yōu)惠促銷現(xiàn)象更是不勝枚舉。

        

        業(yè)內(nèi)人士認為,隨著高收入、高積蓄購房群體完成首次置業(yè),購房消費人群的“金字塔”將逐漸向塔腰、塔底部位轉(zhuǎn)移。當供應量快速增大,樓盤競爭日趨激烈,而市場消化力明顯減弱時,價格戰(zhàn)在所難免。特別是當房屋售價超過了當?shù)刭徺I力所能承受的范圍時,價格自然會降下來。今年以來業(yè)內(nèi)公認銷售真正非常好的樓盤無一不是低價位、高性價比的樓盤,這也說明只有價位定得合理的樓盤才能受到購房者的追捧。

        

        建設部政策研究中心主任陳淮日前指出,一些賣不出去的房子還以高價撐著,這的確是“虛高”。

        

        

        

      特約編輯:振強

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