房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)有所不同：一是在開發(fā)過程中需要從金融機構(gòu)融入大量資金，如果開發(fā)項目出不了手，被套住的多半不是開發(fā)商而是銀行；二是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品不僅可以用來消費，而且可以用來經(jīng)營，甚至可以像股票那樣在地產(chǎn)市場上炒作。正是這兩個特點決定了它比其他產(chǎn)業(yè)更具風險性，一旦這種風險積累到一定
程度并急劇釋放，就會給社會帶來巨大災(zāi)難，上個世紀后期爆發(fā)在日本的“住�！笔录统浞值卣f明了這一點。
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發(fā)生在１９９６年的“住�！笔录�，是指日本的７家住宅金融專業(yè)公司為牟取暴利，利用城市銀行、證券公司等３００多家金融機構(gòu)的資金向房地產(chǎn)業(yè)大量放貸，從而產(chǎn)生了８兆日元的巨額風險債權(quán)。這其中最為棘手的是，“住�！迸c農(nóng)林系統(tǒng)的金融機構(gòu)之間有著頗深的業(yè)務(wù)瓜葛，日本農(nóng)協(xié)把５兆日元的資金投入了“住�！薄！白！笔录l(fā)生后，農(nóng)林系統(tǒng)的金融機構(gòu)強調(diào)“住�！钡哪阁w銀行應(yīng)負全部責任，而其母體銀行又只承認負有部分責任，面對日益增加的麻煩，日本政府不得不成立專門機構(gòu)，投入大量人力、財力進行善后處理。在善后過程中，以首相為代表的社民黨與以大藏大臣為代表的先驅(qū)黨因意見不一，導致了兩黨關(guān)系的破裂。同時，由于政府動用了６０００多億日元的公共資金進行善后，又激起了國民對政府的不滿。“住�！笔录q如上個世紀９０年代的一把火，不僅燃遍了日本的地產(chǎn)、金融等經(jīng)濟領(lǐng)域，國家政治也未能幸免，這把火也成為后來蔓延整個亞洲的金融危機的一次預(yù)演。
據(jù)悉，“住�！笔录木売煽梢宰匪莸缴鲜兰o的８０年代。二戰(zhàn)后通過多年的出口拉動戰(zhàn)略，日本不僅實現(xiàn)了經(jīng)濟起飛的國民收入倍增計劃，同時也積累了大量的財富。有人曾計算過，到９０年代以前，日本在其經(jīng)濟快速增長中僅從美國就賺去了約１０萬多億美元的巨額收入。面對如此巨大的財富，一些日本人一方面發(fā)出要“收買美國、購并世界”的豪言壯語，另一方面又把大量的資金投入到地產(chǎn)和股市上去。日本的住宅專業(yè)銀行就是在這樣一種背景下于８０年代應(yīng)運而生，而且它一出生就與日本政府之間有著千絲萬縷的聯(lián)系。提出建立“住�！钡耐ド綉c一郎就是大藏省官員，后來還出任了日本住宅金融公司的總經(jīng)理
，其余６家“住專”的第一任總經(jīng)理除住宅貸款服務(wù)銀行外，也均由大藏省退休官員擔任。這就是為什么大藏省在采取融資總量控制等監(jiān)控手段時，惟獨對“住�！本W(wǎng)開一面，而且“住�！笔录l(fā)生后還試圖以國民稅金來填補虧損的深層原因。正是由于有“住�！边@樣的金融機構(gòu)推動，日本的房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)大大超出了實際價值，形成經(jīng)濟泡沫。據(jù)推算，這期間全國銀行直接投放不動產(chǎn)的資金達６０至７０萬億日元，間接投放的達５０至６０萬億日元。這些巨額資金的投入使地產(chǎn)價格在１９８４到１９８９年，短短五年時間就上漲了２倍，東京、大阪等大城市甚至上漲了２．５至３倍。而當１９９０年４月土地價格開始下跌時，這些資金就已經(jīng)成為不良債權(quán)，到１９９６年“住專”事件爆發(fā)，已經(jīng)是紙里包不住火了。
“住�！笔录�，實際上是一場由地產(chǎn)和金融引發(fā)的并波及整個社會的經(jīng)濟危機，從它所造成的負面影響就可以清楚地看到這一點�！白！笔录l(fā)生后的第二年，１９９７年１０月京都協(xié)榮銀行破產(chǎn)，１１月三洋證券公司、北海道拓殖銀行、山一證券公司、德陽城市銀行等也相繼破產(chǎn)，從而使“銀行不倒”的神話在日本徹底破滅。危機期間，由于銀行紛紛收緊銀根，使企業(yè)經(jīng)營也遇到巨大困難，１９９８年３月，企業(yè)贏利與上年同期相比下降了６．７％，破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)造了１７４３９家的歷史最高記錄，失業(yè)率由上年末的３．９％上升到４．１％。在這期間，日本股市也跌破了被認為是９０年代大底的１５０００點，跌到１３０００點的低點。它給整個日本經(jīng)濟帶來的后果是，１９９７和１９９８年連續(xù)兩年的負增長，１９９９年才恢復(fù)為零增長，同時其經(jīng)濟下滑幅度也突破了１９７４年石油危機時創(chuàng)下的戰(zhàn)后以來的最低點。日本政府曾動用了７０兆日元的景氣恢復(fù)對策資金，也都無濟于事。這場危機也把日本在戰(zhàn)后從美國賺去的約１０萬多億美元，在９０年代里等于又重新還給了美國。所以日本人把９０年代稱為“失去的十年”、“傷心的十年”。
中國也有地產(chǎn)風險火種
中國與日本相比，無論是在社會制度，還是在金融體制方面都有著很大的差異。但相同之處是，今天的中國通過二十余年的改革開放和發(fā)展，也積累了一定的財富，也需要尋求投資出路，而且也同樣存在著投資房地產(chǎn)業(yè)的沖動。這種沖動在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中已經(jīng)反映出來，我國房地產(chǎn)業(yè)已持續(xù)６年保持著３０％以上的高增長。２００３年，國家有關(guān)部門就曾對部分城市的房地產(chǎn)投資過熱發(fā)出了黃牌警告，但是這種狀況并未得到有效遏制。今年一季度，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長４１．１％，增幅比去年同期提高６．２個百分點；商品房售價同比增長６．７％；尤其值得注意的是，全國商品房空置率同比增長５．３％明顯高于２００３年增長２．２％的水平。由于房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性過熱，又引發(fā)了部分相關(guān)行業(yè)的投資過熱。今年前兩個月，鋼鐵工業(yè)投資增速達１７２．６％；水泥行業(yè)投資同比增長１３３％；電解鋁行業(yè)在建能力仍有１３０萬噸。因此，溫家寶總理在近期的國務(wù)院常務(wù)會議上表示，支持中央銀行對房地產(chǎn)業(yè)過熱降溫的努力，因為這種過熱會給銀行帶來壓力甚至危機。目前，我國銀行的不良貸款有６０％與房地產(chǎn)和建筑行業(yè)有關(guān)。所以，繼２００３年９月２１日中央銀行將銀行存款準備金率由６％提高到７％后，今年４月２５日起又將存款準備金率提高了０．５個百分點。這些舉措反映了中央政府對控制當前房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性過熱的良苦用心。
但是，與中央政府形成強烈反差的是，一些地方政府卻仍在給已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過熱的房地產(chǎn)業(yè)添柴加薪。有些地方官員不僅仍在為房地產(chǎn)企業(yè)籌措貸款四處說情，而且還動用政府手中的公共權(quán)利給房地產(chǎn)企業(yè)減稅，降低土地出讓金，以及實行各種政策優(yōu)惠。在有的城市，由于房地產(chǎn)已經(jīng)過剩，當?shù)氐馁徺I能力嚴重不足，便由政府出面組團到其他城市搞房屋促銷，或把外地的炒房團引到本地進行炒作，甚至對外地購房者采取搭配贈送城市戶口的促銷手段。這些地方政府做這些事情多半是為了自己的政績，與此同時也是在利用手中的公共權(quán)利為少數(shù)人，為房地產(chǎn)開發(fā)商們謀取私利，與大多數(shù)的老百姓并無利益可言。因為地價和房價炒得越高，老百姓就越是買不起不說，而且還勢必還會提高整個城市的經(jīng)營成本，帶來更多的社會失業(yè)。如果不能有效遏止當前某些地方政府的這種反向操作，那么“住專”事件在中國上演就并非是危言聳聽。
“住�！笔录c日本的經(jīng)濟發(fā)展道路和增長方式有著直接的聯(lián)系。日本經(jīng)濟的增長基本是模仿和沿襲了西方工業(yè)化道路，從鋼鐵、汽車到高樓。８０年代，在已經(jīng)實現(xiàn)第一階段的發(fā)展后，日本本應(yīng)轉(zhuǎn)變其經(jīng)濟增長方式，及時調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。美國在里根總統(tǒng)執(zhí)政的８０年代，就開始了發(fā)展信息技術(shù)等高科技產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而帶來了美國經(jīng)濟在９０年代里的十年持續(xù)增長。但是日本卻沒有跟上這種結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，仍然執(zhí)迷于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，甚至通過“住專”這樣的金融機構(gòu)把大量資金投入到房地產(chǎn)上，導致其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴重失衡�！白！笔录䦟嶋H是在日本還沒有醒悟的情況下，由經(jīng)濟發(fā)展自身的力量對其結(jié)構(gòu)進行的一次強制性調(diào)整。
中國當前的房地產(chǎn)過熱雖然還只是局部的、結(jié)構(gòu)性的，但是卻決不可掉以輕心。一方面應(yīng)當吸取“住�！笔录慕逃�，深化金融體制改革，完善監(jiān)控體系，并對當前房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性的過熱采取有效的宏觀調(diào)控。另一方面又必須看，同上世紀８０年代的日本一樣，中國當前正進入一個需要轉(zhuǎn)變增長方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期。在轉(zhuǎn)變增長方式的同時，將資金及時引導到有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化和技術(shù)提升的方向上去，這可以說是中國的當務(wù)之急。（
■張道航 ）
特約編輯：振強
