如果將目前廣州的樓盤(pán)“克隆”到北京，必會(huì)被北京人譏笑為“土氣”；但若將北京的樓盤(pán)賣(mài)給廣州人，肯定也會(huì)遭受冷遇；而廣州樓盤(pán)的大面積綠化地與小區(qū)園林景觀配套若照搬到上海則會(huì)備受市場(chǎng)“唾棄”。
北
京人買(mǎi)房首先是要體現(xiàn)一種“豪氣”，一種身份與地位；上海人買(mǎi)房更多地是體現(xiàn)一種投資策略；而廣州人買(mǎi)房，則不僅要購(gòu)買(mǎi)一個(gè)住的地方，更要買(mǎi)一種生活方式，一種健康的生活方式。這就是京滬穗三地房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的“地方差異”。
■北京樓市講究“豪華氣派”
“皇城根下，天子腳下”，根深蒂固的傳統(tǒng)觀念，造成北京消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，可以不強(qiáng)求浪漫愜意，但一定要時(shí)尚氣派。例如建筑要宏偉、戶型要“宏大”，會(huì)所要豪華高檔，甚至售樓部也很在乎是否時(shí)尚氣派。
北京的豪宅經(jīng)常配設(shè)豪華裝修，由于氣派，可以賣(mài)出令廣州同行為之“咋舌”的高價(jià)。例如位于北京建國(guó)門(mén)內(nèi)的高檔公寓貢院6號(hào)，外表看起來(lái)平淡無(wú)奇，但里面的裝潢卻極盡奢華，所有裝修及家具全采用高檔名牌，配有金銀箔墻身、百年榆木地板、整張馬駒皮縫制而成的茶幾及各類(lèi)豪華現(xiàn)代化設(shè)備。自然，其售價(jià)也極顯“豪氣”——每平方米4萬(wàn)元！而在廣州，只有位居地王二沙島內(nèi)的超豪別墅才能賣(mài)出每平方米2萬(wàn)元以上之價(jià)。
裝修豪華配設(shè)高檔只是北京消費(fèi)者講究豪華氣派的一個(gè)方面，北京市場(chǎng)在追求戶型超大方面更是令各地同行無(wú)法“媲美”。以北京朝陽(yáng)MEN為例，該樓盤(pán)70多平方米的單位竟然只是個(gè)單身公寓，而120平方米居然設(shè)計(jì)為1房1廳！貢院6號(hào)307平方米的建筑面積、244平方米的套內(nèi)面積，也只做4房2廳；至于北京GOLF公寓，幾乎都是300多平方米的4房單位。
在廣州、上海，戶型面積大都在80—110平方米之間，90平方米的戶型多已是三房單位，相對(duì)北京樓盤(pán)而言，廣州、上海的樓房充其量只能算是一個(gè)“鳥(niǎo)籠”！北京戶型之大不僅令廣州、上海同行咋舌，更令南京、武漢等城市的同行備感奢侈，認(rèn)為是“鋪張浪費(fèi)”。
面積大裝修高檔豪華氣派，當(dāng)然是以“重金”為支撐，據(jù)對(duì)北京157個(gè)在售樓盤(pán)的調(diào)查顯示，每平方米售價(jià)在1萬(wàn)元以上者便高達(dá)76個(gè)， 8000元—10000元的樓盤(pán)有56個(gè)，而經(jīng)濟(jì)適用的只有25個(gè)樓盤(pán)，反差如此強(qiáng)烈，令人咋舌。
追求高檔比拼豪華，重視“氣勢(shì)”，是北京樓市與其它城市樓市之間的最大差別。而建筑精致的廣州樓盤(pán)會(huì)被北京消費(fèi)者所不屑，只因廣州樓盤(pán)缺乏宏勢(shì)與氣派，顯得“小家子氣”。因此，在北京開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，可以不求精致甚至可以做得粗糙，也可以不講通風(fēng)透氣，但一定要重視大房大戶型，而且一定要追求豪華氣派。
北京：我要的還是豪氣
■廣州樓市強(qiáng)調(diào)“生活?lèi)芤狻?
與北京市場(chǎng)重“氣勢(shì)”講派頭不同，廣州消費(fèi)者更看重的是“形”，即樓房居所的結(jié)構(gòu)朝向、實(shí)用率、容積率甚至樓宇之間的間距，強(qiáng)調(diào)的是生活的健康、舒適與愜意。
廣州購(gòu)房者要求住得舒服愜意，因此大面積的園林景觀與小區(qū)配套必不可少。近年來(lái)，廣州購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)小區(qū)園林環(huán)境與配套的要求越來(lái)越高，以致高檔時(shí)尚的單體樓難以賣(mài)得起價(jià)，而擁有小區(qū)園林配套的樓盤(pán)卻大為走俏。目前在廣州，甚至連老城區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)也千方百計(jì)地辟出一塊綠化地營(yíng)造一個(gè)小區(qū)園林景觀。然而在北京，雖然近年來(lái)大盤(pán)開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌，但小區(qū)園林景觀配套卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)難比廣州樓盤(pán)，小區(qū)景觀綠化配套業(yè)已成為廣州樓市有別于國(guó)內(nèi)其它城市最大的地方特色。
廣州樓盤(pán)大都是一梯三戶或三梯八戶，或者一梯二戶甚至一梯一戶(例如金碧華府)，一梯四戶尤其是一梯五六戶以上者極為少見(jiàn)；而且，廣州樓盤(pán)每層戶數(shù)普遍不多，一層八戶已是“極限”，但在北京，一梯四戶甚至十戶八戶的樓盤(pán)比比皆是而且頗為走俏，一層多戶的現(xiàn)象更極為普遍，購(gòu)房者也絲毫沒(méi)有嫌棄，倘若放在廣州市場(chǎng)銷(xiāo)售肯定不如意。
嶺南建筑特色之一是在房屋內(nèi)設(shè)置“天井”，例如南沙濱海花園別墅便有此設(shè)置，其作用是為了強(qiáng)化通風(fēng)采光效果。而一些樓盤(pán)例如華南碧桂園翠宏臺(tái)與中海康城甚至位于濱江東某豪宅則用“入室花園”來(lái)提升房屋的“綠化率”與舒適度。圍合結(jié)構(gòu)樓盤(pán)在廣州很不受歡迎。
去年突如其來(lái)的一場(chǎng)“非典”風(fēng)波，給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了極大的震撼，“健康住宅”開(kāi)始受到廣州購(gòu)房者的熱切追捧。在看樓過(guò)程中，大至園林、軟硬件配套，小至樓間距、容積率、樓體的進(jìn)深、戶內(nèi)的自然通風(fēng)狀況等，買(mǎi)家都問(wèn)得特別仔細(xì)。如今在廣州，僅有大面積綠化地已不足以滿足買(mǎi)家對(duì)健康住宅的要求。除了對(duì)樓盤(pán)小區(qū)綠化環(huán)境配套設(shè)施等硬件條件特別重視外，廣州購(gòu)房者甚至開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向“軟件”配套上，例如在樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)增加一些健康保健設(shè)施，在室內(nèi)增設(shè)負(fù)離子發(fā)生器，在會(huì)所增加醫(yī)療體檢中心、與附近醫(yī)院設(shè)立業(yè)主保健咨詢系統(tǒng)以及提供“家庭醫(yī)生”上門(mén)服務(wù)等。
因此，在廣州開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，可以不追求豪華不講氣派，但一定要注意戶型設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)通風(fēng)采光，重視樓盤(pán)綠化環(huán)境小區(qū)配套甚至健康因素。
廣州：這是我理想的生活方式
■上海樓市重視“投資價(jià)值”
有上海同行到廣州樓盤(pán)“踩盤(pán)”，他看到一些擁有大面積綠化地，尤其是擁有噴泉、泳池、人工湖等小區(qū)景觀配套的廣州樓盤(pán)大肆走俏備受市場(chǎng)追捧時(shí)頗感詫異：“難道購(gòu)房者不知道這些東西今后的維護(hù)費(fèi)用都要自己來(lái)承擔(dān)嗎？”這其實(shí)是精明的上海購(gòu)房者與追求舒服愜意的廣州購(gòu)房者的最大差別。
目前上海市總面積為6340平方公里，卻居住著1700萬(wàn)人口(其中外來(lái)人口占300多萬(wàn))，人均土地面積只有北京、廣州的三分之一，上海后備土地資源也十分有限。正因此，盡管大盤(pán)開(kāi)發(fā)在廣州、北京風(fēng)起云涌，但在上海卻“俏”不起來(lái)，廣州、北京數(shù)千畝甚至上萬(wàn)畝的大盤(pán)比比皆是，但在上海，上千畝的樓盤(pán)已是鳳毛麟角。
上海樓盤(pán)不像廣州一樣追求大面積的園林環(huán)境小區(qū)配套，土地資源稀缺只是表面原因，還有更深層次的原因。眾所周知，上海購(gòu)房者中不僅有大量的“外來(lái)置業(yè)者”，更有大量的“投資客”，有購(gòu)房者買(mǎi)房出租投資，更有購(gòu)房者購(gòu)房“待價(jià)而沽”。因?yàn)橥顿Y氛圍濃厚，因此很多上海購(gòu)房者首先考慮的并不是住得是否愜意舒服，反而必須計(jì)較今后所要承擔(dān)的費(fèi)用。當(dāng)然，對(duì)于一般住家而言，精明的上海人也極其重視物管費(fèi)中所增加的“小錢(qián)”，因?yàn)椤凹?xì)水長(zhǎng)流”，數(shù)十年一算便是一筆大數(shù)目，精明的上海消費(fèi)者不會(huì)不在乎。
在北京、上海、廣州三大城市中，北京與廣州樓價(jià)近年來(lái)一直在“跌跌撞撞”地“回歸價(jià)值”，但上海樓價(jià)多年來(lái)一直上漲。正因此，上海市是京滬穗三大城市中惟一一個(gè)政府出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)新政策的城市。據(jù)悉，在北京大量經(jīng)濟(jì)適用房被開(kāi)“大奔”的富豪購(gòu)買(mǎi)，廣州政府已停建經(jīng)濟(jì)適用房之時(shí)，而上海為切實(shí)保證中低價(jià)商品住房用地的適度供應(yīng)量，除對(duì)按政策購(gòu)買(mǎi)的重大工程配套商品房，實(shí)行封閉式運(yùn)作5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)韵拗瀑?gòu)房中的短期炒作行為外，政府還引導(dǎo)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造面積不大功能齊全的“緊湊型”住房。
因此，在上海開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，切莫盲目追求大面積綠化園林景觀，不要強(qiáng)求住得舒服愜意，也可以不講豪華氣派，但一定要增強(qiáng)購(gòu)房者的投資信心，突顯樓盤(pán)的“投資價(jià)值”，同時(shí)還要考慮政府對(duì)戶型與房?jī)r(jià)尤其是炒房行為的態(tài)度。
（黃博華）
特約編輯：振強(qiáng)
