青島城中村改造：優(yōu)居興業(yè)兩相宜

2024年全市城中村改造繼續(xù)提速，計(jì)劃建成安置房3.1萬(wàn)余套，同時(shí)統(tǒng)籌謀劃產(chǎn)業(yè)布局，讓居民生活品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展能級(jí)實(shí)現(xiàn)雙躍升

在城市更新建設(shè)過(guò)程中，城中村改造是一個(gè)繞不過(guò)去的話題。它是改善民生的“民心工程”，也是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要舉措，更是可挖掘的蘊(yùn)藏在民生改善中的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。

剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，政府工作報(bào)告中提到，穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無(wú)障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。

一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。自去年以來(lái)，城中村改造多次被中央重要會(huì)議提及。尤其是去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。

在城市更新的大背景下，青島的城中村改造工作一直積極穩(wěn)步推進(jìn)，主城區(qū)范圍內(nèi)鄭州路片區(qū)、河西片區(qū)、鹽灘片區(qū)、張村河片區(qū)、十梅庵片區(qū)、白沙河片區(qū)等群眾期盼多年的片區(qū)均啟動(dòng)改造；此外去年還同步推進(jìn)續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，城陽(yáng)區(qū)西旺疃等18個(gè)項(xiàng)目、8000多戶居民順利回遷。

2024年，青島城中村改造的步伐將繼續(xù)加快——嶗山區(qū)張村河，市北區(qū)鹽灘、河西，西海岸新區(qū)九頂山，城陽(yáng)區(qū)白沙河等片區(qū)將發(fā)力推進(jìn)改造。此外全市還計(jì)劃建成安置房3.1萬(wàn)余套，讓群眾在改造中得到更多實(shí)惠。

為什么改？

——既能“惠民生”又可“擴(kuò)內(nèi)需”

城中村被稱為“都市里的村莊”。它們往往產(chǎn)生在城市的集體土地上，是城市常住人口和流動(dòng)人口的聚居空間。相關(guān)調(diào)研顯示，只要一個(gè)城市的流動(dòng)人口占據(jù)該城市城區(qū)的1/3，就必定會(huì)有大量城中村誕生，也有大量的改造需求。

超大特大城市是當(dāng)前推進(jìn)城中村改造的主要范圍。城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)目前有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。

在這些快速發(fā)展的城市中，城中村是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，在城市發(fā)展的“木桶效應(yīng)”中，城中村已成短板之一。由此可見(jiàn)，開展城中村改造需要系統(tǒng)性推進(jìn)，加快“破題”。

以青島市北區(qū)最大城中村河西片區(qū)為例——這里曾住有1222戶居民，此前片區(qū)內(nèi)房屋老舊、環(huán)境臟亂、配套設(shè)施匱乏，與周邊城市建成區(qū)面貌格格不入。伴隨機(jī)器的轟鳴聲，去年河西剩余片原有的“趴趴屋”順利啟動(dòng)拆除，意味著這一區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)新生。未來(lái)，該片區(qū)將充分考慮居民對(duì)學(xué)校、文化體育等相關(guān)配套的需求，打造宜居宜業(yè)高品質(zhì)社區(qū)。

這是一項(xiàng)民生工程——城中村改造后，能極大改善布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務(wù)缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件差等現(xiàn)狀，通過(guò)將城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合，進(jìn)而讓大量外來(lái)人口享受到更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和公共服務(wù)。

即墨區(qū)閆家?guī)X片區(qū)安置區(qū)已建設(shè)完成。

這也是一項(xiàng)發(fā)展工程——推進(jìn)城中村改造將進(jìn)一步激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力，帶動(dòng)有效投資和消費(fèi)。初步測(cè)算，超大特大城市城中村改造今年可以帶來(lái)5000億元左右的新增投資，為擴(kuò)內(nèi)需注入新動(dòng)能。

作為當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)，國(guó)內(nèi)各大城市都將城中村改造工作視為2024年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。比如，今年廣州市將以城中村改造重塑產(chǎn)城空間，堅(jiān)持城市體檢先行，“拆、治、興”并舉，推動(dòng)149個(gè)城中村改造項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展；近日深圳市提出，系統(tǒng)構(gòu)建城中村改造“1+N”政策體系，做好新老項(xiàng)目和新舊政策的有效銜接，攻堅(jiān)克難，2024年拆除城中村用地1.1平方公里，推動(dòng)城中村改造邁上新臺(tái)階……

政策體系的完善，將會(huì)為城中村改造工作提供有利制度保障。此前，自然資源部也印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，落實(shí)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造有關(guān)要求，聚焦盤活利用存量土地和提高土地利用效率等方面，首先在43個(gè)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制。

青島作為試點(diǎn)城市之一，將有助于城中村改造布局更合理、結(jié)構(gòu)更優(yōu)化、功能更完善、設(shè)施更完備。通過(guò)低效用地再開發(fā)，進(jìn)而推動(dòng)片區(qū)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升存量資產(chǎn)效益，實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

怎么改？

——“以人為本”與“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”兼顧

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，不能簡(jiǎn)單“一刀切”。按照中央有關(guān)部署，需要采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同類型的改造模式。也就是說(shuō)，具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強(qiáng)烈、土地及物業(yè)權(quán)屬清晰的城中村將實(shí)施拆除新建；不具備條件的，以守住安全底線為原則，常態(tài)化開展整治提升，在逐步解決問(wèn)題的基礎(chǔ)上再實(shí)施改造。

城陽(yáng)區(qū)西旺疃城中村改造項(xiàng)目安置區(qū)煥然一新。

人民城市人民建，人民城市為人民。在改造方式上，青島城中村改造始終堅(jiān)持讓利于民，在保障居民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上實(shí)施改造，持續(xù)提升居民滿意度。青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)的《關(guān)于青島市安置房建設(shè)品質(zhì)提升的指導(dǎo)意見(jiàn)》中要求，城中村改造項(xiàng)目需按照不低于商品房的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，全力加快項(xiàng)目安置區(qū)以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)進(jìn)度，確保群眾住得舒心。

不少專家認(rèn)為，城中村改造應(yīng)“包容式治理”，要與保障性住房建設(shè)結(jié)合好?！拔磥?lái)的城中村改造不只是簡(jiǎn)單解決居住空間增量的問(wèn)題，還應(yīng)推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展?！敝袊?guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹提到，要在城中村改造中完善教育、文化、休閑、交往、商業(yè)、綠地、“一老一小”服務(wù)等服務(wù)設(shè)施。

“住進(jìn)新樓房，生活品質(zhì)噌噌往上漲?！弊詮南蔡嵝路亢螅z州市東西營(yíng)村73歲的居民崔竹華和老伴便開啟了全新生活：清晨他們通常會(huì)在煥然一新的小區(qū)內(nèi)散步晨練，順便在附近小超市里買些新鮮果蔬，中午趁著陽(yáng)光正好，便會(huì)和鄰居聚在樹下，聊著家長(zhǎng)里短，悠閑、自在……

經(jīng)過(guò)城中村改造，膠州市東西營(yíng)村大變模樣，24棟新樓典雅大氣，綠化景觀錯(cuò)落有致，水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施配備完善，這里已然從“村”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺恰?，包括崔竹華一家在內(nèi)的868戶村民在此過(guò)上了“向往的生活”。

一直以來(lái)，青島堅(jiān)持“區(qū)域統(tǒng)籌”，將騰出的土地用于居住、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套、引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)土地集約利用、產(chǎn)業(yè)空間拓展、城市功能完善和人居環(huán)境提升。作為一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)綜合體，城中村改造需要堅(jiān)持先謀后動(dòng)。尤其在產(chǎn)業(yè)布局方面，需要根據(jù)城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)籌謀劃。

“七張村，八下莊，離流落落韓哥莊?！痹缒觊g，這句老一輩嶗山人耳熟能詳?shù)捻樋诹?，記錄的便是這條蜿蜒的張村河所哺育的兩岸眾多村落。時(shí)光流轉(zhuǎn)，借助城市更新建設(shè)的開展，作為青島“最大城中村”的嶗山區(qū)張村河片區(qū)內(nèi)的老村落也迎來(lái)蝶變新生，“幾年后，這里會(huì)大變樣！”曾在張村河附近居住的市民們都充滿期待。

嶗山區(qū)張村河南社區(qū)安置區(qū)正在加速建設(shè)中。

目前，張村河片區(qū)內(nèi)的12個(gè)城中村已全部啟動(dòng)實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)改造，通過(guò)改造搬遷，共騰出1萬(wàn)畝左右的土地。新安置區(qū)均選在群眾滿意的黃金位置，此外嶗山區(qū)還前置性抓好張村河片區(qū)的環(huán)境和基礎(chǔ)配套的提升，重點(diǎn)補(bǔ)齊教育、衛(wèi)生、道路、環(huán)境等領(lǐng)域的民生短板，繼續(xù)推進(jìn)張村河片區(qū)主干路網(wǎng)的完善提升，還啟動(dòng)了張村河的綜合治理工作，著力把張村河打造成生態(tài)綠色休閑文化景觀長(zhǎng)廊。

產(chǎn)業(yè)上的謀篇布局也已見(jiàn)成效。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，在張村河片區(qū)高水平規(guī)劃建設(shè)虛擬現(xiàn)實(shí)和人工智能兩個(gè)市級(jí)新興產(chǎn)業(yè)專業(yè)園區(qū)，加快導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，以長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)收益帶動(dòng)區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

資金從哪里來(lái)？

——“政府主導(dǎo)”與“市場(chǎng)參與”互補(bǔ)

由于城中村開發(fā)周期長(zhǎng)，改造成本大，“資金從哪里來(lái)”是關(guān)鍵。

作為房地產(chǎn)領(lǐng)域“三大工程”之一，如今城中村改造的資金“保障網(wǎng)”正在加快織密。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，城中村改造要堅(jiān)持多渠道籌措改造資金，既可以由政府籌措資金，也可以引入社會(huì)資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

面對(duì)資金問(wèn)題，青島通過(guò)中央資金補(bǔ)助、專項(xiàng)債券、專項(xiàng)借款、城中村貸款等多種渠道籌措資金，不久前，首批城中村改造專項(xiàng)借款已在青島成功落地，將有力助推全市城中村改造工作穩(wěn)步實(shí)施。

事實(shí)上，推動(dòng)城中村改造工作單靠政府主導(dǎo)還不夠，還要依靠市場(chǎng)運(yùn)作，目前無(wú)論是中央還是地方都鼓勵(lì)和支持民間資本參與，這意味著未來(lái)市場(chǎng)化參與的空間將會(huì)越來(lái)越大。

如何啃“硬骨頭”，還要平衡好改造資金這個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)中提出，鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，改造項(xiàng)目土地四至范圍可擴(kuò)大至周邊少量低效用地，允許集體土地和國(guó)有土地整合、置換。也就是說(shuō)，各地政府可以將過(guò)去單一城中村改造的“小平衡”變?yōu)槠瑓^(qū)綜合改造的“大平衡”，“以豐補(bǔ)歉、肥瘦搭配”。

在資金平衡上，青島積極探索“成片改造”模式，對(duì)符合集中連片的城中村片區(qū)，與周邊低效工業(yè)用地、閑置國(guó)有用地以及無(wú)法單獨(dú)開發(fā)的“插花地”用地整合，以此解決部分城中村單獨(dú)算賬、資金無(wú)法平衡的問(wèn)題。

面向未來(lái)，城中村改造任重道遠(yuǎn)，但可以肯定的是，隨著改造任務(wù)的全面鋪開，將有更多市民過(guò)上“向往的生活”。

記者手記

系統(tǒng)推進(jìn)城中村改造

城中村改造事關(guān)群眾切身利益，積極穩(wěn)妥把這件好事辦好，對(duì)于改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展等具有重要意義。

“地鐵坐到頭，回到村里頭?！边@一現(xiàn)象在很多大城市中并不鮮見(jiàn)，過(guò)去幾十年間，城中村在城市化進(jìn)程中發(fā)揮著重要作用。但是當(dāng)前城中村的人居環(huán)境、社會(huì)狀態(tài)和空間格局，已經(jīng)不能滿足新時(shí)代人民美好生活需要，亟待更新。

城中村作為城市更新的重要部分之一，其空間的“升級(jí)”在改善居民生活環(huán)境的同時(shí)，也化作了發(fā)展新增量——植入產(chǎn)業(yè)空間、嵌入公共服務(wù)配套，通過(guò)頂層規(guī)劃“補(bǔ)缺增能”，讓居民生活品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展能級(jí)實(shí)現(xiàn)雙躍升。因此，有專家認(rèn)為，新一輪的城中村改造要揚(yáng)棄傳統(tǒng)排斥性城中村改造模式，構(gòu)建包容性城中村改造機(jī)制，積極穩(wěn)步推動(dòng)城中村改造和保障性租賃住房同步發(fā)展，增加區(qū)位合適、職住平衡的高品質(zhì)有效住房供應(yīng)，聯(lián)動(dòng)促進(jìn)城中村區(qū)域空間品質(zhì)提升、新市民住有所居、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等多領(lǐng)域系統(tǒng)優(yōu)化。

眾所周知，城市更新不僅是改造建筑物，更是一個(gè)提升城市整體質(zhì)量、改善居民生活環(huán)境的大工程。而城中村改造的最終目標(biāo)，應(yīng)是打造一個(gè)宜居、宜業(yè)、宜游的新社區(qū)，讓城市的每個(gè)角落都充滿活力。只有這樣，才能真正達(dá)成“以人為本”的宗旨，讓改造惠及每一個(gè)城市居民。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?王冰潔）