????原以為簽完合同，房子出售一事就算吃了顆定心丸，但沒(méi)想到買(mǎi)家卡在了銀行貸款一事上，至少要再等10天才能辦新買(mǎi)房的交易手續(xù)，賣(mài)家薛女士見(jiàn)狀說(shuō)不出的心煩。如今3月已過(guò)半，她擔(dān)憂(yōu)新政實(shí)施前交易手續(xù)辦不完，而買(mǎi)家又不愿為多交的稅埋單，兩家只好解約。

????這是當(dāng)前島城樓市的一個(gè)縮影。而這樣的焦慮絕不止薛女士一人。

????遲遲不能轉(zhuǎn)手著急上火

????記者昨日在市北一中介公司店面內(nèi)見(jiàn)到薛女士

時(shí)，她和丈夫兩人正在和買(mǎi)家夫婦倆簽解約協(xié)議，而兩天前她還在為如此順利找到買(mǎi)家而暗自欣喜。這是她萬(wàn)萬(wàn)不愿意的，但又無(wú)可奈何。今年45歲的薛女士絕非炒房人，但夫妻倆名下已有3套房，“一套是我單位十幾年前分的福利房，另一套是老公婚前買(mǎi)的房子，還有一套是我公公的老房子，4年前拆遷后安置了一套新房，也給了我們，眼下我們跟老人一起住著?！毖ε空f(shuō)，另外兩套出租，光房租一年就能收4萬(wàn)元。3月1日，新“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，打亂了他們平靜的生活。

????“這兩套房都已經(jīng)過(guò)了5年，但不是唯一住房，要是交易的話(huà)，就要繳個(gè)稅。我們看新政上說(shuō)，今后個(gè)稅要按照差額的20%征收，這條是最讓人頭疼的。我單位分的那套福利房當(dāng)初4萬(wàn)塊錢(qián)買(mǎi)下的，現(xiàn)在都已經(jīng)漲到105萬(wàn)元，這么一算，要多交20多萬(wàn)的稅?！痹诳紤]兩天后，薛女士把這套位于敦化路附近的“房改房”掛牌了?！拔揖鸵粋€(gè)孩子，還是個(gè)閨女，也不用為她準(zhǔn)備婚房。留兩套房也沒(méi)意思，還是賣(mài)掉一套吧，放在手里發(fā)燙，誰(shuí)知道政策會(huì)怎么變。”薛女士說(shuō)。

????由于掛牌單價(jià)比周邊房源每平方米低了500元，僅僅掛了3天，薛女士這套房就找到了買(mǎi)家，買(mǎi)家是一對(duì)相對(duì)年輕的夫妻，雙方第二天就簽下了意向合同，只等買(mǎi)家去銀行辦按揭貸款接著過(guò)戶(hù)繳稅，這單就算成了。如意算盤(pán)打得好，但現(xiàn)實(shí)卻絕非如此簡(jiǎn)單。

????“那天簽協(xié)議，買(mǎi)家很爽快地交了3萬(wàn)元意向金，還說(shuō)自己是首次買(mǎi)房，銀行貸款好辦，我們信以為真。哪知道今天要簽正式合同，買(mǎi)家付首付款時(shí)，他才支支吾吾地說(shuō)能不能緩幾天再交首付。一問(wèn)才明白，原來(lái)他并非第一次買(mǎi)房，手頭有一套小房子，也已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)了，找到了下家，但這家要辦貸款，信貸批下來(lái)，錢(qián)給到他們，他們才能給我們付首付款，然后再辦貸款，信貸批下來(lái)，我們兩家才能去辦過(guò)戶(hù)，繳完稅才算全部辦完交易?！毖ε肯蛴浾邚?fù)述這個(gè)過(guò)程時(shí)氣得臉都漲紅了。“買(mǎi)家不誠(chéng)信也就罷了，但他確實(shí)是看好了俺家這套房，還帶著老人一起過(guò)來(lái)看了兩次，全家都非常滿(mǎn)意。但那邊貸款剛開(kāi)始辦，等那邊辦完了，這邊買(mǎi)家才能辦貸款，再加上過(guò)戶(hù)、繳稅等手續(xù)，少說(shuō)也要一個(gè)月，誰(shuí)等得起？他要是早說(shuō)，我肯定當(dāng)場(chǎng)就拒絕他。”

????面對(duì)此狀，薛女士提出賣(mài)可以，但必須在合同后面?zhèn)渥ⅲ阂蛐抡a(chǎn)生的新的費(fèi)用，全部由買(mǎi)家承擔(dān)。買(mǎi)家一聽(tīng)也急了?！拔也⒉皇且桃怆[瞞，主要是因?yàn)橘I(mǎi)第一套房時(shí)我們沒(méi)貸款，再買(mǎi)一套的話(huà)在銀行仍算是首套房的信貸標(biāo)準(zhǔn)，而且當(dāng)時(shí)買(mǎi)我小房的買(mǎi)主一開(kāi)始說(shuō)能全款付清，后來(lái)又說(shuō)要貸款，才打亂了我的換房計(jì)劃。”面對(duì)房東提出的要求，他感覺(jué)很冤，經(jīng)濟(jì)上也無(wú)法承受，但房東很堅(jiān)持，最后兩家不歡而散。薛女士不得不再次將房源掛牌，等待下一個(gè)有緣人。

????“你快給俺再掛上，實(shí)在不行就不賣(mài)了?！迸R出中介門(mén)前，薛女士甩下這句話(huà)。

????“忍痛割肉”直降40萬(wàn)元

????因?yàn)橘Y金緊張，一些賣(mài)家也迫不及待地希望盡快趕在政策實(shí)施前將房子出手。這么做的代價(jià)，往往就是忍痛割肉。

????“上周江西路有個(gè)房東掛出一套房源，159平方米的大戶(hù)型，報(bào)價(jià)僅260萬(wàn)元，在他的帖子上還標(biāo)注了一句：‘下午2點(diǎn)之前賣(mài)不掉就不賣(mài)了’?，F(xiàn)在這個(gè)小區(qū)同檔次的房子總價(jià)至少也要300萬(wàn)元，相比之下，這套房便宜了40多萬(wàn)元。房東因?yàn)橘Y金緊張，是真心急售。我們店內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人一看，立即給要買(mǎi)房的客戶(hù)打電話(huà)，讓他最好帶上錢(qián)和身份證去看房。到現(xiàn)場(chǎng)一看，兩方一拍即合，當(dāng)天下午就簽了合同?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)閩江路店資深經(jīng)紀(jì)人孟先生向記者描述他從業(yè)七八年來(lái)成交最快的一單。“這套房過(guò)了5年，這筆單交易的總稅費(fèi)在15萬(wàn)元左右。而如果按照新政的差額20%繳稅，要多交將近50萬(wàn)元。相比之下，盡管甩賣(mài)，仍多掙了10萬(wàn)。要是跟房東初次買(mǎi)入的價(jià)比，房東賺得更多。另外，這種大戶(hù)型在限購(gòu)的背景下確實(shí)不太好賣(mài)，這也是房東甩賣(mài)的主要原因，新國(guó)五條只是助推劑?！?/p>

????過(guò)5年唯一房不打算賣(mài)

????大勢(shì)之下，有急匆匆甩賣(mài)的，也不乏慢悠悠不著急賣(mài)的，還有根本就不打算賣(mài)的。家住海云庵附近興隆家園的市民閔先生雖說(shuō)有兩套房，但眼下自己住的這套房子是父親留給他的，房產(chǎn)證在父親名下，另一套房在鎮(zhèn)江路一封閉小區(qū)，是自己十年前買(mǎi)的商品房，一直用于出租。

????“從去年開(kāi)始就不斷有中介打電話(huà)給我，說(shuō)有人想買(mǎi)咱小區(qū)的房子，問(wèn)我賣(mài)不賣(mài)，我沒(méi)搭理他們。今年又有人問(wèn)，說(shuō)眼下出新政了，市場(chǎng)很熱，這時(shí)候賣(mài)會(huì)很快成交的。我這房子八十平方米，南北通透，采光非常好，而且樓層也是黃金樓層，現(xiàn)在出租一月就兩千多塊錢(qián)，干嘛要賣(mài)？”閔先生說(shuō)，他也注意到了“國(guó)五條”細(xì)則的發(fā)布，大家普遍對(duì) “二手房轉(zhuǎn)售按照差額20%征收個(gè)稅”這一條很是恐慌，但閔先生自己分析認(rèn)為：“一些中介跟我算賬指出，因?yàn)槲疫@房當(dāng)年入手價(jià)與現(xiàn)在價(jià)差額太大，到時(shí)征收個(gè)稅會(huì)很多，不劃算，還不如現(xiàn)在賣(mài)。但我個(gè)人感覺(jué)，新政不是為了打擊所有購(gòu)房者，而是為了抑制不正常的需求。我名下就鎮(zhèn)江路這一套房，而且早就過(guò)了5年，還是低于90平方米的普通房，即便出臺(tái)新政，對(duì)于這樣的房子也應(yīng)該是會(huì)列入到保護(hù)范疇的，所以我沒(méi)有什么好擔(dān)憂(yōu)的?！?/p>

????別被“國(guó)五條”嚇蒙怎么劃算慢慢算

????“國(guó)五條”細(xì)則持續(xù)發(fā)酵的環(huán)境下，有些人急著賣(mài)房不一定是理智的選擇。在著急賣(mài)房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費(fèi)算一算，看看怎么買(mǎi)賣(mài)更劃算。 不一定劃算

????市場(chǎng)上有些人為了搶跑新“國(guó)五條”細(xì)則，甚至寧愿繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)賣(mài)掉不滿(mǎn)五年的房子。其實(shí)若房產(chǎn)未達(dá)到一定升值比例，這樣做未必劃算。

????舉例來(lái)看，如果一位購(gòu)房者當(dāng)初以100萬(wàn)元買(mǎi)入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬(wàn)元，但不滿(mǎn)五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費(fèi)有：全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅9.52萬(wàn)元，全額1%的契稅1.7萬(wàn)元，全額2%的個(gè)稅3.4萬(wàn)元，以及2%的中介費(fèi)3.4萬(wàn)元，共計(jì)約18萬(wàn)元。

????如果等這套房滿(mǎn)5年后再出手，此時(shí)按所得20%征收個(gè)稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費(fèi)主要是個(gè)稅和中介費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅為零。而個(gè)稅并不是差額70萬(wàn)元的20%即14萬(wàn)元。而是70萬(wàn)元扣除各種涉房支出，包括原契稅1萬(wàn)元、公共維修基金約1.2萬(wàn)元、裝修費(fèi)用10萬(wàn)元、利息假定為8萬(wàn)元，減掉這些費(fèi)用后差額約50萬(wàn)元，20%個(gè)稅即10萬(wàn)元。再加上中介費(fèi)，實(shí)際稅費(fèi)13.4萬(wàn)元，這與現(xiàn)在著急賣(mài)掉所需繳納的費(fèi)用還更省一點(diǎn)錢(qián)。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費(fèi)用甚至可能無(wú)需繳納個(gè)稅。 不一定省錢(qián)

????“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，有些暫時(shí)賣(mài)不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給自己的孩子或老人，通過(guò)這樣的“買(mǎi)賣(mài)”來(lái)提高買(mǎi)入價(jià)，以方便未來(lái)出手。但這樣的做法同樣會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿(mǎn)五年，那么需要按照上段中的方法好好計(jì)算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來(lái)。

????即使劃得來(lái)，過(guò)戶(hù)給孩子依然有幾點(diǎn)需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使過(guò)戶(hù)仍會(huì)被視為同一家庭的房產(chǎn)。第二，把房子過(guò)給孩子相當(dāng)于擠占了孩子的一次購(gòu)房名額，在“限購(gòu)令”暫時(shí)不會(huì)解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買(mǎi)房大計(jì)，屆時(shí)首付及利率都無(wú)法享受首套房的優(yōu)惠政策。第三，過(guò)戶(hù)給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開(kāi)始計(jì)算，因此需等滿(mǎn)五年出售才能避免全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅。不然要按照過(guò)戶(hù)時(shí)新的價(jià)格計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。

????交易中心周末加班

????針對(duì)我市房地產(chǎn)（登記）交易業(yè)務(wù)量較大的實(shí)際情況，為方便居民辦理房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，市房地產(chǎn)（登記）交易中心及各區(qū)房地產(chǎn)登記交易處（東部交易處、市北交易處、四方交易處、李滄交易處）將于本周周六、周日（3月16日、3月17日）繼續(xù)安排業(yè)務(wù)受理窗口加班，為居民提供服務(wù)。