????2010年至今，中央政府啟動史上最嚴厲的房產市場調控，在政策的影響下，整個新建商品住宅成交量驟降，唯價格卻依舊堅挺。住宅銷量的下降，令開發(fā)商的銷售利潤減少，推動更多開發(fā)商出售非住宅類資產，或與外資組成合資計劃，以改善資金狀況。日前，記者從DTZ戴德梁行召開的新聞發(fā)布會上獲悉，雖然政策起到制衡樓市的作用，但通脹預期及購房保值增值需求同步升溫，市場潛在需求不斷擴容，2011年商品住宅市場將在供需結構調整中持續(xù)多方博弈。

????開發(fā)商自籌資金環(huán)比上升48.8%

????據統(tǒng)計，2010年青島市全市生產總值達到 5666.2億元，較 2009年上漲12.9%，全市經濟繼續(xù)向好，第二三產業(yè)增長迅速，產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級。 2010年青島市固定資產投資額同比增長22.9%至3022.5億元，其中房地產開發(fā)投資同比增長31.1%至602.4億元，較2009年增長8個百分點。 DTZ戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部董事馬康麟在總結青島土地市場時指出：“2010年青島市市內七區(qū)以招拍掛方式共出讓約300宗土地，城陽區(qū)與開發(fā)區(qū)成為土地供應大戶，且城陽占據半壁江山，土地結構向深入調整。 ”

????2010年至今，國內整體經濟平穩(wěn)運行，而受成本推動及輸入型通脹影響CPI持續(xù)走高，目前居民銀行存款負利率達到1.9%。為了應對通脹壓力及西方國家量化寬松政策的沖擊，中國人民銀行自2010年起把主要商業(yè)銀行的存款準備金比率上調共7次。銀行收緊信貸，發(fā)展商需尋求更多融資途經。去年來自房地產開發(fā)企業(yè)自籌渠道的資金環(huán)比上升48.8%。

????高端豪宅市場加大房價升幅

????據DTZ戴德梁行調查發(fā)現(xiàn)，2010年一線城市的新建商品住宅的成交量環(huán)比下跌 41.8%，二線城市的成交量亦較2009年下跌20.0%。 DTZ戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮說：“面對急升的房價，一線城市的買家顯得較為審慎，而且限購令對一線城市的影響亦較大；二線城市方面則維持活躍。 ”

????青島方面，2010年全市商品住宅成交量逆市上漲，環(huán)比增長14.5%，其中郊區(qū)銷量穩(wěn)步走高，為全市成交主力區(qū)域，大青島格局的穩(wěn)步形成促使市區(qū)外溢型及剛性購房需求首選“價格洼地”郊區(qū)置業(yè)。 2010年膠南、城陽、開發(fā)區(qū)領跑全市成交量。

????據了解，限購令下，買家轉向高端及豪宅市場，從而抬高了整體房價的升幅，這在一線城市尤為明顯。縱觀一線城市，新建商品住宅的價格環(huán)比上升35.4%至每平方米18853元；二線城市的升幅較緩，環(huán)比上升26.1%至每平方米7015元。無論是一線還是二線城市，其價格都已超越了2007年、2008年金融海嘯前的高峰水平。

????蔣尚禮說：“經濟發(fā)展蓬勃加上城市更新進程，刺激高端住宅及豪宅的自用及投資需求，成為推高房價的重要原因。去年一線城市的十大熱銷樓盤中，高端及豪宅成交占比已達53%。不少買家因為樓市調控政策的限購影響，改為購入高端及豪宅物業(yè)。 ”

????新房供應增五成房價漲幅放緩

????2010年，多個城市的政府都正視樓盤施工延誤的問題，不少被閑置土地重歸政府所有，去年的全國商品住宅新開工面積環(huán)比大升35.4%，蔣尚禮表示：“本年新住宅供應將會增加，將帶動住宅成交的平穩(wěn)上揚，相比之二線城市升幅較大，這些城市因經歷都市化發(fā)展及城市更新，其住宅市場可望受惠。 ”

????與此同時，新增供應也將抑制房價的升幅，但在仍然呈現(xiàn)“負庫存狀態(tài)”的城市如上海及長沙，房價或許將持續(xù)高位運行。蔣尚禮預測：“一般來說，青島住宅庫存消耗時間大約為7~8個月。 2011年新房供應量會繼續(xù)增加，分布區(qū)域將于去年相仿。新房供應量大約增加50%~55%左右，供應量充足的區(qū)域，房價漲幅將放緩。長期來看，青島新房成交量將穩(wěn)步增長。雖然預期2011年的樓價升幅會較慢，但隨著中國經濟的穩(wěn)定的蓬勃發(fā)展，全國多個地區(qū)的基建發(fā)展不斷改善，將為住宅市場的前景帶來支持。 ”

????“棄宅從商”規(guī)模不會太大

????與住宅市場相比，商業(yè)投資將繼續(xù)升溫。馬康麟指出：“由于市場存量有限且租賃需求持續(xù)強勁，2010年青島市甲級寫字樓吸納量上升至約5萬平方米，超過過去三年的吸納量總和。但由于前兩年近15萬平方米的新增供應仍需要一定消化時間，2010年空置率較去年僅下降了 2.8個百分點，還沒有回落到2008年的水平。 ”

????預計凱悅中心、萬邦中心、遠雄國際廣場等將于2011年集中投放市場，約15萬平方米的新增供應將使市場存量上升到一個新的水平，空置率也將維持在高位。隨著青島經濟的持續(xù)向好，會有更多的內外資企業(yè)來青島投資，租賃需求的不斷增長和未來多個高品質項目的入市將使租金在短期內維持上漲趨勢。

????此外，DTZ戴德梁行華北區(qū)商鋪部負責人聶綺冰認為，日后中國商業(yè)地產發(fā)展將有以下幾個特點：購物中心成為主要發(fā)展趨勢且模式多樣化、購物和體驗相結合、快速消費品牌在二線城市持續(xù)擴張。青島未來三年的商業(yè)項目，一站式購物中心依然為主流，購物中心能滿足消費需求。 ”對于部分開發(fā)商“棄宅從商”的投資行為，聶綺冰說：“受政策影響，開發(fā)商資金轉向是很正常的，但是由于商業(yè)地產專業(yè)性要求較大，所以這種投資趨勢不會有太大規(guī)模。開發(fā)商投資商鋪還是需要謹慎考慮。 ”(記者 葛均艷)