????◎案例二

????預(yù)算多出二三十萬，他也認(rèn)了

????齊飛，作為一個(gè)干了三四年國企中層的年輕主管，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是制約齊飛買房能力的首要因素?！爱?dāng)時(shí)看雙山某樓盤的時(shí)候，預(yù)計(jì)售價(jià)是1.1萬元，我覺得這個(gè)地角來說還不錯(cuò)，就一直關(guān)注這個(gè)樓盤，決定到時(shí)候直接早認(rèn)籌早選房，選個(gè)喜歡的樓層和戶型?！饼R飛在市北區(qū)洪山坡有一套上世紀(jì)八十年代的兩居室房，是父母給他的。他和妻子在這座墻皮已經(jīng)看不出顏色的老樓里結(jié)婚，住到現(xiàn)在六年了。

????“老婆孩子一直想住大房子，換一次就換個(gè)徹底的，我把房型選在140平方米左右?！彪m然大小、價(jià)格和地理位置都取得了齊飛的認(rèn)同，當(dāng)11月20日認(rèn)籌日到來的時(shí)候，公布的起價(jià)是12200元/平方米，參加認(rèn)籌客戶需交10萬元認(rèn)籌金?！拔矣悬c(diǎn)猶豫了 ，一下超出預(yù)算二三十萬，就想著這房要不要買?！豹q豫中，認(rèn)籌日到了，齊飛雖然沒有想好，但他還是早早來到了銷售中心，看到一片人潮。

????“那么多人都在排隊(duì)搶房子，我似乎心里有底了一樣，拿著號排著排著，排到自己了，就交錢了。然后就東借西湊地籌備首付，雖然現(xiàn)在也還覺得房子不便宜，但買也買了，何況買的不是我一個(gè)人?！?/p>

????◎案例三

????到處是日光盤，實(shí)在不敢等了

????“都說現(xiàn)在房產(chǎn)畸形、房產(chǎn)泡沫、房價(jià)太高，怎么大家還瘋狂去買呢？”小林說。那是2010年8月，正值青島一年當(dāng)中最熱的時(shí)節(jié)，而樓市似乎因?yàn)樾鲁雠_的一系列政策出現(xiàn)一些走冷的趨勢。

????小林說，他是2009年年底就想買房子了，利用業(yè)余時(shí)間，走訪了各家中介和售樓處后，終于在市北區(qū)夾嶺溝附近某小區(qū)看好一個(gè)多層房子，時(shí)間已經(jīng)到了2010年2月份，一個(gè)月前還沒過萬的房子已經(jīng)到了一萬一，新樓盤的售樓處再也問不出價(jià)格，清一色的“價(jià)格待定”。此時(shí)的小林進(jìn)退維谷，只好加入“政策性觀望”的隊(duì)伍中。

????在觀望的幾個(gè)月中，小林眼看著自己相中的一套位于四方區(qū)的二手房從80萬元漲到90萬元，另一套李滄區(qū)的二手房房主，更是在小林打電話詢問時(shí)告知他房子不賣了。他看好的那個(gè)新樓盤，又遲遲不公布價(jià)格，但也從年初傳言的每平米10000元變成了每平米12000元，“都說在打擊房價(jià)，都等著房價(jià)降下來，可也沒見它降過。越等越急。”小林開始恐慌起來，把自己搜房子的圈又向北延伸了幾公里，目光盯在了李滄區(qū)。

????小林看上了李滄區(qū)一家樓盤?！罢J(rèn)籌那天我8點(diǎn)就去了，場面那叫一個(gè)火，號都發(fā)到兩百多號了，要是去晚了，連號都沒了。聽說這個(gè)樓盤還不錯(cuò)，我當(dāng)時(shí)就心一橫，不等了，買房！”選好房子，交了定金，小林從人群中擠出來，突然冷靜下來，和來送錢的表弟開玩笑：“買房就是個(gè)沖動的事情，晚沖動不如早沖動，我要是早沖動半年，還能把房子向南推進(jìn)幾公里?！?/p>

????◎記者調(diào)查

????房價(jià)一年漲了三四千，誰是推手

????從2009年年底到現(xiàn)在，如果說一套房子每平米單價(jià)漲了三千，對于青島市區(qū)的房子來說，并不是什么值得大驚小怪的事情。

????銷售比嚴(yán)重失調(diào)

????以四方區(qū)興隆路附近某小區(qū)為例，去年年底此小區(qū)新房售價(jià)為7000元每平方米，而現(xiàn)在一套97平方米的小高層住宅售價(jià)為99萬元，單價(jià)突破1萬元，漲幅達(dá)45.8%。與此形成鮮明對比的是，此小區(qū)的租金水平只有每平米17～19元，并且這種價(jià)格已經(jīng)持續(xù)了近兩年，漲幅幾乎為零。

????“售價(jià)和租金能夠很明顯地反映出一個(gè)城市樓市的很多問題。因?yàn)闆]有人會去炒房租，能炒的是售價(jià)，如果房租沒漲，而房價(jià)一直在漲，那漲上去的部分就是炒出來的，是典型的泡沫?！崩顪鎱^(qū)美南不動產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人趙經(jīng)理告訴記者，國際上通常用租售比來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況，在記者的調(diào)查中，青島四個(gè)市區(qū)的租售比已經(jīng)普遍低于1：500?！白馐郾仍?：200～1：300的，屬于健康的房市，青島的租售比數(shù)據(jù)已經(jīng)說明，青島房市的泡沫現(xiàn)象很嚴(yán)重了?！壁w經(jīng)理說。

????在中心市區(qū)，房價(jià)上漲的勢頭更猛。在市北區(qū)CBD地段，一家樓盤的房價(jià)從去年年底的每平米約12000元漲到了現(xiàn)在16000元以上，一平米就漲了四千多元。但房租只漲了約5元錢，從每平方米23元漲到了28元，以前一套80平米的兩居室租金每月1800元，現(xiàn)在大概為每月2300元，漲了500元錢。

????抱怨房價(jià)高房價(jià)漲，已經(jīng)成為了青島人見面時(shí)，和吃飯堵車并列的三大話題，但理智的抱怨并沒有熄滅樓市不理智的熱火。青島樓市頻頻出現(xiàn)“日光盤”，開盤不久就被告知已經(jīng)“售罄”，讓眾多準(zhǔn)備購房或者還只是看客的人們也坐不住了。

????2010年6月份，李滄區(qū)一家樓盤開盤，引來了眾多購房者。1號購房者甚至前一天晚上11點(diǎn)就開始排隊(duì) ，當(dāng)天夜里陸續(xù)有人前來排隊(duì) ，到第二天凌晨6點(diǎn)的時(shí)候，休息區(qū)已經(jīng)坐了數(shù)十位選房者。還沒到9點(diǎn)正式開盤時(shí)間，認(rèn)籌號已經(jīng)發(fā)到了350多號，而當(dāng)天一共放出的房源只有300套。在一陣哄搶中，該樓盤成為青島“日光盤”的又一典范。

????“日光盤”都是炒出來的

????“說是日光盤，說不定這里面炒作的成分占了大部分，所謂日光、新中心這些提法，都是開發(fā)商的營銷策略。市民對價(jià)格最敏感 ，降價(jià)也是最常用的策略之一?！币晃环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，并且以某樓盤“降價(jià)”為例，向記者作了說明。

????第一步，想受到關(guān)注，降價(jià)是最好的噱頭，因?yàn)閷彿空邅碚f，最有吸引力的話題是什么？降價(jià)，永遠(yuǎn)都是降價(jià)。

????第二步，混淆概念。用成交均價(jià)迷惑購房者，售樓處對于價(jià)格數(shù)據(jù)的對外口徑就統(tǒng)一變成了“成交均價(jià)”，可是很少有人注意到，成交均價(jià)并不代表實(shí)際均價(jià)，如果正巧出售的房源都是樓層較低位置較差的房源，價(jià)格相差幾千元實(shí)在是不稀奇。

????第三步，“還利于民”。擴(kuò)大輿論影響提高項(xiàng)目形象，成交均價(jià)跌了，也博得一個(gè)“還利于民”的美名，項(xiàng)目在地產(chǎn)市場急劇降溫的情況下也能熱銷。

????第四步，低開高走，借助人氣乘勝追擊。趁著人氣大旺，加推二期等后續(xù)房源 ，這樣，借著房源位置比較好，以及之前沒有買到“便宜”房子而急著出手的客戶們，開發(fā)商就算抬高些價(jià)格，也能大獲全勝。記者 李晨 許瑤