| ??? 財(cái)經(jīng)熱評(píng) 本文僅代表作者本人意見(jiàn) 最近，多個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，然而這些城市的樓市并沒(méi)有受到很大打擊，某種程度上“限購(gòu)”反而刺激了購(gòu)買量，北京和深圳等地甚至還繼續(xù)出現(xiàn)“排隊(duì)買房”現(xiàn)象。 首先是“末班車效應(yīng)”。限購(gòu)之后，很多人預(yù)期政策將越來(lái)越偏緊，激起他們?nèi)屬?gòu)住房，尤其本來(lái)就有購(gòu)房計(jì)劃的，更會(huì)提前去購(gòu)房，政策的不確定性，讓很多購(gòu)買力在短時(shí)間內(nèi)集中性地爆發(fā)出來(lái)。 其次，剛性需求的力量確實(shí)很強(qiáng)。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅新增能力并不突出,尤其1999年后城鎮(zhèn)住宅竣工量增長(zhǎng)緩慢，年均增長(zhǎng)速度只有4%，大大低于1988~1998年的年均23%增速。住宅供給的止步不前，除了住宅全面市場(chǎng)化后，開(kāi)發(fā)商出于利益最大化動(dòng)機(jī)而囤地、囤房，不能不說(shuō)與土地招拍掛后地方政府有意控制和收縮住房供應(yīng)用地有很大關(guān)系。再加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡，大量人才往沿海少數(shù)幾個(gè)大城市擁擠，而這些城市往往土地供應(yīng)又十分緊張。 第三，限購(gòu)確實(shí)打擊了投機(jī)炒作、囤積多套房產(chǎn)的人，但問(wèn)題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會(huì)保障不足，貨幣流動(dòng)性泛濫，是房?jī)r(jià)的兩大推動(dòng)力。為了養(yǎng)老保障和防止通脹，絕大多數(shù)普通人只要有機(jī)會(huì)都會(huì)傾向于去買一套房存起來(lái)。再加上高收入者這些年收入增長(zhǎng)速度確實(shí)不低，他們對(duì)自己的未來(lái)收入預(yù)期很高，這些都進(jìn)一步刺激人們購(gòu)房欲望。 第四，目前的調(diào)控政策沒(méi)有從根本上改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。尤其房產(chǎn)稅并沒(méi)有形成有效的威懾力。雖然市場(chǎng)上一再傳聞持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，但消費(fèi)者“對(duì)房產(chǎn)稅的預(yù)期并不高”，指望著第二套、第三套房才會(huì)開(kāi)始征，相信“法不責(zé)眾”。但政府確實(shí)也處于兩難境地，不開(kāi)征房產(chǎn)稅，人們?nèi)匀挥袡C(jī)會(huì)就會(huì)“囤積”住房，但開(kāi)征房產(chǎn)稅又是一件很復(fù)雜的事情，所遇到的挑戰(zhàn)很大。 如果限購(gòu)令能堅(jiān)持1~2年，筆者不否認(rèn)它在長(zhǎng)期會(huì)逐步發(fā)揮一些作用。但中國(guó)住房問(wèn)題是不是就此能解決了？筆者不持樂(lè)觀態(tài)度。房地產(chǎn)調(diào)控仍然任重道遠(yuǎn)，住房制度的全面調(diào)整才剛剛起步。 |