????近期上海房價加快上揚 “七成購房者 是外地客”

????五月上海樓市一片紅火，沉積許久的“炒房團”重出江湖，各路投資客紛紛殺回樓市。

????上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅五月份，溫州客在上海樓市就扔下約十三億元，買走了七百多套房屋。還有不少港臺地區(qū)的買家以及海外投資客也躋身其中。

????過去幾個月中，樓市成交快速回升，房價由跌轉漲的趨勢逐漸明朗，這讓大批還在猶豫觀望的購房者

????統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，上海全市商品房平均成交價格已上升至13729元/平方米。其中，上海豪宅成交量“發(fā)足狂奔”功不可沒——在5月單價4萬元以上豪宅成交量環(huán)比大幅上升5倍多之后，6月上半月，環(huán)比又上升了51%，達到107套。

????盤整過后，大量資金正進入樓市。

????購房者七成是外地人

????四成以上為投資

????中原地產(chǎn)陸家嘴分行經(jīng)理杜炎表示，從該分行的客戶群體來看，外地購房者占七成以上。并且，由于目前樓市逐漸轉熱，加上對未來發(fā)展趨勢的看好，大量外地客攜資金入市，其中投資的比例占四成以上，且這一趨勢在逐漸上升。

????與早期投資客明顯不同的是：目前活躍于市場的投資客均理性、謹慎；對于投資的區(qū)域更是長期關注，其熟悉程度不亞于專業(yè)人士；另外此類投資客多為長線投資，持有物業(yè)的時間基本在2年以上，多用于出租。

????上海中原新天地分行經(jīng)理林海榮表示，目前分行成交的價格段中，500萬元以上的房源占絕大多數(shù)；而租賃價格堅挺、品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，深受投資客戶的追捧。

????對此，易居中國分析師薛建雄也表示了贊同。他告訴記者，保值資金入市之后，特別青睞一些占有特殊資源的天價豪宅，故而成交量逐步放大。“未來高檔豪宅的成交，可能會集中到浦東地區(qū)。一些新項目的上市，可能將會使今年豪宅的成交量達到歷史最高水平?！彼赋觯翱梢赃@么說，豪宅熱銷，外地那些有資金實力的投資客貢獻挺大的。”

????杜炎也表示，由于70/90政策（注：2006年5月，建設部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上?！保┑挠绊懀壳按髴粜透叨宋飿I(yè)的放盤量將逐漸減少，這一稀缺性將使這一類型的房源更具投資價值及投資潛力，故而一定程度上也引起了投資者的追捧。

????各地投資者口味不一

????除了天價豪宅，這些上海樓市的投資客是否有其他特別青睞的板塊或房型？有沒有某種特定類型的投資標的？

????對此，薛建雄的看法是，到上海來的各地投資客因生活背景和資金不同，所投的產(chǎn)品也不一樣，但大致可以歸納成以下幾個投資方向：“溫州投資客投資范圍比較廣，但多數(shù)都是中低檔有潛力的板塊，傾向于小戶型和豪宅；大量的浙江投資客比較喜歡投商鋪和寫字樓，因為這兩者除了投資價值外，本身也比較有用，可以拿來做生意；中國港臺地區(qū)及一些海外投資者則偏愛投資高檔公寓，他們在上海主要是以公寓為主，就全國范圍來看，則主要投別墅?！?/p>

????薛建雄也指出，就房地產(chǎn)的各板塊而言，熱點板塊與樓盤隨時間在不斷變動，所以很難說各地投資客有固定的板塊偏好。

????“拿溫州投資客來說，其實他們無處不在。比如有報道說他們最近涌入金山看房，或是買入浦東、松江等地的房產(chǎn)，這可能恰好只是因為其他地區(qū)的各樓盤營銷人員沒有去拉他們而已。”他表示。

????以改善需求為主

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，目前樓市量價齊升的背后，剛性需求強烈有一定作用，但作用更大的還是各地投資資金的涌入。

????盡管全國各地投資資金以及外資流入上海樓市是不爭的事實，但對于一些本地買房者將外地購房團“妖魔化”的現(xiàn)象，楊紅旭則表示，這部分投資并非全是快進快出的短期炒房資金，這批購房者的主導需求是改善需求。

????“投資需求像帶頭大哥，雖然不太多，但會帶動改善需求；相比之下，剛性需求由于支付能力不強，所以價格明顯上漲后，這些人就會部分觀望?！睏罴t旭指出。

????這也意味著，在成交量、價齊升的局面下，不斷有投資客進場，是促使中低價位房產(chǎn)成交銳減、市場成交的主力轉移至中高檔住宅的主因，而這部分投資客的組成中，便有溫州客的身影。

????“這部分改善需求所帶動的市場熱點確實已經(jīng)從中低檔轉向高檔豪宅類住房?！睏罴t旭認為。從目前對高端市場成交比例的分析來看，投資客向高端市場“下手”的比重正在逐步增加。