????社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海發(fā)表博文，稱2004年以來，每冊(cè)藍(lán)皮書對(duì)市場的分析和預(yù)測都是錯(cuò)誤的，房價(jià)將在2012年滑入谷底，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價(jià)的一半。

????據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡稱藍(lán)皮書)聽到了來自社科院內(nèi)部的批評(píng)聲。12日，社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海發(fā)表博文，稱2004年以來，每冊(cè)藍(lán)皮書對(duì)市場的分析和預(yù)測

????爭論一：立場

????曹建海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，需求方才是真正的市場決定因素。由于沒顧及到對(duì)需求方的研究，藍(lán)皮書所作的預(yù)測大多迎合了開發(fā)商的意愿，如市場回暖、政策救市等。

????針對(duì)質(zhì)疑，牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，藍(lán)皮書不代表任何人的利益，而是站在學(xué)者良心和對(duì)客觀規(guī)律正確認(rèn)識(shí)的立場上。

????牛鳳瑞稱，對(duì)于藍(lán)皮書中的觀點(diǎn)，希望學(xué)界有反駁的聲音，來促進(jìn)業(yè)內(nèi)的討論和交流。他同時(shí)也很自信地表示，在目前社會(huì)上的各種批評(píng)中，沒有一個(gè)能站得住腳。

????爭論二：房價(jià)

????藍(lán)皮書對(duì)房價(jià)的判斷為：由于我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年的房價(jià)總體將處于高位。對(duì)此論斷，曹建海認(rèn)為，高房價(jià)不能獲得成交量的支撐；中國如果希望借助城鄉(xiāng)居民對(duì)住房的消費(fèi)需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，必須實(shí)施低房價(jià)的政策。

????曹建海對(duì)記者表示，房價(jià)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)“極度荒謬”?，F(xiàn)在房價(jià)已脫離市場狀況和居民購買力，原因在于供給的壟斷，即政府與開發(fā)商形成利益共同體，進(jìn)行自由定價(jià)。

????曹建海認(rèn)為，房價(jià)高企會(huì)造成人們買房意愿降低，從而減少交易量，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也難以獲得發(fā)展。因此，高房價(jià)并不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長?！霸诮?jīng)濟(jì)規(guī)律的大勢壓迫下，中國城市房價(jià)將在2012年滑入谷底，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價(jià)的一半?！?/p>

????牛鳳瑞則說，盡管中間可能有波動(dòng)，但從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲是必然趨勢?！坝捎诮ㄔO(shè)成本在不斷提高，因此至少3年以后，房價(jià)肯定會(huì)漲?！边@與曹建?！?012年滑入谷底”的判斷剛好相反。

????爭論三：利潤

????曹建海在文章中談到，房地產(chǎn)業(yè)不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)商，還包括政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個(gè)人建房等，而藍(lán)皮書對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的界定并沒有包含后者。

????曹建海強(qiáng)調(diào)，與工業(yè)平均利潤率相比較，房地產(chǎn)業(yè)的利潤高10倍都不止，顯然是暴利行業(yè)。

????藍(lán)皮書中則表示，“ 中國房價(jià)泡沫累積有限”。原因是，“國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機(jī)性需求等政策措施，房價(jià)泡沫在大范圍減跌，而市場需求猶在?！?/p>

????對(duì)此，曹建海表示，一些地方政府與開發(fā)商通過“廉價(jià)獲得—高價(jià)拍賣—任意定價(jià)”的鏈條，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤的暴漲，成本轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，而風(fēng)險(xiǎn)則由銀行承擔(dān)。

????對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的界定，牛鳳瑞稱，20年前的住房供給主要以福利房、單位自建房和個(gè)人建房為主，顯然不能稱為房地產(chǎn)業(yè)。只有經(jīng)過經(jīng)濟(jì)合作，才有形成產(chǎn)業(yè)的可能。

????牛鳳瑞表示，在一個(gè)競爭性的市場中，不存在長期暴利。

????爭論四：調(diào)控

????對(duì)于調(diào)控時(shí)期的土地市場，藍(lán)皮書建議，各地政府應(yīng)適度加快批租節(jié)奏，適時(shí)下調(diào)土地出讓價(jià)格，適度放松從緊的土地購置政策，保障房地產(chǎn)開發(fā)用地供給穩(wěn)定適度增長。

????對(duì)此，曹建海認(rèn)為，為了避免房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，政府應(yīng)該退出土地出讓的利益鏈條，即禁止政府在土地出讓中獲利。同時(shí)，政府手中現(xiàn)有的土地要用于建設(shè)政策性住房。

????曹建海認(rèn)為，未來的市場供應(yīng)，將以自建房、集資建房和合作建房等類型為主，與商品房相比，不僅房價(jià)低，質(zhì)量也不差。

????牛鳳瑞則認(rèn)為，在我國地方政府壟斷開發(fā)用地一級(jí)市場的形勢下，政府不會(huì)退出土地市場鏈條，否則將失去大量財(cái)政收入。但同時(shí)，政府應(yīng)盡量減少對(duì)市場的干預(yù)。未來的房地產(chǎn)市場供應(yīng)，仍將以商品房為主。且按照目前的調(diào)控方向，未來大多數(shù)人仍將通過市場渠道解決住房問題。

????牛鳳瑞稱，未來政府的工作，將主要在于進(jìn)行保障性住房建設(shè)、規(guī)范市場交易規(guī)則、監(jiān)管產(chǎn)品質(zhì)量、信息披露等，承擔(dān)監(jiān)管者和維護(hù)者角色。