????投資者報 (記者 朱藝) “原以為‘一分錢一分貨’，但沒想到上千萬元的豪宅也這么不讓人放心?！?月底的一天，剛參觀完某高端項目樣板間的陳先生感慨道。
????陳先生本打算購買一套豪宅作為自己資產(chǎn)的“避風港”?！岸颊f豪宅價格堅挺，但看了才明白并不是那么回事！”讓陳先生“不放心”的，正是被開發(fā)商大肆宣傳的居住品質(zhì)。
????北京樓市大部分高端樓盤在品質(zhì)、品牌、品位三個方面仍缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和資源整合，斷層、割裂的現(xiàn)象屢見不鮮，“三品”俱佳的項目實為不多。如果說中低端住宅項目打折降價意味著投資前景黯淡，高價樓盤的“品質(zhì)硬傷”和“死守價格”則是更大的投資隱患。
????高價不高端
????“很多都是掛核心豪宅的旗號，打擦邊球，其實品質(zhì)、配套等都不到位。”協(xié)成地產(chǎn)經(jīng)紀董事長王曉航認為。
????目前在售的紫御府、北京尊府、東外公館、西派國際公寓、北京上舍、國奧村、長安驛、天安(1.78,0.03,1.71%)國匯、西絨線26號、SOHO北京公館、龍湖？唐寧ONE、星源匯等北京市40余個曾經(jīng)及目前售價在3萬元/平方米以上的高端項目，不僅推出特價房的高端樓盤強調(diào)品質(zhì)，一些沒有降價的高端樓盤也以高品質(zhì)為營銷口號。
????但記者經(jīng)過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項目大多品質(zhì)上都存在“硬傷”，與其高高在上的價格相去甚遠。
????沿著北四環(huán)安慧橋向東南方向步行約10多分鐘，即奧東18號項目所在位置。首先映入眼簾的是一南一北聳立在周圍樓宇之間的兩座大煙囪，以及從煙囪中不斷釋放出的濃厚白煙。在奧東18號正南僅一墻之隔處，即是北京市熱力集團供熱廠的一個裝卸車間，巨大的機械轟鳴聲不時從車間內(nèi)傳出來。
????其樣板間位于靠南的一棟南樓，在樣板間里，每平方米3000元的裝修標準似乎言過其實，中式的裝修風格和西式的家具拼湊在一起，顯得很不協(xié)調(diào)。
????位于西二環(huán)的紫御府項目被開發(fā)商自稱為“居百年皇家貴胄之地”，從其外觀來看，該項目傳統(tǒng)的中國建筑(1.19,0.02,1.71%)風格、金棕色墻體等，的確給人一種大宅感覺。但來到項目北邊，就會呈現(xiàn)出截然相反的場景。
????紫御府北邊緊鄰的一條不到5米寬的巷子里擠滿了各類小商販。一位居民說：“一到夏天，此地污水橫流、垃圾遍地、小偷頻頻‘光顧’?！辈粌H如此，該地到目前為止還沒有建成完善的下水道設(shè)施，腳下是居民們自己挖的排水槽，生活污水隨地傾倒。
????除了地段環(huán)境被開發(fā)商“過分渲染”，房屋本身的質(zhì)量更令人感到高價住宅的硬傷嚴重。
????地處東二環(huán)廣渠門立交橋西南的北京上舍，居住品質(zhì)就遭到了諸多質(zhì)疑。“在東西側(cè)的房間內(nèi)(四號樓)明顯感覺到西側(cè)的墻體是傾斜的?！痹陧椖楷F(xiàn)場，一位業(yè)主說，“按當初售樓員宣傳，小區(qū)中央應(yīng)該是中心花園，但現(xiàn)在小區(qū)中部是正在修建的地下車庫進出通道。當初承諾的兩梯四戶，現(xiàn)場觀察的單元只安裝了一部電梯?！?/p>
????除了上面的項目外，盤古大觀東西朝向、圣世一品狹小臥室、萬科公園5號超過30%的公攤面積、天安國匯的寫字樓結(jié)構(gòu)等等，都被認為是作為豪宅的硬傷。
????“硬傷豪宅”的陷阱
????“高價房并不一定都是高端樓盤，應(yīng)科學識別其真正品質(zhì)。只有品質(zhì)好的樓盤才能成為‘看漲型’房產(chǎn)，才值得投資者進行投資?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任專家組組長開彥分析。
????由于2007年底以來樓市價格持續(xù)下降，北京許多曾被稱為“高端住宅”的物業(yè)，降價幅度從20%到40%不等。王曉航估計：“在這一年多的下跌行情中，約有70%的豪宅已經(jīng)露出了其本來價值面目?！?/p>
????早在2006年底就要開盤的奧東18號，似乎一直在與購房者玩“捉迷藏”，直到2008年9月份才開盤銷售，均價從最早的9000元/平方米升至2.5萬元/平方米。但因為其周邊環(huán)境以及品質(zhì)問題，銷售一直不暢，價格也跌到1.48萬元/平方米起。
????盡管降幅達近40%，購房者卻仍不買賬。截至2月25日，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)得知，奧東18號近半年時間售出套數(shù)僅為39套(總488套)。
????曾經(jīng)售價高達2.8萬元/平方米的北京上舍，似乎出手也很“闊氣”。其在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)上顯示的均價已經(jīng)降到1.85萬元/平方米，而公寓尾房價格降至1.6萬元/平方米，降幅高達34%~43%。
????作為香港地產(chǎn)巨頭長江實業(yè)(62.8,2.95,4.93%)在北京推出的第一個別墅項目，譽天下也曾被人們寄予厚望，但當一期400套別墅亮相之后，“戶型不夠大氣”和“高昂售價”都讓譽天下的前景充滿了迷霧。
????“別墅的外立面給人感覺比較舊，有已經(jīng)建成多年的感覺。”一位看房人這樣表述。
????譽天下占據(jù)了中央別墅區(qū)最好的地塊，但其品質(zhì)問題，使開發(fā)商不得不從2008年11月8日起，拿出100套特價房賤賣。其中最小銷售面積為聯(lián)排270平方米，470萬元；雙拼300平方米，530萬元。少量的獨棟均為毛坯房，銷售面積為420平方米，1100萬元。
????經(jīng)計算，聯(lián)排單價為17407元/平方米、雙拼18500余元/平方米、獨棟則是26190元/平方米。但此前北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記譽天下單價為3萬元/平方米及3.5萬元/平方米兩種。譽天下“一口價”方式，使得獨棟、雙拼折扣低達5.2折，聯(lián)排也達到5.8折。
????“當潮水退去的時候，才知道誰在裸泳。”巴菲特的名言，正在北京高端樓市投資中應(yīng)驗——裸泳者即“硬傷豪宅”。盡管目前多數(shù)“豪宅”一直在“死扛”高價，但它們的價值也許存在更大的陷阱。
????豪宅價值“四步考”
????豪宅不僅應(yīng)當滿足自住者的終極居住需求，而且對于投資者來說更應(yīng)當具備一流的保值性和增值性。而衡量豪宅價值可以對四大方面進行考察，任何一方面存在不足，便意味著其品質(zhì)存在“硬傷”。
????第1步：考察項目是否占據(jù)稀缺資源。
????占據(jù)著城市中一方珍貴的土地，擁有著一片稀有且無法復制的資源是多數(shù)豪宅的必備特點，它使得豪宅具有不同于普通住宅的獨有價值優(yōu)勢和價值前景。稀缺資源可以是城市核心商務(wù)地帶，也可以是市區(qū)板塊的森林綠地。
????第2步：考察居住環(huán)境是否便捷舒適。
????豪宅還必須為業(yè)主提供最好的居住舒適感，使其不必因為生活的瑣事而費力。這包括項目周邊以及內(nèi)部的生活配套是否完備，且相關(guān)配套檔次是否與居住者相符。
????第3步：考察內(nèi)部空間尺度是否合理。
????按照業(yè)內(nèi)比較認可的觀點，能被稱為豪宅的房屋居住至少在120平方米~140 平方米之間的，以80%使用率計算，其建筑面積應(yīng)當不小于160平方米。內(nèi)部不僅要滿足居住寬敞、使用功能齊全，在層高、采光和布局等方面都應(yīng)足夠滿足居住者需求。
????第4步：考察房屋質(zhì)量是否過硬。
????豪宅本身的“硬件”和“軟件”質(zhì)量都與價值息息相關(guān)。其中硬件質(zhì)量包括房屋的建筑質(zhì)量、裝修質(zhì)量乃至社區(qū)內(nèi)配套的質(zhì)量。而“軟件”質(zhì)量包括物業(yè)和配套服務(wù)等相關(guān)軟環(huán)境。
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