???? 重慶地產(chǎn)：百億高利貸資金凸現(xiàn)行業(yè)暴利

????看過了北京、廣州的樓市之后，今天再來看看重慶的房地產(chǎn)市場，作為中西部地區(qū)唯一的一個直轄市，重慶素有“房地產(chǎn)練兵場”的說法，全國綜合實力排前一百位的房地產(chǎn)企業(yè)，70%以上都已經(jīng)進入了重慶，就在前幾天，有人向這個短兵相接的練兵場，扔了一顆重磅炸彈，重慶市本地最大的地產(chǎn)巨頭協(xié)信控股集團，首開國內(nèi)先河，免費發(fā)放1億元購房券，這給重慶樓市帶來了怎樣的震撼？

????重慶房企有將近一半沒項目可做或干脆人間蒸發(fā)

????在重慶街頭，隨時都可以看到這些由協(xié)信集團打出的巨幅戶外廣告，那么購房券到底是怎么回事，記者來到了一個發(fā)放點，協(xié)信負責(zé)人告訴記者說，只要是憑身份證，任何人都可以免費領(lǐng)券，但每人有一定限量，并且購房券只能在購買協(xié)信的樓盤時使用。

????重慶協(xié)信控股（集團）有限公司營銷中心總監(jiān)魏開忠：“我們印制了一個億的購房券，這一個億的購房券我們同時拿出了十個億左右的產(chǎn)品，就對應(yīng)到這個購房券上去。”

????魏開忠說，購房券有兩種，針對普通住宅的每張面額是5000元，每人限領(lǐng)4張，針對別墅等高檔住宅的每張面額則是50000元，每人限領(lǐng)6張，在推出這次活動之前，他們并沒有調(diào)整房價，那么發(fā)放購房券是不是一種變相的打折促銷？

????魏開忠：“如果說是我們打折，那么也就只能你買我的房子能夠得到一些實惠。”

????記者：“發(fā)放購房券它有可能帶來的后期效應(yīng)是什么呢？”

????魏開忠：“我們希望其它企業(yè)，它也認(rèn)我們的購房券，就是也有可能協(xié)信發(fā)券其它人我可以接受。”

????那么消費者對此怎么看？在這個發(fā)放現(xiàn)場，記者并沒有看到火爆的發(fā)放場面，采訪期間，只有幾個人前來領(lǐng)券，協(xié)信負責(zé)人說，他們現(xiàn)在平均每天向外發(fā)放購房券一千萬元左右，然而，重慶市社科院副研究員楊玲認(rèn)為，和其它促銷形式比，發(fā)放購房券并無新奇之處。

????重慶市社會科學(xué)院城鄉(xiāng)統(tǒng)籌所副研究員楊玲：“它其實還是一種價格的打折，這是我的看法?！?/p>

????雖然，協(xié)信控股自己并不承認(rèn)，但外界還是把他們發(fā)放的購房券，看做是打折券，實際上在重慶，更多的房地產(chǎn)商還是愿意選擇直接打折的方式，甚至有企業(yè)公開提出，房價可以打 76 折，只要不虧本，什么價格都可以商量，就在重慶房價打折降價的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷一場劇變，2007 年樓市最火爆的時候，重慶市云集了 2700 多家房地產(chǎn)企業(yè)，占全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的 5%，而如今，這些企業(yè)有將近一半的沒項目可做，或者干脆玩起了人間蒸發(fā)。

????在位于重慶市石橋鋪科園二街的一處樓盤，樓盤的名字叫朝陽四季花語，從外部來看，樓盤還處于施工當(dāng)中，但整個工地上見不到一個工人，工地里的沙土堆上已經(jīng)長出了野草，銷售中心里面施工許可、預(yù)售許可等一應(yīng)俱全，但也是空無一人，墻上的石英鐘指針還在轉(zhuǎn)動，一位業(yè)主告訴記者，這里已經(jīng)停工半年多了。

????業(yè)主：“交完錢以后他們就說交房交鑰匙，結(jié)果什么都沒有交，鑰匙也沒交，前一陣子我們來找，來鬧了幾回，那些錢怎么了，給了兩個月違約金，然后就沒有音訊了?！?/p>

????這位業(yè)主說，這座樓盤是2007年開工建設(shè)的，2008年開始銷售，當(dāng)時一共有200多位業(yè)主購買了這里的住房，但到了規(guī)定的交房日期后，開發(fā)商一拖再拖，到了今年年初，就再也聯(lián)系不上開發(fā)商了。

????記者：“那現(xiàn)在你們怎么辦？”

????業(yè)主：“現(xiàn)在沒辦法。”

????記者：“怎么？”

????業(yè)主：“不曉得怎么辦，只有找他鬧，喊他交鑰匙交房?！?/p>

????就在記者采訪時，又遇到了兩名供應(yīng)商，他們告訴記者，開發(fā)商還欠他們20萬元工程款，現(xiàn)在兩人已經(jīng)提起訴訟，卻連被告都找不到。

????記者：“找不到么？”

????材料供應(yīng)商：“如果法院這次再找不到，像送傳票都送了幾次了，沒有人，馬上就搞公告送達了，就只能這樣。”

????樓盤周圍的宣傳牌顯示，開發(fā)商是一家名叫昭軍地產(chǎn)的公司，記者按照上面提供的電話號碼撥了過去，無人接聽。

????記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，類似情況不在少數(shù)，在重慶市北部新區(qū)這處名叫南極鳳麟苑的小區(qū)，建筑商告訴記者，由于盲目擴張，開發(fā)商重慶南極實業(yè)開發(fā)公司將建設(shè)資金擅自抽走后，把這片小區(qū)徹底變成了爛尾樓，現(xiàn)在連工人們都討薪無門。

????建筑商：“工人他們做了那么久了，沒得到工資，任何東西都沒得到，還有材料商，材料商也是血汗錢，我們做了工，我們也是血汗錢?！?/p>

????采訪期間，記者還發(fā)現(xiàn)了另外一種現(xiàn)象，在位于重慶渝北區(qū)一處名叫南方康橋的小區(qū)，就在小區(qū)周邊的樓群中，這一大片荒蕪的土地格外扎眼，荒地上不少農(nóng)民已經(jīng)種上了蔬菜，有人還建起了簡易的土坯房，村民們告訴記者，這里已經(jīng)閑置了十年。

????村民：“凡是從學(xué)校那邊圍起的，全部是南方集團的，南方集團用了我們四個社（居民小組），四個社（居民小組）千畝土地，現(xiàn)在實際上還不止千畝土地?！?/p>

????村民們說，這片土地是被重慶南方集團征用的，但這幾年只是斷斷續(xù)續(xù)搞了一些開發(fā)，這大片土地就再也沒有動過，記者聯(lián)系上了南方集團的負責(zé)人，資料顯示，重慶南方集團曾經(jīng)是當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，但如今經(jīng)營重點已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

????記者：“那么就南方而言，現(xiàn)在面臨的資金壓力大不大？”

????重慶南方集團有限公司副總經(jīng)理羅平：“面臨的資金壓力目前肯定也比較大?！?/p>

????記者：“為什么？”

????羅平：“因為我們這個投資面特別大，你比如說我們就是一個養(yǎng)殖，這個產(chǎn)業(yè)按照計劃我們需要投資25個億，所以說我們需要資金，需要去投資?！?/p>

????羅平說，他們現(xiàn)在發(fā)展重點之一已轉(zhuǎn)向了生豬養(yǎng)殖業(yè)，資金壓力很大，但這并不是導(dǎo)致土地荒廢的原因。

????羅平：“因為當(dāng)時這一塊地的整個設(shè)計條件，以及總規(guī)，它是按照低密度來考慮的，后來國家宏觀調(diào)控政策出來以后，整個這塊地在后來就進行了規(guī)劃控規(guī)的調(diào)整?！?/p>

????羅平解釋說，按照新規(guī)劃，這片土地將在今年開發(fā)，并在10月份之前房屋上市交易。

????羅平：“資金這邊應(yīng)該是都準(zhǔn)備好的，都有保障?！?/p>

????然而，記者采訪期間，在這片上千畝的荒地上卻沒看到任何動工的跡象，陳德強，重慶大學(xué)教授，重慶地產(chǎn)界知名專家，陳德強說，如果出現(xiàn)爛尾樓盤，那么最大的可能就是開發(fā)商資金斷裂。

????重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授陳德強：“這個行業(yè)里面最大的是看資金鏈一塊，就是看他在工程款支付和對供應(yīng)商的支付上面，在工程款支付在供應(yīng)商的支付上面他們會采取很多一些技術(shù)，當(dāng)然這不完全是一個企業(yè)的問題，可能很多企業(yè)都有這樣一些現(xiàn)象?！?/p>

????曾爭先恐后進入重慶市場的外來企業(yè)又是如何面對眼下困境？

????在號稱房地產(chǎn)練兵場的重慶，可以說濃縮了各種開發(fā)商的生存狀態(tài)，有的發(fā)放購房券，有的明碼打折促銷，還有的玩起了人間蒸發(fā)，剩下建筑商和業(yè)主們求告無門，重慶本土的開發(fā)商如今艱難度日，那么，那些曾經(jīng)爭先恐后進入重慶市場的外來企業(yè)，又是如何面對眼下的困境呢？

????在重慶采訪期間，有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，許多知名地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨著資金危機，這是恒大地產(chǎn)在重慶市渝中區(qū)的一處項目，資料顯示，恒大地產(chǎn)于2007年8月競拍到了這一塊土地，整個重慶科技學(xué)院的老校區(qū)被恒大納入囊中，然而記者在現(xiàn)場看到，已經(jīng)一年半過去了，學(xué)院的主體部分連拆遷都沒有進行，只有靠近體育場的一小部分有人在施工。

????記者：“你們什么時候進來的？”

????施工人員：“我們才進來幾天吧。”

????從現(xiàn)場來看，整個項目上動工面積還不到全部面積的五分之一，而在恒大位于重慶的另外一處大型項目，恒大金碧天下的施工現(xiàn)場，記者還是只看到了一小部分正在進行開發(fā)，資料顯示，恒大在這規(guī)劃用地面積達到了3000畝，但施工人員說，目前啟動的部分還不到十分之一。

????施工人員：“去年五六月份就修到了現(xiàn)在這個樣子。”

????記者：“沒再變？”

????施工人員：“變了點，修了道圍墻?！?/p>

????業(yè)內(nèi)人士同時向記者提供了這樣一些照片，從照片上可以看出，這些高層建筑旁聚集了很多人群，還有人直接堵在了馬路上，知情人向記者透露，這些人都是農(nóng)民工，他們正在和另一家大型地產(chǎn)企業(yè)，重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行交涉，討要拖欠自己的工資。

????重慶市民許敏：“當(dāng)時也是我們接房以后，大概十一月底左右，一批民工就是說，堵住富力的管理人員，找他們討要工資。”

????重慶市民甘在琴：“討薪有上百人，起碼是一兩百人，整個院里圍起很多人，天街那里，天橋那里圍了一長串，堵車堵了兩個多小時?！?/p>

????重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)公司隸屬于上市公司富力地產(chǎn)，富力2005年進入重慶市場，幾年時間，已經(jīng)躋身行業(yè)前十名，然而，就是這樣的知名公司仍然拖欠農(nóng)民工工資，那么到底富力公司目前的資金狀況如何，因為富力公司最終拒絕了記者的采訪，記者并沒有得到準(zhǔn)確答案，但相關(guān)公開資料顯示，2007年以來，富力地產(chǎn)在重慶總共拿地4000多畝，應(yīng)付資金27個億；恒大集團則拿地1500多畝，應(yīng)付資金34個億。而最新數(shù)字表明，富力地產(chǎn)進入重慶后銷售額還不到20個億，而恒大更是只有5個億。就在今年，摩根士丹利也幾次對富力地產(chǎn)進行了減持，摩根士丹利中國策略師婁剛認(rèn)為，資金短缺是目前房地產(chǎn)商普遍存在的問題。

????記者：“您調(diào)查的結(jié)果是資金緊張到了一個什么樣的程度？”

????摩根斯坦利中國策略師婁剛：“到了一個非常嚴(yán)重的程度。”

????記者：“可以說得更形象一點嗎？”

????婁剛：“形象一點，就是如果出現(xiàn)這種銀行（逼宮）的情況，那可能它就是從技術(shù)上已經(jīng)到了破產(chǎn)的邊緣?！?/p>

????記者：“能不能提名字舉一個例子，它的資金到了什么樣的程度？”

????婁剛：“那最嚴(yán)重的，就是說確實有一些地方性的發(fā)展商，它甚至就是說它手頭上的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物還不足以償還它未來三個月到期的銀行貸款?！?/p>

????重慶房地產(chǎn)企業(yè)動用社會資金極高，更加劇了開發(fā)商的資金困局

????在重慶房地產(chǎn)行業(yè)，無論本地企業(yè)還是外來的和尚，普遍都面臨著資金壓力，這不禁讓我們回想起 2007 年，那一年正是重慶樓市最火爆的時候，也是重慶冒出天價地王最多的一年，最高的甚至達到了 1400 萬元每畝，這些瘋狂炒地的資金來自哪里？就在上周網(wǎng)絡(luò)上突然流出一份據(jù)說來自重慶第四大開發(fā)商隆鑫地產(chǎn)的內(nèi)部講話稿，文章指出，如果盤點一下重慶當(dāng)前的開發(fā)商，有幾家沒有高價拿過地？有幾家沒有盲目向外擴張？有幾家沒有借高利貸水錢？有幾家今年春節(jié)發(fā)了獎金？在這一連串質(zhì)問背后，有消息人士透露，重慶房地產(chǎn)企業(yè)動用的社會資金高達一百個億，月利息平均在 5% 甚至 10% 左右，這更加劇了開發(fā)商的資金困局。

????在重慶采訪期間，大部分人士對地產(chǎn)企業(yè)使用百億社會資金問題都諱莫如深，不過重慶大學(xué)陳德強教授向記者透露了這樣一個信息。

????重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授陳德強：“這個很多企業(yè)它沒有這種數(shù)據(jù)的顯示，但事實上我知道，在重慶，甚至前十強（房地產(chǎn)）企業(yè)都有很龐大的這種民間資金的壓力?！?/p>

????記者：“你能肯定么？”

????陳德強：“肯定?！?/p>

????陳德強說，房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，實際上融資手段比較單一，正常情況下，房地產(chǎn)可以先期投入少量資金，取得土地，通過土地抵押，獲得銀行資金，再通過建筑商墊資，樓盤開發(fā)到一定進度后利用預(yù)售制度快速回籠資金，從而實現(xiàn)循環(huán)滾動，但一旦銷售下降，現(xiàn)金回籠就會減緩，同時銷售下降也會影響銀行資金進入，現(xiàn)在的國際金融危機又加劇了這種態(tài)勢，而對多數(shù)企業(yè)來說，2007年高價位拿下的土地現(xiàn)在根本無力進行開發(fā)，即使開發(fā)出商品房也不可能在目前價位水平中贏得市場，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就只有被迫使用社會資金以渡過難關(guān)，包括從典當(dāng)公司、擔(dān)保公司，甚至從個人手中借用高利貸。

????陳德強：“對企業(yè)來說的話，不是它經(jīng)營問題，也可能不是銷售問題，可能死就死在這個上面，你比如說一個企業(yè)假如說它有兩個億到三個億的那種民間借貸，因為一個大項目么，那就意味著它每一個月，如果是五分每一個月，必須要一千五百萬的現(xiàn)金流每一個月，因為它的渠道只有靠銷售，如果一個月沒能夠銷售到一千五百萬以上，那么它就斷流了，所以這根稻草是很大的一根稻草，對企業(yè)來說這根稻草可能會壓死很多開發(fā)企業(yè)。”

????陳德強透露說，據(jù)他了解，使用社會資金成本極高，月息5%，7%，8%，甚至更高都很正常，這也就導(dǎo)致了地產(chǎn)企業(yè)千方百計促銷。重慶協(xié)信控股集團的董事長吳旭也認(rèn)為，對重慶房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然經(jīng)過了一年多的調(diào)整，但最困難的階段還沒有過去。

????重慶協(xié)信控股集團的董事長吳旭：“我認(rèn)為今年上半年可能是房地產(chǎn)企業(yè)可能相對比較艱難的這么一個半年，因為它任何事情它有一個反應(yīng)周期，你比如說先是金融危機發(fā)展演變成經(jīng)濟危機，經(jīng)濟危機帶來人們的收入就業(yè)消費的信心等等這一系列，它都發(fā)生了變化，然后再反映到我們所有的具體消費當(dāng)中，消費當(dāng)中要慢慢又反映到我們的具體生產(chǎn)當(dāng)中，它這一個周期有一個過程，但是我認(rèn)為最多是今年上半年?！?/p>

????重慶市社科院副研究員楊玲認(rèn)為，重慶的房地產(chǎn)市場總體健康，價位并未過高，但從具體走向上看，她認(rèn)為，商品房價位并沒有觸底，2009年還應(yīng)該處于繼續(xù)調(diào)整當(dāng)中。

????重慶市社會科學(xué)院城鄉(xiāng)統(tǒng)籌所副研究員楊玲：“任何一個行業(yè)都是最開始發(fā)展的時候，它因為有可能是暴利，利潤率很高，然后慢慢慢慢地它應(yīng)該就是說向社會平均利潤率那樣子過渡，往那個方向靠，也不能一直高于那個社會平均利潤率，那樣的話，你那個行業(yè)確實就發(fā)展得不正常了，我們經(jīng)過十幾年的高速快速發(fā)展，那么現(xiàn)在確實是一個應(yīng)該是調(diào)整的時期，而且調(diào)整不可能說一年就調(diào)整好了，所以我個人看法2009年還是處于繼續(xù)調(diào)整當(dāng)中。”

????半小時觀察：房地產(chǎn)弊端根本是暴利

????面對月息5%-10%的高利貸，重慶的開發(fā)商們眼睛都不眨一下，就敢十幾億、幾十億的大筆借進，他們的底氣到底來自哪里？雖然，我們沒有直接看到哪家開發(fā)商的財務(wù)報表，但從這樣反常的舉動中，我們不難算出，房地產(chǎn)業(yè)的暴利究竟有多高？

????通常一個房地產(chǎn)項目從購地到預(yù)售出去，至少需要一年左右的周期，而高利貸的月息即使按5%的最低標(biāo)準(zhǔn)來算，一年之后利滾利本金和利息之和至少要翻1.8倍，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要在一年內(nèi)獲得近100%的利潤，才可能掙到屬于自己的那份錢。即使面對如此高的資金成本，開發(fā)商們還敢伸手，顯然他們的年利潤率已經(jīng)遠不只是百分之幾十，否則他們絕不會冒這么大的風(fēng)險。

????在當(dāng)今的中國，很多企業(yè)為了那怕一個百分點的利潤，都得要苦苦掙扎，從一滴油一滴水算起，盡可能壓縮成本。又有幾個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)這樣，能夠獲得如此超額的利潤。盡管，這些年總不停地有房地產(chǎn)界的大腕站出來，信誓旦旦地告訴我們，房地產(chǎn)的利潤遠非外界傳言那么高，甚至還低于社會平均利潤水平?？蔁o論是富豪排行榜上的地產(chǎn)大亨還是借高利貸炒地的地產(chǎn)狂人，總讓開發(fā)商們藏不住暴利的尾巴。

????一個暴利行業(yè)現(xiàn)在出了問題，就像一個裝滿黃磷的鐵桶著了大火，袖手旁觀不行，但用水澆的話，火卻反倒會燒的更旺。如果我們不隔絕制造暴利的空氣，我們的任何努力都會是徒勞。（盧小波 袁柏欣 劉勛）