去年島城房地產(chǎn)成交面積下降
未來(lái)幾年房地產(chǎn)供應(yīng)量將明顯增強(qiáng)
2006年，島城房地產(chǎn)
行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力下，逐漸擺脫了數(shù)年來(lái)的瘋狂上漲態(tài)勢(shì)，百姓購(gòu)房意識(shí)漸顯理性。由于牽涉到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等因素，市場(chǎng)供應(yīng)量暫時(shí)性有所下降，但總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年房地產(chǎn)供應(yīng)量將逐步擴(kuò)大。一方面是漸顯理性的購(gòu)買(mǎi)欲望，一方面是依然充足甚至將可能上漲的市場(chǎng)供應(yīng)量，樓市的良性競(jìng)爭(zhēng)格局正顯露出眉目。
近日，本年度的地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)名單出爐，這似乎只是行業(yè)內(nèi)部的事情，與百姓何干？但實(shí)際上，考慮到未來(lái)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)本身的情況將直接影響購(gòu)房市民最大的利益。
本報(bào)記者采訪了有關(guān)人士，為市民解讀2006年的樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與10強(qiáng)企業(yè)名單背后的意義，希望能對(duì)百姓置業(yè)有所參考。
樓市蓄勢(shì)轉(zhuǎn)型
2006年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平穩(wěn)增長(zhǎng)
一些業(yè)內(nèi)人士早就認(rèn)為，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的深化及整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展情況，2007年很可能是整個(gè)樓市的轉(zhuǎn)折年，一路狂漲的態(tài)勢(shì)可能扭轉(zhuǎn)，部分樓盤(pán)甚至?xí)霈F(xiàn)降價(jià)可能。因此，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)調(diào)整期。反觀剛剛過(guò)去的2006年，我們似乎可以從中發(fā)現(xiàn)一些往日的年終總結(jié)不曾發(fā)現(xiàn)的變化。有關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)回落，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，房?jī)r(jià)上漲趨緩，宏觀調(diào)控效果明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐步回歸理性。
住宅開(kāi)發(fā)比重增強(qiáng)
2006年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)較快發(fā)展，完成投資268.36億元，同比增長(zhǎng)19.9%，比上年回落15個(gè)百分點(diǎn)。有關(guān)人士認(rèn)為，投資上漲說(shuō)明未來(lái)幾年市場(chǎng)供應(yīng)量將可能持續(xù)上漲。
【投資數(shù)量】
按投資用途分，完成住宅投資199.61億元,同比增長(zhǎng)23.2%,占全部投資額的74.4%，較上年提高了2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓18.13億元,同比增長(zhǎng)30.7%,占全部投資額的6.8%，比上年提高了0.6個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資22.61億元,同比增長(zhǎng)25.6%,占全部投資額的8.4%；其他用房投資28.02億元，占全部投資的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。
【施工面積】
全年房屋施工面積2781萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.7%。按施工用途分，全年完成住宅施工面積2181萬(wàn)平方米,占全部施工面積的78.4%，增長(zhǎng)17.1%；辦公樓150萬(wàn)平方米，占5.4%，增長(zhǎng)62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房241萬(wàn)平方米,占8.7%，增長(zhǎng)6%；其他用房208.19萬(wàn)平方米，占7.5%。
【新開(kāi)工面積】
全年新開(kāi)工面積1221萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.8%,其中住宅990.25萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.2%；辦公樓68萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)44.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8.38萬(wàn)平方米,下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，其他用房74.8萬(wàn)平方米，下降23.2%。
十強(qiáng)榜單勾畫(huà)未來(lái)大鱷
由青島市建委和市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局舉行的2006年青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)評(píng)選活動(dòng)日前決出結(jié)果，海信地產(chǎn)等十家企業(yè)榜上有名。
地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力跟百姓關(guān)系密切，在2007年整個(gè)行業(yè)變化莫測(cè)的時(shí)候，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的情況很可能影響到項(xiàng)目的進(jìn)展，因此，本次評(píng)選結(jié)果備受關(guān)注。
本次評(píng)選中，青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司、青島建設(shè)集團(tuán)公司等10家企業(yè)被評(píng)為2006年度青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)。青島東泰達(dá)房地產(chǎn)有限公司、青島廣業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、青島麥迪紳集團(tuán)股份有限公司、青島魯澤置業(yè)集團(tuán)、青島大榮置業(yè)有限公司、青島即發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等企業(yè)被評(píng)為2006年度青島市先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。另外，本次評(píng)選還排出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信AAA企業(yè)等獎(jiǎng)項(xiàng)。
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)，未來(lái)幾年房地產(chǎn)企業(yè)很可能面臨兩極分化，部分有實(shí)力的企業(yè)可能會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，而大量小型開(kāi)發(fā)企業(yè)則面臨關(guān)門(mén)壓力。對(duì)百姓而言，購(gòu)買(mǎi)哪家的房子將成為最重要的參考指標(biāo)，畢竟，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不濟(jì)中途倒下，項(xiàng)目很可能要拖而不決，甚至有成為爛尾工程的危險(xiǎn)。
10強(qiáng)占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)
2006年度青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)包括：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司、青島建設(shè)集團(tuán)公司、青島中房集團(tuán)股份有限公司、青島銀盛泰房地產(chǎn)有限公司、青島隆海集團(tuán)有限公司、青島偉東置業(yè)有限公司、青島信達(dá)榮昌置業(yè)集團(tuán)股份有限公司
點(diǎn)評(píng)：這應(yīng)該是本次評(píng)選中最重要的獎(jiǎng)項(xiàng)，獲獎(jiǎng)企業(yè)大都已經(jīng)在島城經(jīng)營(yíng)了很長(zhǎng)時(shí)間。這些企業(yè)既有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也有足夠的資金實(shí)力，因此，實(shí)際上這些企業(yè)已經(jīng)在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，因此，他們很可能是未來(lái)市場(chǎng)上的大鱷。市民購(gòu)買(mǎi)他們的房子應(yīng)該有足夠的保障。
誰(shuí)家最有資金實(shí)力？
2006青島十強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合評(píng)選單項(xiàng)排名中投資額前五名的企業(yè)是：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司、青島銀盛泰房地產(chǎn)有限公司
點(diǎn)評(píng)：資金實(shí)力越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最大難題，最近兩三年，融資問(wèn)題一直備受關(guān)注。沒(méi)錢(qián)的企業(yè)往往不得不把手中的土地、項(xiàng)目等轉(zhuǎn)手他人。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)有錢(qián)人造的房子最保險(xiǎn)，因?yàn)橐话悴粫?huì)爛尾。
誰(shuí)積累的經(jīng)驗(yàn)最多？
2006年竣工面積前五名：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島中房集團(tuán)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、青島偉東置業(yè)有限公司
點(diǎn)評(píng)：經(jīng)驗(yàn)是靠實(shí)踐積累起來(lái)的，因此從某種意義上來(lái)說(shuō)，過(guò)去一年誰(shuí)建起來(lái)的房子最多，誰(shuí)積累的經(jīng)驗(yàn)就最多，房子質(zhì)量當(dāng)然會(huì)更好一些。
誰(shuí)家來(lái)年房子多？
2006年新開(kāi)工面積前五名的企業(yè)包括：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、青島中房集團(tuán)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司
點(diǎn)評(píng)：這好像不用多說(shuō)了：這意味著兩三年內(nèi)這些企業(yè)向市場(chǎng)提供的房子將最多。
誰(shuí)手中土地多？
儲(chǔ)備土地?cái)?shù)量居前五名的企業(yè)是：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島隆海集團(tuán)有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司
點(diǎn)評(píng)：土地、資金是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈，兩者往往糾合在一起，誰(shuí)手中土地多，說(shuō)明誰(shuí)資金最充足。按照中國(guó)目前的情況，開(kāi)發(fā)商需要自己掏腰包買(mǎi)地，然后再向銀行貸款蓋房，手中有地的企業(yè)往往資金最多。他們也將是未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)的主角。本報(bào)記者
成交數(shù)量顯著下降
與施工面積、新開(kāi)工面積等總量明顯上升恰恰相反的是，目前島城房屋竣工面積、商品房銷(xiāo)售面積、商品房成交額等都顯著下降。這進(jìn)一步說(shuō)明了目前整個(gè)行業(yè)面臨的市場(chǎng)壓力。
一方面是即將增長(zhǎng)的市場(chǎng)供應(yīng)量，一方面是越來(lái)越大的銷(xiāo)售壓力，這就是開(kāi)發(fā)商在今后幾年可能要面臨的局面，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。
【竣工面積】
2006年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建、續(xù)建項(xiàng)目674個(gè)，其中施工面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的大盤(pán)項(xiàng)目61個(gè)，受開(kāi)發(fā)周期等各種因素的制約，房屋竣工面積從4月份開(kāi)始持續(xù)下降，全年累計(jì)竣工各類(lèi)房屋653萬(wàn)平方米，下降19.6%。
按用途分，2006年住宅竣工543萬(wàn)平方米,下降20%，占全部房屋竣工面積的83.2%；辦公樓竣工面積16萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)106.8%，占2.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工53萬(wàn)平方米,下降34.3%，占8.2%；其他用房竣工41萬(wàn)平方米，下降7.7%。
【銷(xiāo)售面積】
2006年我市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)房屋737萬(wàn)平方米，比去年下降14.4%，其中住宅銷(xiāo)售660萬(wàn)平方米，下降14.6%；辦公樓銷(xiāo)售19萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)34.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售46.6萬(wàn)平方米，下降23.9%；其他房屋銷(xiāo)售10.6萬(wàn)平方米，下降5.4%。
有關(guān)人士認(rèn)為，隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，理性的自住性購(gòu)房已占市場(chǎng)主流，而部分市民心理預(yù)期“看跌”，因此出手猶豫。同時(shí)，竣工面積下降也導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售下降。
【銷(xiāo)售額】
受商品房銷(xiāo)售面積下降的影響，商品房銷(xiāo)售額也呈下降趨勢(shì)。全年商品房銷(xiāo)售額313.3億元,同比下降3.4%,其中：住宅銷(xiāo)售額264.8億元,下降5.7%；辦公樓銷(xiāo)售額17.7億元,增長(zhǎng)39.2%；商品營(yíng)業(yè)用房26.73億元,下降3.2%；其他用房4.0億元，增長(zhǎng)29.3%。
市郊三區(qū)增長(zhǎng)最快
最近幾年，郊區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量、投資量一直占據(jù)半壁江山，從有關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2006年，郊區(qū)的力量還在增強(qiáng)。
針對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前郊區(qū)房地產(chǎn)面臨的銷(xiāo)售壓力明顯要大于市內(nèi)四區(qū)，市內(nèi)四區(qū)開(kāi)發(fā)量可能會(huì)逐步降低，但銷(xiāo)售看好，而市郊三區(qū)（嶗山、城陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)）正迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的更好機(jī)遇。這說(shuō)明整個(gè)城市建設(shè)發(fā)展還處在一個(gè)快速上漲的階段,老城區(qū)在穩(wěn)步提升品質(zhì)，新興城區(qū)硬件水平在逐步提高。
從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)（嶗山、城陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。在全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資105.7億元，同比增長(zhǎng)47.1%，高出全市增幅27.2個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的39.4%，比去年提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。
五市完成投資57.92億元，增長(zhǎng)19.5%，增幅低于全市增幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。市內(nèi)四區(qū)完成104.7億元，僅增長(zhǎng)1.2%。
從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為985萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.8%，其次是市郊三區(qū)1071萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.3%，市內(nèi)四區(qū)僅增長(zhǎng)1.2%。
從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為240.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.6%，市郊三區(qū)、五市兩板塊分別下降48.5%、18.7%。
