近來，關(guān)于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅和青島住房銷售價(jià)格“兩個(gè)低于”的消息，著實(shí)讓?shí)u城市民喜憂參半。記者為此專門就其政策效應(yīng)進(jìn)行了采訪分析——
2007，青島房價(jià)如何走
島城人關(guān)注兩則消息
進(jìn)入2007年，關(guān)于房價(jià)走勢，有兩則消息牽動了眾多島城人的心。
先是1月16日的一則消息。該日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布一份通知：從2月1日起，全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。
隨即而來的是青島市政府1月21日召開的全市住房建設(shè)工作會議，市委副書記、市長夏耕在會上提出，住房這一商品具有特殊性，不能完全由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，政府必須有所作為，政府將采取措施控制房價(jià)。
對比這兩則消息，島城有的百姓心里竟然“七上八下”。
有的高興地說，夏市長的明確表態(tài)，意味著政府在控制房價(jià)方面要有所作為，因?yàn)槿凶》拷ㄔO(shè)工作會議提出，今年新建住房銷售價(jià)格增幅低于去年，普通商品住房銷售價(jià)格低于去年。
更多的人卻不無憂慮，認(rèn)為向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響，因?yàn)椤把蛎鲈谘蛏砩稀�，房產(chǎn)商們會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上，致使本來已經(jīng)壓得老百姓透不過氣來的房價(jià)繼續(xù)攀升。
面對百姓的“憂”大于與“喜”，市地稅局有關(guān)人士表示，這是人們對清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺”，應(yīng)該深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況，才能正確認(rèn)識和理解清算土地增值稅對房價(jià)究竟會產(chǎn)生什么樣的影響。
土地增值稅并非新稅政
所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括土地款、開發(fā)成本、配套設(shè)施等等，這些扣除項(xiàng)目要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須提供有效憑證。
實(shí)際上，早在1993年底，國務(wù)院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率征收。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。
據(jù)了解，近年來，各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。目前來看，國內(nèi)各個(gè)地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1％～2％的比例進(jìn)行預(yù)征。
不難看出，此次土地增值稅清算的通知，并不是一項(xiàng)新的稅收政策。國稅總局在發(fā)出該《通知》的次日就曾向社會強(qiáng)調(diào)，這是在征管上對以往土地增值稅清算工作遇到的問題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，所以在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
值得注意的是，國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，本次下發(fā)的土地增值稅通知是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問題，是根據(jù)條例和細(xì)則以及征管法的有關(guān)規(guī)定制定的一個(gè)加強(qiáng)土地增值稅征管辦法的文件。
這位負(fù)責(zé)人上述“解釋”值得關(guān)注，因?yàn)樗^土地增值稅清算“新政”在青島并不新。據(jù)悉，作為試點(diǎn)城市，青島在前幾年就對房地產(chǎn)企業(yè)采用了“預(yù)征”的辦法，并逐漸積累了一系列包括加強(qiáng)土地增值稅清算在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收征管的措施。
島城房地產(chǎn)稅收規(guī)模大增速快
毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)稅收流失問題也一度在青島存在。一份數(shù)據(jù)顯示，市地稅局幾年前曾對我市273戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過一次專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)有問題的企業(yè)近80%，查補(bǔ)稅款7995萬元，占當(dāng)年該行業(yè)入庫稅收的15%。經(jīng)過深入的調(diào)查分析，市地稅局認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)稅收流失主要原因是稅收管理比較粗放，對稅源管理乏力，還沒有建立起適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的稅收管理新模式。
據(jù)了解，目前我市在建立房地產(chǎn)業(yè)稅收征管長效機(jī)制方面取得了明顯成效。市地稅局自行開發(fā)并已應(yīng)用的房地產(chǎn)業(yè)稅收管理軟件，整合了房地產(chǎn)企業(yè)及其各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和納稅情況，規(guī)范了數(shù)據(jù)錄入，從而掌握了房屋開發(fā)總量、銷售數(shù)量和存量；同時(shí)，通過機(jī)開預(yù)收款專用收據(jù)或?qū)Ｓ冒l(fā)票，進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)管理的手段，完善了對銷售收入的監(jiān)控，確保了對房地產(chǎn)企業(yè)稅基信息監(jiān)控的真實(shí)性、及時(shí)性、有效性，初步實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)稅收全程“無縫隙”管理。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅收管理實(shí)現(xiàn)了部門協(xié)稅職責(zé)化、內(nèi)外協(xié)作互動化效果。如國土資源和房屋管理部門每半年傳遞《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證》的發(fā)放情況；每年1月份傳遞用于商用開發(fā)《國有土地使用證》的發(fā)放情況。規(guī)劃部門每半年傳遞用于房地產(chǎn)開發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》的發(fā)放情況。建設(shè)主管部門每季度傳遞《建筑工程施工許可證》的發(fā)放和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案情況等等。
以上房地產(chǎn)稅收全程的“無縫隙”管理機(jī)制，是我市認(rèn)真開展土地增值稅清算工作的組織保障，但它不會影響島城的房價(jià)�！睄u城一位房地產(chǎn)企業(yè)老總分析，此次稅收清算對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅�！皳�(jù)我了解的情況。目前在青島所謂付出非常高昂的增值稅的公司不會有很多”他說。
這種分析不無道理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000至2005年，我市累計(jì)組織房地產(chǎn)稅收收入89.72億元，年均增長38.56%，2005年，我市房地產(chǎn)業(yè)的稅收首次超過了制造業(yè)稅收規(guī)模，成為稅收規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的行業(yè)。稅務(wù)部門有關(guān)人士認(rèn)為，2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，2006年要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價(jià)過快上漲。此次土地增值稅清算的通知，不僅意味著國家對于今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)，也意味著今年房地產(chǎn)業(yè)的稅收增幅不可能再出現(xiàn)往年的水平了。
其實(shí)，我們在某鐘程度上可以把今年房地產(chǎn)業(yè)的稅收增幅下降的原因歸結(jié)于此次土地增值稅清算的通知精神。如，根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
宏觀調(diào)控措施彰顯民生信號
應(yīng)該很清楚了——政府通過宏觀調(diào)控措施，鼓勵開發(fā)商多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅這實(shí)際上就是保護(hù)中低收入者的利益。因?yàn)�，從土地增值稅的�?jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)來看，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增�？梢�，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價(jià)，致使房價(jià)回歸供需平衡的市場規(guī)律。
當(dāng)然，供求關(guān)系是影響房價(jià)的決定性因素，未來房價(jià)走勢還要從后期的供求情況來看。所以，我們要把目光轉(zhuǎn)向全市住房建設(shè)工作會議。夏耕提出，今后青島一段時(shí)間內(nèi)住房建設(shè)必須以改善民生、共享發(fā)展作為基本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，更加注重住房供應(yīng)的社會保障功能，更加注重住房政策的公共效應(yīng)
此次我市擬定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，今年新建住房銷售價(jià)格增幅低于去年，普通商品住房銷售價(jià)格低于去年，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格保持穩(wěn)定。具體措施是通過增加中低價(jià)位、中小套型住房的供應(yīng)來控制住房銷售價(jià)格。
按照我市的建設(shè)計(jì)劃，今年將新開工普通（限價(jià)）商品住房建筑面積41萬平方米，續(xù)建45萬平方米。所謂普通（限價(jià)）商品住房，是在審批建設(shè)以前，比照周圍商品房價(jià)格，在給開發(fā)商留下不超過8%的利潤空間的前提下，核定出該普通商品房項(xiàng)目價(jià)格。項(xiàng)目建成后不管市場價(jià)格如何，開發(fā)商都必須低于限價(jià)銷售。
至此，再看本文開頭提到兩則消息，是不是應(yīng)該“喜”大于“憂”了。
