1月19日，由青島日報(bào)組織的“2007城陽房地產(chǎn)市場論壇”在城陽區(qū)舉行，有10家城陽一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)邀出席。
2007年，城陽住宅地產(chǎn)、
商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)。預(yù)計(jì)，由此以至今后數(shù)年，城陽地產(chǎn)的高速發(fā)展，將推動(dòng)城市的住宅建設(shè)與商業(yè)配套，以期與城陽的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與區(qū)域地位相匹配。
開發(fā)起點(diǎn)高、開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、單個(gè)項(xiàng)目體量大是城陽地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)。2007年，城陽房地產(chǎn)市場將是熱點(diǎn)，也注定是焦點(diǎn)。會(huì)上，各地產(chǎn)企業(yè)在闡述城陽地產(chǎn)巨大潛力的同時(shí)，更重點(diǎn)探討了城陽地產(chǎn)如何來應(yīng)對挑戰(zhàn)。
城陽房地產(chǎn)已成為青島市的主力軍
與會(huì)者并沒有僅僅限于2007年孤立的一點(diǎn)，而是從地產(chǎn)發(fā)展、城市脈絡(luò)、消費(fèi)潛力等多方面進(jìn)行了解析。
都霖美景房地產(chǎn)公司 蘇林青：從去年開始，城陽本土開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌。精裝、地暖、多層帶電梯等高配置產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。城陽區(qū)土地資源相對豐富，樓盤的景觀做得不錯(cuò)。與市區(qū)相比，種類也更為齊全，除了普通住宅，還有單身公寓、聯(lián)排等產(chǎn)品。
2005年城陽區(qū)改造了28個(gè)社區(qū)，當(dāng)年完成12個(gè)，建筑面積100多萬平方米，這消化了一部分住房消費(fèi)群體。近期有30多個(gè)已開發(fā)、未開發(fā)的樓盤，有些定位相對雷同，寶龍、希爾景園、瑞麟公館、青特匯豪景苑、萬科魅力之城等都是定位在高端客戶，競爭將會(huì)非常激烈，給本土開發(fā)商帶來新的課題，值得深思。
青島中聯(lián)盈地置業(yè)有限公司 劉學(xué)新：通過上個(gè)月開業(yè)的中聯(lián)大潤發(fā)購物廣場的銷售情況來分析，城陽的消費(fèi)水平還是非常高的。青島市內(nèi)大潤發(fā)超市的人均消費(fèi)在40-50元左右，而城陽的人均消費(fèi)達(dá)到90元，比市區(qū)還高。開業(yè)以來，每天平均銷售額在90萬元，最差的一天也在60萬元。城陽缺乏高端消費(fèi)產(chǎn)品，大潤發(fā)本身也是定位中低端。開業(yè)第一天，地下2萬平方米的停車場全滿，地上也是，說明城陽人汽車的擁有量也非常高。
寶龍城陽廣場來了之后，57萬平方米的大型SHOPPING MALL，加上家佳源、喜臨門、國貨、利群等購物中心，商業(yè)地產(chǎn)將趨于飽和，政府應(yīng)適當(dāng)控制。
銀盛泰集團(tuán)
黃志剛：2007年，城陽房地產(chǎn)將是一個(gè)高度放量的市場，銀盛泰集團(tuán)在城陽開發(fā)多年，還是第一次遇到這種情況。這說明兩點(diǎn)：一是城陽市場本身需求還是很大，市場高度繁榮；二是面臨競爭加劇。
參照大城市發(fā)展歷程，城陽正在走出邊緣化，都市副中心正在形成。隨著基礎(chǔ)設(shè)施、交通等的完善配套，城陽已經(jīng)具備了這樣的條件。城陽類似于北京的通州、望京，當(dāng)然目前高度發(fā)達(dá)的干線交通還相對滯后。
天泰集團(tuán) 李斌：現(xiàn)階段城陽房地產(chǎn)有個(gè)定位，可以稱之為“養(yǎng)在深閨人初識”。研究一個(gè)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，首先關(guān)注區(qū)域板塊的價(jià)值。
一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場，第一個(gè)階段是剛開始，一片空白，有一兩家發(fā)展商關(guān)注這個(gè)區(qū)域，是這個(gè)區(qū)域板塊的兒童期；第二個(gè)階段是少年期，由于先期的開發(fā)商獲利，引起外界的關(guān)注，這個(gè)區(qū)域?yàn)槎鄶?shù)開發(fā)商所認(rèn)同，特別是一些觀念比較先進(jìn)的開發(fā)商，現(xiàn)在城陽正處在這樣一個(gè)階段；最后一個(gè)階段是壯年期，區(qū)域的價(jià)值完全呈現(xiàn)，交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套完善，區(qū)域的價(jià)值得到釋放，開發(fā)商全面獲利。競爭最激烈的是第二個(gè)階段，開發(fā)商已認(rèn)識到區(qū)域的價(jià)值，但沒被全社會(huì)認(rèn)可，客戶積累量不大。
青島青特置業(yè)有限公司
李宗敏：個(gè)人觀點(diǎn)2007年城陽房地產(chǎn)市場將處于一個(gè)完全的買方市場，鑒于萬科、寶龍、卓越等地產(chǎn)商進(jìn)入，已經(jīng)拉動(dòng)城陽板塊房地產(chǎn)的品質(zhì)，高端競爭激烈，對城陽房地產(chǎn)市場的規(guī)范和優(yōu)化有帶動(dòng)作用。市場環(huán)境對消費(fèi)者來說，是逐步漸優(yōu)化、逐步規(guī)范的。
城陽房地產(chǎn)走向“藍(lán)�！�
每一位在座地產(chǎn)商都希望在差異化競爭中，開辟一片全新的市場天地，找到自己的“藍(lán)�！�。
百通集團(tuán) 薛風(fēng)：城陽地產(chǎn)市場用一個(gè)字來形容就是“好”。不然的話，不會(huì)有這么多有實(shí)力的開發(fā)商今天坐下來討論。在大好的形勢下，我們應(yīng)當(dāng)給城陽留下點(diǎn)東西，也就是把我們好的產(chǎn)品留下，作為這個(gè)城市的印跡。2007年市場會(huì)有競爭，但我認(rèn)為不像大家想象的那么激烈。因?yàn)橛懈髯缘亩ㄎ缓驼J(rèn)識，自己也會(huì)根據(jù)市場的狀況來放量產(chǎn)品。因此，最主要的是把產(chǎn)品做好了，控制自身項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，對市場有準(zhǔn)確的預(yù)測能力和價(jià)位預(yù)測。
天工地產(chǎn)顧問有限公司 蔣娟繪：雖然2007年城陽有這么多開發(fā)項(xiàng)目，細(xì)分起來，其實(shí)市場壓力不像想象那么大。比如寶龍的商業(yè)項(xiàng)目與其他的住宅項(xiàng)目不發(fā)生沖突，城陽市場2007年還是很有潛力。城陽幾個(gè)板塊的客戶群體是不一樣的。比如308板塊很多購房者是來自市內(nèi)、李滄，作為第一居所。主城區(qū)的板塊是城陽市內(nèi)的客戶，不符合青島人作為第二居所的條件。嶗山西麓的香溪庭院、百福山莊等別墅項(xiàng)目是作為第二居所，它反而是與即墨溫泉、鰲山衛(wèi)等區(qū)域的一些項(xiàng)目爭奪相同的客戶群體。
2007年各項(xiàng)目在推廣與定位的時(shí)候，應(yīng)把項(xiàng)目的特色體現(xiàn)出來，對自己的客戶群體用一種適當(dāng)?shù)恼Z言，做一些合適的引導(dǎo)，這是至關(guān)重要的。
外地企業(yè)撩開面紗
寶龍、卓越與本地企業(yè)一道討論城陽地產(chǎn)的發(fā)展，還是第一次。更多的了解外地開發(fā)商，也是本地企業(yè)的一種愿望。
寶龍城市廣場
肖志彬：寶龍城市廣場項(xiàng)目是為各地產(chǎn)公司服務(wù)、配套的。從項(xiàng)目出發(fā)，可以提出需要寶龍城市廣場在商業(yè)上做一個(gè)怎樣的功能配套，我們在后期的規(guī)劃上可以去完善。
單從50多萬平方米的項(xiàng)目規(guī)模上講，賦予城陽這么一個(gè)區(qū)域，它的意義有多大，它的成功率有多高。我們經(jīng)過多方論證，把寶龍商業(yè)項(xiàng)目定位于為整個(gè)青島、周邊城市以及山東、渤海灣區(qū)域服務(wù)。寶龍城市廣場主要分三個(gè)方面：娛樂、五星級酒店和完善的商業(yè)體系。娛樂的主要功能是打造類似韓國樂天模式的游樂中心。原來寶龍城市廣場總投資25億元，確定娛樂模式之后，將增加5個(gè)億投資，達(dá)到30億元。另外，近期決定寶龍城市廣場商業(yè)物業(yè)自我持有率也將從70％上升到80％，這說明我們對項(xiàng)目的信心。
卓越集團(tuán)
王昶軻：可能對于各位來說，卓越集團(tuán)相對神秘一點(diǎn)，或者說相對不是特別了解。卓越是一家外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)公司，總部設(shè)在深圳，在深圳開發(fā)有12年之久。在深圳，卓越的綜合開發(fā)實(shí)力排在前五位，并且在2005、2006年連續(xù)兩年進(jìn)入全國18家藍(lán)籌地產(chǎn)。2004年，正式啟動(dòng)全國發(fā)展的戰(zhàn)略，第一期進(jìn)入的城市是武漢、長沙，青島是卓越集團(tuán)在山東進(jìn)入的第二個(gè)城市。
卓越集團(tuán)的主流產(chǎn)品是面向中端的大眾化住宅，品質(zhì)相對比較精細(xì)，有名的產(chǎn)品如蔚藍(lán)海岸。另一個(gè)主流開發(fā)路線是高檔寫字樓，卓越集團(tuán)是深圳CBD區(qū)域內(nèi)，寫字樓開發(fā)量最大的一家公司。
布局青島，一直是卓越多年來的考慮。2006年10月落戶城陽，我的理解是看到了城陽的發(fā)展前景。卓越項(xiàng)目的地塊在白沙河入�？冢嫉�1500畝，建筑面積約140萬平方米，主要以住宅為主。
外地企業(yè)對城陽房地產(chǎn)是個(gè)促進(jìn)
論壇上，本地的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)的足夠“好客”，這種態(tài)度的背后也有對產(chǎn)品的自信，良性競爭的結(jié)果是市場的進(jìn)一步規(guī)范。
劉學(xué)新：城陽區(qū)地產(chǎn)一直在健康發(fā)展，萬科、寶龍等外地企業(yè)的到來，對我們企業(yè)有壓力，也有動(dòng)力。城陽比較適合于做大盤，早在十年前，這類大盤早已在廣東出現(xiàn)。以前，千禧國際村和100福國際山莊算是城陽大盤，但我們的開發(fā)速度慢，不像外地大型房地產(chǎn)企業(yè)資金、實(shí)力都比較強(qiáng)。
我也參觀過許多萬科的樓盤，但都是建成之后，這次有近距離學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，可以天天去看，天天學(xué)習(xí)。
千禧置業(yè)咨詢有限公司
王靜：價(jià)格是市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，2006年青島部分郊區(qū)市場受到了比較大的沖擊。2007年，城陽的房地產(chǎn)市場將從快速擴(kuò)張向理性回歸，從盲目開發(fā)向差異化競爭轉(zhuǎn)變。寶龍、萬科等外地企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)和資金鏈上有保證，起到穩(wěn)定市場局面的作用，創(chuàng)造一個(gè)非常好的市場環(huán)境，對于城陽市場可以說是“柳暗花明又一村”。
青島鑫源置業(yè)集團(tuán)有限公司
程祥：對于外地企業(yè)的進(jìn)入，個(gè)人抱歡迎的態(tài)度，青島城市土地稀缺，小公司多。大企業(yè)的進(jìn)入，對所有企業(yè)形成壓力，在競爭過程中會(huì)加強(qiáng)自身的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，市場也會(huì)更加規(guī)范。
蘇林青：三年之前，當(dāng)時(shí)的城陽房地產(chǎn)市場火爆，賣房也沒有策劃，一開盤就被搶購，這種情況在青島市區(qū)也出現(xiàn)過。房子不愁賣，對企業(yè)利潤有利，對企業(yè)發(fā)展不利，這使房地產(chǎn)開發(fā)不再需要人去思考。
對城陽這么小一個(gè)區(qū)域，寶龍、卓越、萬科等巨頭的進(jìn)入，可以說是件好事，對企業(yè)發(fā)展有利，從理念、開發(fā)方式等多方面是個(gè)考驗(yàn)。
城陽房地產(chǎn)發(fā)展要解決的問題
許多青島人對城陽還較陌生，區(qū)域的交通、教育等現(xiàn)狀不可能短期改變，讓更多的人認(rèn)識城陽，認(rèn)識正陽路、世紀(jì)公園，認(rèn)識城陽的亮點(diǎn)。相信是短期內(nèi)能做的，也是最為有效的方式。
李斌：城市發(fā)展一種是攤大餅的模式，如北京。一種是紐約那種組團(tuán)發(fā)展的模式，中心與副中心以高速路與輕軌相連。無論青島是哪種模式，目前都沒有發(fā)展到城陽。但總有一天隨著城市的發(fā)展，城陽到市區(qū)20－30分鐘的交通完全可以實(shí)現(xiàn)。有個(gè)建議，大家在2007年應(yīng)適度放量，放量過快，會(huì)影響銷售。
肖志彬：城陽的經(jīng)濟(jì)的活力還是不錯(cuò)的，薄弱的環(huán)節(jié)是人口比較少。人口少直接影響到商業(yè)與住宅房地產(chǎn)。城陽消費(fèi)環(huán)境不是太好，這種現(xiàn)狀對寶龍是有利的，我們的項(xiàng)目可以與此產(chǎn)生互補(bǔ)。
人口也是大家最關(guān)心的，人口不能僅限于常住人口，應(yīng)將市區(qū)與外地人引入城陽。青銀高速這樣的路段在之前我們到過的一些城市是不收費(fèi)的，當(dāng)然青島的這種情況自有它的道理，但與我們服務(wù)的項(xiàng)目是個(gè)沖突。
蘇林青：我與市區(qū)的一部分潛在客戶溝通過，他們均表示郊區(qū)化是發(fā)展趨勢，城陽的整體環(huán)境也很適合人居住，但從五四廣場到城陽城區(qū)坐公交車要2個(gè)小時(shí)、開車要一小時(shí)，交通仍是個(gè)瓶頸。
其次，區(qū)域教育相對落后，基礎(chǔ)教育資源相對薄弱，應(yīng)引進(jìn)一些名校，合資辦學(xué)，改變教育環(huán)境。
第三，多數(shù)人缺乏對城陽板塊的認(rèn)識，城陽應(yīng)從理念上加以引導(dǎo)。 本報(bào)記者 張則濤
