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相對(duì)于以城陽(yáng)為代表的郊區(qū)樓市躍躍欲試“爭(zhēng)奪”居住主導(dǎo)權(quán)的姿態(tài)，傳統(tǒng)城區(qū)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)了多種類型房屋并存，選擇余地加大的局面
。尤其是在滿足居住需求方面，城區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)化分配與政府計(jì)劃調(diào)配將在2007年極大改變單一市場(chǎng)格局。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，城區(qū)購(gòu)買(mǎi)的按需求分化將成為選擇前提。
■政策
兩房平衡市場(chǎng)需求
宏觀調(diào)控的重要手段之一就是加強(qiáng)政府可調(diào)配資源的入市。除了廉租房外，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品房緩解居住需求的作用非常明顯。由于這部分住房在價(jià)格控制上具有指標(biāo)性，因此對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響力也是非常巨大。更為重要的是這部分房屋投放量將起對(duì)市場(chǎng)供需的平衡作用，也將打破開(kāi)發(fā)商對(duì)供給的渠道的控制。目前經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房（以下簡(jiǎn)稱“兩房”）的布局不再是只局限于李滄區(qū)，而是已經(jīng)擴(kuò)展到市北、四方。2006年，我市公布了住房建設(shè)的年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和今明兩年的房地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目。其中,普通（限價(jià)）商品住房年度建設(shè)目標(biāo)為：2006年,開(kāi)工建設(shè)面積45萬(wàn)平方米,2007年74萬(wàn)平方米,2008年100萬(wàn)平方米,2009年120萬(wàn)平方米,2010年161萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)目標(biāo)為：2006年開(kāi)工建設(shè)面積79萬(wàn)平方米,2007年78萬(wàn)平方米,2008年50萬(wàn)平方米,2009年50萬(wàn)平方米,2010年43萬(wàn)平方米。
可以說(shuō)未來(lái)傳統(tǒng)城區(qū)中“兩房”將成為市場(chǎng)有力的參與者�！ �
■市場(chǎng)
沿海地帶擴(kuò)大外需
青島傳統(tǒng)城區(qū)在繼續(xù)滿足市民居住的開(kāi)發(fā)建設(shè)外，還有一部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重要意義——這就是青島樓市的黃金海岸線開(kāi)發(fā)。目前青島這一海岸線上有多個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)開(kāi)發(fā)，并且將很快進(jìn)入銷售階段。對(duì)于青島市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，僅僅依靠?jī)?nèi)需要解決這部分市場(chǎng)是完全不夠的。據(jù)記者了解，目前多個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)啟動(dòng)了其外銷計(jì)劃。對(duì)青島海岸地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何找到準(zhǔn)確的渠道將是重大挑戰(zhàn)。因?yàn)�，相�?duì)于一些全國(guó)性地產(chǎn)公司具有的經(jīng)驗(yàn)，青島地產(chǎn)公司還沒(méi)有操作全國(guó)市場(chǎng)的能力。如何將青島項(xiàng)目推向全國(guó)市場(chǎng)，不僅是一個(gè)推廣問(wèn)題，還必須同時(shí)注意項(xiàng)目?jī)?nèi)部研發(fā)與市場(chǎng)的結(jié)合度。
青島海岸地產(chǎn)在很大程度上不只是青島地產(chǎn)的象征，也在某種程度上指向了青島城市形象。因此，對(duì)于青島海岸地產(chǎn)的要求，不能止步于社區(qū)本身，還應(yīng)該有更高的建筑意義。事實(shí)上，外來(lái)需求首先是因?yàn)榍鄭u城市的吸引力，才會(huì)選擇海岸地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，如果不能將青島的城市人文精神與項(xiàng)目相結(jié)合，單純以自然山海作為賣點(diǎn)，只追求“貴族化”將有可能重蹈第一輪海岸線開(kāi)發(fā)的覆轍。
■變化
創(chuàng)意地產(chǎn)初現(xiàn)鋒芒
青島地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式具有兩種傾向：一是單調(diào)重復(fù)；二是直接“克隆”。這兩種傾向?qū)е碌暮蠊褪牵呵鄭u地域性特色的缺失。青島地產(chǎn)當(dāng)然需要向外地學(xué)習(xí)，借鑒。但在經(jīng)過(guò)了學(xué)習(xí)的初級(jí)階段后，也應(yīng)該有自己的思想與聲音。單純重復(fù)的后果除了外觀乏味，最大的問(wèn)題還在于居住環(huán)境的營(yíng)造。這種環(huán)境本來(lái)就是與本地的整體環(huán)境息息相關(guān)。沒(méi)有本土化的創(chuàng)新，沒(méi)有立足本埠歷史的地產(chǎn)文化，最終只能使得青島地產(chǎn)本來(lái)已經(jīng)具備的特色印記漸漸湮沒(méi)。不過(guò)，從2006年的地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，越來(lái)越多的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始注重原創(chuàng)性。這一點(diǎn)首先表現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)意性開(kāi)發(fā)上。而在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，則是多種建筑風(fēng)格的出現(xiàn)。在外來(lái)大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，已經(jīng)有完全不同于以往簡(jiǎn)約為主流的新產(chǎn)品。創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)雖然是一個(gè)口號(hào)，但如果真正能運(yùn)用于樓市，很有可能帶來(lái)一個(gè)多樣化、多元化的樓市新局面。
青島地產(chǎn)需要更多的文化“含量”。 李崢 攝 | 
