雖然2006年樓市二手房交易量在一系列宏觀政策的沖擊下出現(xiàn)了漲幅明顯回落的狀況，但是，在經(jīng)歷兩輪的宏觀調(diào)控之后，消費者置業(yè)已經(jīng)逐漸變得更加理性和成熟。
對于今年二手房市場來說，業(yè)內(nèi)預(yù)計宏觀調(diào)控主要是加大對2006年出臺政策的執(zhí)行力度，出臺相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則，最大
限度確保二手房市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。
不少房屋中介機(jī)構(gòu)對于今年的市場持樂觀態(tài)度，并已經(jīng)開始做各項準(zhǔn)備。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年二手房市場在保持穩(wěn)定的同時，將出現(xiàn)一些新的變化。
中介行業(yè)迎來“整頓年”
2006年，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的《執(zhí)業(yè)規(guī)則》，以此拉開了整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部規(guī)范、嚴(yán)打不法操作行為和違法亂紀(jì)等事件的序幕。
2007年，相關(guān)部門將進(jìn)一步出臺新政加大對二手房中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，中介行業(yè)的競爭將趨于公平、透明與合理。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在資金監(jiān)管方面，預(yù)計“銀行＋第三方”作為資金共同監(jiān)管的方式最有可能實施。該政策的實施有助于二手房市場的規(guī)范，中介公司挪用客戶錢款的現(xiàn)象將得到控制。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長侯淅珉日前在二手房資金監(jiān)管方案研討會上透露，建設(shè)部正在研究制定旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、加強(qiáng)資金監(jiān)管的文件，該文件將于近期出臺。
屆時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本存款賬戶將嚴(yán)禁代收代付房產(chǎn)交易資金。他預(yù)計，該文件將對一些勢力較弱的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶來較大沖擊，估計有些企業(yè)將被淘汰出局。今后二手市場買賣金額有可能不再由中介經(jīng)手，而是存入有公信力的第三方進(jìn)行監(jiān)管。
二手房價格漲幅趨緩
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測今年二手房價格漲幅將趨緩，分析原因主要是今年我市將出現(xiàn)一手住宅集中供應(yīng)，很大程度上緩解了購房需求，導(dǎo)致價格漲幅趨緩。
一、二手房市場處于聯(lián)動發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一手房供給與價格變化對于二手房市場來說，會產(chǎn)生很大影響。根據(jù)“90，70”的要求，過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這勢必會推遲部分項目到2007年才能入市，再加之今年我市將有大量普通商品房、限價房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房入市，將在很大程度上緩解供需之間的矛盾。
政策方面，2007年，房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策仍將繼續(xù)延續(xù)去年政策的基本點，即穩(wěn)定房價、調(diào)控結(jié)構(gòu)。今年的宏觀調(diào)控政策將更加側(cè)重市場針對性、行業(yè)針對性和定向性，聚焦于造成房價上漲的主要矛盾點，努力解決大量中低收入人群的購房需求與居高不下的房價形成的社會問題。
此外，由于各項稅費政策已經(jīng)基本落實，中介行業(yè)的內(nèi)部整頓（例如禁止吃差價，禁止現(xiàn)金收房），以及二手房源的有效供給增加等各方面因素，也會造成未來的二手房房價漲幅速度將會較之去年有所減緩。
供需比例仍有錯位
供給方面，2006年由于受到宏觀調(diào)控政策的影響，給二手房源的釋放帶來一定阻礙。但由于剛性需求依然強(qiáng)勁，成熟的房地產(chǎn)市場每年又會有7%-8%的存量房進(jìn)入到二級市場交易。而且隨著二手住宅市場的不斷發(fā)展，解除五年之限的二手住宅逐漸增多，預(yù)計2007年二手房源供應(yīng)量將有所增加。
需求方面，在經(jīng)歷兩輪的宏觀調(diào)控之后，消費者已經(jīng)從原先對政策的不理解慢慢地變得理解。因此，當(dāng)消費者的心理在經(jīng)歷了兩年的“政策洗禮”之后已經(jīng)變得更加成熟之時，尤其是在交易環(huán)節(jié)的各項稅費政策對買賣雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下，二手房的交易量將會得到有效提升。
雖然供給和需求都呈現(xiàn)增長趨勢，但由于2007年供應(yīng)量增加的速度不及需求量增加的速度，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求格局難以改變，主要依據(jù)如下：老城區(qū)拆遷改造力度將繼續(xù)加大，“城區(qū)居住情結(jié)”促使該群體傾向于選擇在原居住地周邊購房，而這將成為今年二手房市場剛性需求的重要組成部分。另外，１９８０年以后首次人口高峰出生的一代人已到了結(jié)婚年齡，其中70％的婚前一到兩年有購房需求，其中不少人會選擇二手房。
一位中介人士表示，在強(qiáng)大的剛性需求壓力下，今年二手房的交易價格也不大可能會出現(xiàn)松動。
熱點戶型基本不變
兩輪宏觀調(diào)控之后，我市二手房市場的購房需求基本是以自住為主要目的，這就要求購房者在選購二手房時以房價、面積以及地理位置作為主要考慮因素。
從去年我市成交面積以及成交價格來看，購房者主流消費需求的匹配性決定了50萬元以下、90平方米以下的房源依然是今年二手房買賣市場的交易主體。再加上目前的二手房市場主力購買群體以中低收入人群為主，因此，中低檔價位的二手房主體交易地位不會在短時期內(nèi)發(fā)生太大變化。
不少中介門店表示，中低價位房將是今年二手房市場的主角，并已經(jīng)開始在房源等方面展開競爭。
2007年購房者在選擇購買二手房時和從前最大的區(qū)別在于，價格因素的影響正在逐漸趨淡，選擇標(biāo)準(zhǔn)正從價格因素慢慢轉(zhuǎn)向區(qū)域、環(huán)境等其他因素。
以往購買一、二手房的購房需求是被價格因素所分隔的，一、二手房之間的價差導(dǎo)致了部分購房者進(jìn)入了二手房市場。但從2006年開始，二手房的房價由于征收稅費等因素的影響，使得二手房價格的上漲速度迅猛，甚至在部分區(qū)域還出現(xiàn)了一、二手房價格倒掛的現(xiàn)象。再加上城市邊緣區(qū)域的供應(yīng)量逐年加大，這些因素讓二手房的區(qū)域、環(huán)境優(yōu)勢十分明顯。
二手房貸成競爭焦點
2006年8月，銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確提出要“穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸市場”，顯示了政策對二手房貸的傾斜性。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著可開發(fā)土地的減少，二手房交易將逐漸成為房地產(chǎn)交易市場的主導(dǎo)，二手房貸也將逐漸取代一手房貸而成為房貸市場的主流。
據(jù)了解，在控制風(fēng)險方面，一手房貸的外部人為風(fēng)險較大，比如假按揭屢禁不絕；而銀行在操作二手房貸時，可通過評估以及與經(jīng)紀(jì)公司的合作，分散及控制風(fēng)險。從政策導(dǎo)向、市場空間、風(fēng)險控制這三個方面來看，二手房貸市場的前景都非常廣闊。
銀行人士預(yù)測，目前為消費者提供按揭相關(guān)服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要包括中資銀行、經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)。但在2007年對外資銀行全面放開之后，房貸業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點；加上經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)，這四方對二手房按揭市場這一塊大蛋糕的爭奪肯定將更加激烈。
此外，巨大的貸款收益再加之按規(guī)定銀行對于未封頂房屋不得批準(zhǔn)按揭貸款政策的限制，以及外資銀行對于國內(nèi)金融市場的巨大沖擊，這些更加促使銀行加大創(chuàng)新力度，不斷推出貸款創(chuàng)新產(chǎn)品，在二手房市場上提高占有份額。
大戶型稅或?qū)㈤_征
就目前房地產(chǎn)政策面來看，對大戶型開征保有稅似已是“箭在弦上”之事。市場人士預(yù)測，未來一旦開征房地產(chǎn)保有稅，出于避稅的考慮，將會有相當(dāng)一部分擁有多套大戶型的業(yè)主出售其房產(chǎn)，并可能出現(xiàn)市場拋售現(xiàn)象。屆時，大戶型二手房的房源供給量將會猛增。對于購房者來說，高房價加上名目繁多的稅費，將會使其對大戶型更加望而生畏，從而使大戶型房源的客戶需求量會得到抑制。在供大于求的市場中，大戶型的房價也將在一定程度上有所平抑。
一位中介人士表示，近一個月來，的確有不少持有大戶型住宅的業(yè)主，前來咨詢賣房事宜，他們普遍擔(dān)心未來大戶型保有稅的開征，會使他們的投資陷入進(jìn)退兩難的境地。
本報記者 呂 蕾
