成立業(yè)主大會
紫玉山莊是地處北京市朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的高檔別墅小區(qū)，被開發(fā)商稱作北京“第一大城市人工肺”。業(yè)主們以大約每平方米2.4萬元的價格，購買了紫玉山莊面積為170到500平方米不等的別墅，業(yè)主同時需要支付的還有每月每平方米12
.5元的物業(yè)費。
“我的別墅有400多平方米，每月光物業(yè)費就要交5000多�！睒I(yè)主張先生對記者說。而同為北京高檔住宅小區(qū)的玫瑰園，物業(yè)費僅為每平方米5.8元。
然而，高昂的物業(yè)費并未讓紫玉山莊的業(yè)主享受到更多更好的服務�！懊吭陆涣诉@么多的物業(yè)費，卻享受不到同質(zhì)的服務，集祥的服務很不像話。”業(yè)主師先生對記者說。師先生提到的“集祥”是紫玉山莊的物業(yè)公司，同時也是紫玉山莊開發(fā)商的全資子公司。
據(jù)了解，10多年來，紫玉山莊的物業(yè)公司與業(yè)主產(chǎn)生了許多糾紛，從別墅發(fā)生盜竊到小區(qū)公共綠地被開發(fā)商出租使用，從物業(yè)費使用向來不公開到野蠻拆除業(yè)主所謂的“違章建筑”，每年不下百起。“鑒于紫玉山莊物業(yè)費用高，服務質(zhì)量差，物業(yè)嚴重侵犯業(yè)主公共權(quán)益，成立業(yè)主委員會旨在維護業(yè)主的合法權(quán)益、降低物業(yè)費、制止物業(yè)濫用公共資源為自己謀利，提高服務質(zhì)量�！痹跇I(yè)主大會籌備會發(fā)起人的發(fā)言稿上，筆者了解到紫玉山莊業(yè)主成立業(yè)主委員會的目的。
“我們現(xiàn)在每個人單獨和物業(yè)公司斗，力量太薄弱了。大家只有集中起來才能解決問題�！痹跇I(yè)主大會籌備會上，張先生站起來，激動地說。業(yè)主大會的成立，對業(yè)主們來說，就是“建立了一個可以自己維權(quán)說話的平臺”。
8月17日上午10點，在新新家園居委會會議室里，紫玉山莊的17名業(yè)主參與了業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表的確定會議。姜海棠作為紫玉山莊所在的新新家園居委會主任，被邀請參會。會議進行到關(guān)鍵步驟時，主持人李剛總要跑到姜海棠身邊，詢問會議議程有無差錯。
居委會地位尷尬
“指導和監(jiān)督，這是居委會在業(yè)主大會和業(yè)委會成立過程中的主要作用�！苯Ｌ暮妥嫌裆角f業(yè)主大會籌備組的業(yè)主代表們，不約而同地對筆者說。
“可是”，居委會主任姜海棠伸出兩手，“一邊是開發(fā)商和物業(yè)，一邊是業(yè)主們，居委會的地位真的很尷尬�！�
這不僅僅是他一個人的感受。據(jù)了解，目前在北京有90%以上的居委會和業(yè)委會關(guān)系不融洽。
“我們根本起不了監(jiān)督作用�！北本┟利悎@小區(qū)前任居委會主任劉云揚(化名)說到和小區(qū)業(yè)委會的關(guān)系，就忍不住頭疼。
“我在大前年剛剛上任的時候，就眼睜睜地看著他們作假，卻沒有辦法�！眲⒃茡P告訴筆者說，當時籌備業(yè)委會的那些業(yè)主們，抱著票箱子讓不懂的人稀里糊涂投票。
按照劉云揚的說法，北京美麗園小區(qū)業(yè)委會并不是按合法的投票程序選出的。美麗園小區(qū)前任管委會主任萬先生(化名)也提到了同樣的問題。“在業(yè)委會改選時，業(yè)委會利用各種方式登門簽收選票，找保姆或是不明因由的老人簽收。這樣一來，盡管居委會監(jiān)督下的票數(shù)并未過半，但業(yè)委會最終卻有足夠票數(shù)當選�！�
對于這種混亂情況，曾是海淀區(qū)政協(xié)委員的萬先生認為，問題在于居委會對業(yè)委會的監(jiān)督和指導是空泛的，沒有具體的條文規(guī)定，“美麗園小區(qū)的居委會根本就不能制止業(yè)委會的這種行為，因為居委會沒有實際的權(quán)力�！�
劉云揚也告訴筆者，他們解決不了很多涉及物業(yè)管理的實際問題，平時也就是“說說養(yǎng)狗的事兒”，宣傳一下黨和國家的政策�！罢麄�社區(qū)讓業(yè)委會搞得亂七八糟�！�
可有人并不同意萬先生和劉云揚的這種說法。
“居委會的監(jiān)督和指導作用效果發(fā)揮不好，根源在于居委會的工作意識沒有轉(zhuǎn)過來。”北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長、著名社區(qū)專家蔡若焱認為，“居委會按照以前的工作方式和思維方式工作，就會覺得現(xiàn)在的工作很尷尬�！�
蔡若焱認為，《物業(yè)管理條例》中規(guī)定居委會具有監(jiān)督和指導職責，居委會已經(jīng)被賦予了很大作用�！熬游瘯攲W會監(jiān)督和指導，不要總想著領(lǐng)導和教導。”蔡若焱說，以前的居委會習慣了管理和發(fā)號施令，這種思維方式需要改變。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定的居委會的監(jiān)督權(quán)，蔡若焱認為是一種無權(quán)監(jiān)督，“是一種需要居委會把看到的、聽到的情況反映給業(yè)主大會，履行‘告知功能’的職責。”
“居委會的權(quán)力僅僅限于告知。建議業(yè)委會該怎么做，不該怎么做。居委會與業(yè)委會是兩個完全不同領(lǐng)域的、獨立的自治組織。他們之間沒有法律明確規(guī)定的關(guān)系�！敝袊嗣翊髮W公共政策研究中心社區(qū)治理項目組研究員、朝陽區(qū)業(yè)委會前主任舒可心說。
“居委會不能左右業(yè)主大會，但由于居委會的群眾基礎雄厚，要比業(yè)委會的監(jiān)督力度大，因此居委會應當發(fā)揮好這種監(jiān)督作用�！辈倘綮驼f，權(quán)力只有更多地被監(jiān)督，才能更好地發(fā)揮作用。
武漢大學社會學研究所所長周運清教授將居委會的尷尬地位，同樣歸咎于工作思路陳舊。
“居委會認為自己手中沒有行政權(quán)力，做起工作來尷尬、困難，這是不對的。”周運清說，居委會本身不能解決物業(yè)的問題，它應該站在居民或業(yè)主的角度，代表他們和物業(yè)公司進行溝通和協(xié)調(diào)�！斑@可不是要居委會親自操作，它們只是要做協(xié)調(diào)雙方的工作，而不是代替某一方直接做事�！敝苓\清說。
“但是業(yè)委會和居委會的事務是不能交叉的，因為兩者是不同的組織。”周運清說，現(xiàn)在的居委會應當認為物業(yè)幫助他們做了很多的工作，例如小區(qū)的綠化、小區(qū)的治安等公共事務都幫助居委會做了�！叭绻游瘯J為這樣一來，自己被邊緣化了，根源就在于出現(xiàn)了‘權(quán)力糾紛’�！�
周運清解釋說，業(yè)委會、居委會和物業(yè)公司本應把居民、業(yè)主的利益放在第一位，應本著服務于居民和業(yè)主的思路辦事。但實際問題卻是在業(yè)委會、居委會、業(yè)主大會這些組織建立起來后，成為各自的權(quán)力主體，習慣以“自己的權(quán)力”為中心，產(chǎn)生了“權(quán)力糾紛”。周運清說，問題根源在于不同的利益群體在利益上出現(xiàn)了分歧，這樣一來，大家不是為搞好服務解決問題，而是圍繞“權(quán)力”爭來爭去，自然就會出現(xiàn)矛盾。
居委會與業(yè)委會是何關(guān)系
美麗園小區(qū)業(yè)委會和居委會的爭執(zhí)仍在繼續(xù)。如何讓小區(qū)內(nèi)的業(yè)委會和居委會能夠更好地協(xié)調(diào)工作，是擺在兩者面前回避不開的問題。
曾經(jīng)在上地西里小區(qū)居委會工作過一年，同時也擔任小區(qū)業(yè)委會主任的蔡若焱認為，他當時“一人二職”的工作做法，能夠方便業(yè)委會和居委會的工作協(xié)調(diào)。
擔任健翔園小區(qū)業(yè)委會主任的任晨光，同時也是社區(qū)居民會議秘書長。根據(jù)親身經(jīng)驗，任晨光說目前他們正準備建立一種協(xié)調(diào)機制，打算把居委會和業(yè)委會之間存在交叉的職責抽出來，交給業(yè)委會管理，讓居委會對其進行監(jiān)督，這樣就能避免兩方的“打架”。至于協(xié)調(diào)機制具體怎樣搞，任晨光說他們正在考慮、籌劃。
和蔡若焱的做法相仿，筆者了解到北京市西城區(qū)民政局采用了一種“滲透”式的處理方式，讓業(yè)委會成員直接參與居委會工作，“更好地協(xié)調(diào)工作，加強居委會和業(yè)委會的溝通和聯(lián)系�！�
對于蔡若焱以及西城區(qū)的“滲透”式做法，周運清表示不好評價，“因為社區(qū)工作復雜，基層的工作經(jīng)驗只能慢慢地逐步摸索、積累。”
周運清認為，社區(qū)居委會與業(yè)主委員會正常的關(guān)系應該是，社區(qū)居委會幫助小區(qū)業(yè)主成立首屆業(yè)主委員會。由于業(yè)委會的成員素質(zhì)直接決定著業(yè)委會工作的開展，社區(qū)居委會有必要組織業(yè)委會委員，對他們進行培訓和考核。
在業(yè)委會和物業(yè)公司發(fā)生矛盾的情況下，居委會需要積極出面進行協(xié)商，以保證社區(qū)居民的權(quán)益，并維護業(yè)主委員會的權(quán)威。但是在這個過程中，居委會應當防止業(yè)委會作出過激的決定，以維護社會穩(wěn)定。同時，在物業(yè)公司正常工作受到居民干擾或者與業(yè)委會無法協(xié)調(diào)時，也可以借助居委會的第三方身份進行調(diào)解，避免業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)矛盾激化的現(xiàn)象。
“僅僅強調(diào)居委會指導和監(jiān)督的職責是不夠的，‘協(xié)調(diào)’幾方的利益，其實是居委會更擅長也更應該發(fā)揮的作用�！�
周運清強調(diào)說，要解決好居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司之間的問題，根本在于提高人的素養(yǎng)�！皹I(yè)委會和居委會只有將居民、業(yè)主的利益放在第一位，明確服務意識，才能做好工作。
(王佳 肖粟菲）
責任編輯：屠筱茵
