“地段、地段、還是地段”，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金定律。城市中心地段的形成，原來(lái)主要依靠長(zhǎng)期自然發(fā)展。但是現(xiàn)在政府規(guī)劃的作用越來(lái)越重要。因此，“規(guī)劃引領(lǐng)地產(chǎn)”已成業(yè)界共識(shí)。
近日，上海規(guī)劃局披露，在“十一五”期間，上海將按照“1966計(jì)劃”重整城鎮(zhèn)建設(shè)布局。
“1966計(jì)劃”
近日，上
海市規(guī)劃局總工程師徐毅松向上海本地媒體詳細(xì)闡述了上�！笆晃濉币�(guī)劃中的“1966計(jì)劃”，也就是四級(jí)城鎮(zhèn)體系框架。
具體內(nèi)容是：1個(gè)中心城：上海市外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的600平方公里左右區(qū)域內(nèi)；9個(gè)新城：寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、奉賢南橋、金山、臨港新城、崇明城橋，規(guī)劃總?cè)丝?40萬(wàn)左右，其中松江、嘉定和臨港新城3個(gè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新城，人口規(guī)模按照80至100萬(wàn)規(guī)劃，總?cè)丝谠?70萬(wàn)左右；60個(gè)左右新市鎮(zhèn)：從人口產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、土地集約利用和基礎(chǔ)設(shè)施合理配置角度，集中建設(shè)60個(gè)左右相對(duì)獨(dú)立、各具特色、人口在5萬(wàn)人左右的新市鎮(zhèn)，對(duì)于資源條件好、發(fā)展?jié)摿ψ愕男率墟?zhèn)，人口規(guī)模按照10到15萬(wàn)規(guī)劃；600個(gè)左右中心村：中心村是農(nóng)村基本居住單元，將對(duì)分散的自然村適度歸并，合理配置公共設(shè)施。
據(jù)徐毅松解釋?zhuān)虾Ｖ酝瞥觥?966”計(jì)劃，一個(gè)重要目的就是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，通過(guò)梯級(jí)分布的新體系打破郊區(qū)發(fā)展與中心城區(qū)對(duì)立的概念�！�1966”計(jì)劃也是疏導(dǎo)城市人口的戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。
從“一城九鎮(zhèn)”到“1966”
相比北京，上海的實(shí)際面積要少得多，整個(gè)中心城區(qū)僅660平方公里。不過(guò)，建國(guó)后幾次增加面積之后，現(xiàn)在上海的行政轄區(qū)面積共有6340平方公里，這是各屆政府持續(xù)向郊區(qū)發(fā)展的結(jié)果。浦東改革發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心主任李戰(zhàn)軍對(duì)記者說(shuō)：“除了世博會(huì)外，上海未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)是在郊區(qū)而不是在市區(qū)。”
“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)是上�！笆濉逼陂g的一件大事，也是“1966”計(jì)劃的前身。2000年，上海市確定10個(gè)市郊城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。分別是：一城為松江區(qū)的松江新城；九鎮(zhèn)，分別為青浦區(qū)的朱家角鎮(zhèn)，嘉定區(qū)的安亭鎮(zhèn)，金山區(qū)的楓涇鎮(zhèn)，寶山區(qū)的羅店鎮(zhèn)，浦東新區(qū)的高橋鎮(zhèn)，南匯區(qū)的上海國(guó)際航運(yùn)中心蘆潮港新城，奉賢區(qū)的奉城鎮(zhèn)，閔行區(qū)的浦江鎮(zhèn)以及崇明縣的堡鎮(zhèn)。
在計(jì)劃中，一個(gè)鎮(zhèn)發(fā)展一個(gè)核心產(chǎn)業(yè)，比如嘉定的安亭鎮(zhèn)發(fā)展汽車(chē)業(yè)。隨著汽車(chē)城的建設(shè)，F(xiàn)1賽事的舉辦，嘉定的安亭鎮(zhèn)，僅僅以鎮(zhèn)的規(guī)劃已經(jīng)不足，現(xiàn)已發(fā)展成為嘉定新城。不過(guò)，規(guī)劃“一城九鎮(zhèn)”中，大多數(shù)并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐所以發(fā)展緩慢。上海市長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為：“一城九鎮(zhèn)鋪得太開(kāi)，大多數(shù)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有發(fā)展�！�
這一問(wèn)題也被上海政府高度重視。2004年11月，上海特意出臺(tái)加快郊區(qū)發(fā)展的《規(guī)劃綱要》，以推進(jìn)郊區(qū)的“三個(gè)集中”方略，即產(chǎn)業(yè)向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中、工業(yè)向園區(qū)集中、農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中，主要就是實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域有成熟的產(chǎn)業(yè)，比如寶山的鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金山的石化產(chǎn)業(yè)。徐毅松說(shuō)，正是這個(gè)《規(guī)劃綱要》的規(guī)劃思路，初步形成了“1966”城鎮(zhèn)體系的雛形。
新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛對(duì)記者說(shuō)：“從‘一城九鎮(zhèn)’到‘1966’，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的總體思路沒(méi)有變化，是逐漸演變、完善和成熟的過(guò)程�，F(xiàn)在，九個(gè)分城強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！�
布局重整后的區(qū)域房地產(chǎn)
朱成綱對(duì)記者說(shuō)：“規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響非常大，房地產(chǎn)炒作炒得就是規(guī)劃。這次規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)上海的房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期有重大影響。”
李戰(zhàn)軍則直接說(shuō)：“這次規(guī)劃調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還是利好的�！�
事實(shí)上，對(duì)比“一城九鎮(zhèn)”和現(xiàn)在“1966”中的九個(gè)分城可以看出其中的一些差別。首先，松江新城的“一城”的獨(dú)特地位不復(fù)存在；其次，奉賢的由奉城調(diào)整為南橋，崇明的由堡鎮(zhèn)調(diào)整為城橋；最后就是其他各區(qū)中列入“九鎮(zhèn)”計(jì)劃的城鎮(zhèn)，在各區(qū)中的獨(dú)特地位相對(duì)弱化。
今年松江房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，也反映出松江在規(guī)劃中的地位。當(dāng)初由于松江新城是“一城九鎮(zhèn)”唯一的“一城”，并擁有上海唯一的一座佘山，地理位置也良好，因此頗為房地產(chǎn)界看好，吸引了包括珠江地產(chǎn)、復(fù)地等眾多巨頭企業(yè)的進(jìn)入，成為一片房地產(chǎn)“熱土”。
不過(guò)在去年開(kāi)始的上海房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，跌幅最大的卻是松江。由于松江大學(xué)城規(guī)模并不大，而且沒(méi)有支柱產(chǎn)業(yè)，因此區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力不足，配套又并不成熟，吸引不了區(qū)域外的消費(fèi)者，加上供應(yīng)量又很大，因此成為房?jī)r(jià)下跌幅度最大的區(qū)域。
正如朱成綱所說(shuō)：“松江現(xiàn)在的地位不尷不尬，成為房?jī)r(jià)下跌最為厲害的區(qū)域，就是因?yàn)闆](méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐�！�
另外，南橋、臨港新城在“1966”計(jì)劃中的地位有所上升，這兩個(gè)區(qū)域在上海未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展中有著重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)也更是日漸看漲。
崇明島一直被看做是上海房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的“最后一塊處女地”，其未來(lái)規(guī)劃是要建設(shè)成為生態(tài)島，重點(diǎn)發(fā)展旅游度假和戶(hù)外運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)。因此，這次規(guī)劃中，崇明的發(fā)展重點(diǎn)從堡鎮(zhèn)調(diào)整為城橋新城，據(jù)悉，未來(lái)崇明縣政府也將搬到城橋。
臨港新城長(zhǎng)期也為業(yè)界非�？春�。新漢業(yè)的分析報(bào)告認(rèn)為，臨港新城是中國(guó)自深圳新城建設(shè)以來(lái)最重要的步驟，它將同浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放、世博會(huì)一起成為影響上海未來(lái)20～50年、甚至更長(zhǎng)的城市進(jìn)程。
