樓市走過了驚心動魄的2005年，如期而至的2006年，又將為樓市帶來怎樣的命運？經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前預(yù)測目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到了拐點。在宏觀調(diào)控政策、“8.31”政策之后以及買方陣營的博弈心理影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，開發(fā)商對資金的渴求到達(dá)無以復(fù)加的程度，獲取土地規(guī)則的變化，使得土地資源向?qū)嵙ζ髽I(yè)聚攏，
這種效應(yīng)在2005年已經(jīng)顯現(xiàn)。
樓市是否到了關(guān)鍵的節(jié)點？誰來解開諸多謎團(tuán)？搜狐網(wǎng) 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的品牌欄目——焦點pk臺邀請了重量級嘉賓來辯論和解讀。
與以往焦點pk臺不同的是，這次的pk地點是在萬米高空之上，在國航公務(wù)機(jī)上，今典集團(tuán)董事長張寶全和金融學(xué)教授、北京師范大學(xué)金融研究中心主任、北京師范大學(xué)和廈門大學(xué)博士生導(dǎo)師、國家外匯管理局《中國外匯管理》副主編鐘偉展開激烈而充滿智慧的地產(chǎn)觀點爭鋒。同時，萬通集團(tuán)董事局主席馮侖、北京科技大學(xué)教授、青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉博士和華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)先生參與后援團(tuán)，也使得焦點空中大pk更具高度，更有看點。
正方嘉賓：鐘偉 金融學(xué)教授、北京師范大學(xué)金融研究中心主任、北京師范大學(xué)和廈門大學(xué)博士生導(dǎo)師、國家外匯管理局《中國外匯管理》副主編
反方嘉賓：張寶全 今典集團(tuán)董事長
主持人：搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)新聞中心主任 莫春
█ 現(xiàn)場圖文實錄
【主持人】：各位搜狐網(wǎng)，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的各位網(wǎng)友大家好，你現(xiàn)在看到的是焦點網(wǎng)PK臺第八期特別策劃，空中PK，我們今天的主題是中國房地產(chǎn)是否到了拐點，各位網(wǎng)友都知道一般我們的PK的欄目都是在我們搜狐的直播間進(jìn)行，但是今天我們到了一個不同的地方，我們現(xiàn)在此刻的高度是在10800米以上，應(yīng)該說我們今天是一個非常的一期PK。我也是心情非常激動，剛才在克服了高空有點眩暈的感覺，今天應(yīng)該說我們這期PK是三個高，一個是我們話題是非常高端的，我們的嘉賓也是的重要級是高度的，我們也是在萬米高空之上的高度。大家都知道我們焦點PK臺是在2005年9月份創(chuàng)立的，當(dāng)時是由王石先生和潘先生的提議產(chǎn)生，在做過幾期PK之后，已經(jīng)在業(yè)界產(chǎn)生了非常大的影響，我們今天是搜狐和焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的一個大型策劃，就是2006年賀歲的一個高端論壇，我們今天請到的嘉賓也是非常重要級的。我先給大家介紹我們兩位嘉賓，我們今天的話題是房地產(chǎn)是否走到了拐點，PK的兩位嘉賓就是正方的代表鐘偉先生，他是金融學(xué)教授，北京師范大學(xué)金融研究中心主任，北京師范大學(xué)和廈門大學(xué)博士生導(dǎo)師，今天他是作為正方的嘉賓，他的觀點是現(xiàn)在是房地產(chǎn)的拐點，現(xiàn)在坐在旁邊的是反方的嘉賓，反方的嘉賓是張寶全先生，是今典集團(tuán)的董事長，他的觀點是現(xiàn)在不是房地產(chǎn)的拐點。應(yīng)該說我們今天的話題是由于2005年底的時候有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)走到了拐點。
這個拐點我們做了一些調(diào)查，之前我看到很多網(wǎng)友都認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)的拐點，其實拐點是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個詞匯，我先解釋一下，拐點是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語，被廣泛應(yīng)用于對經(jīng)濟(jì)的走勢判斷上，一般來說經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一段時間的平穩(wěn)發(fā)展和過渡之后，突然會出現(xiàn)一個拐角，這個轉(zhuǎn)折點就叫做拐點。簡單的說拐點就是一個轉(zhuǎn)折點。今天這兩位嘉賓還有強(qiáng)大的后援團(tuán)，一位是華遠(yuǎn)集團(tuán)的董事長任志強(qiáng)先生，另外一位是經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉先生，那么對于房地產(chǎn)是不是拐點，究竟是聳人聽聞，還是未卜先知，就要看今天兩位精采PK大戰(zhàn)。首先我們由正方鐘偉先生來簡單陳述一下自己的觀點。
【鐘偉】：關(guān)于06年是拐點，剛才莫春介紹了，你從2002年，2003年，過去兩、三年時間，房價上漲的速度都相對比較快，有的城市甚至在兩年之內(nèi)房價翻了一番，從2003年下半年一直到2005年連續(xù)兩年的調(diào)控，可能還會持續(xù)，這導(dǎo)致延續(xù)了四年之久的房地產(chǎn)價格快速上漲的局面可能不服存在�？赡苡行┤讼Ｍ碌碌雌饋砜赡茈y度還比較大，但是現(xiàn)在居民收入增長以10左右的速度增長，但是房屋的價格在整個房屋的配置水平比如智能化等，可能會比過去四年有明顯的放緩，比如說每年增長4－5％的水平。理由是03、04年這兩年運行的情況來看，一個是宏觀沒有太大的變動，而且預(yù)期沒有根本的好轉(zhuǎn)，由于政策調(diào)整還沒有結(jié)束的信號，所以我覺得房價可能會出現(xiàn)一個拐點，就是漲幅放慢。
過去我們把開發(fā)商形容為暴利，姑且不管開發(fā)商肯定對暴利也是不太承認(rèn)的，姑且不管暴利的水平有多高，現(xiàn)在我們看到04年，05年，過去幾年，企業(yè)的利潤增長大概在40％左右，到了05年只有10％幾，其他行業(yè)的利潤都在下滑，房地產(chǎn)利潤率也在下滑，那么很多開發(fā)商由于資金供給的減少，很多開發(fā)商的資金鏈比較緊，中國開發(fā)商的供應(yīng)鏈很奇怪，有90％的開發(fā)商它的資質(zhì)水平非常差，注冊資金在200萬以下。這90％的低資質(zhì)的開發(fā)商，甚至沒有做過任何的項目。那么這些開發(fā)商今后在房地產(chǎn)這個行業(yè)當(dāng)中能不能活下來，我個人是非常擔(dān)憂的，能夠活下來必然是有多個項目操作經(jīng)驗的，能夠在土地儲備方面做得非常好的開發(fā)商。
從利潤的角度來講，我覺得從2006年開始，暴利時代差不多可以終結(jié)了，進(jìn)入一個利潤增長相對平緩，回歸到正常水平的一個時代，這是我講的拐點的理由之二。
理由之三，是現(xiàn)在已經(jīng)不是本土的開發(fā)商和本土開發(fā)商之間的競爭，這個將會引起從06年開始，中、外資開發(fā)商的對壘也是一個標(biāo)志性的事件。在06年，中外開發(fā)商真正利益上的較量開始了。所以我認(rèn)為06年是一個拐點。
【張寶全】：我是不同意，說房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個拐點。我的觀點是中國的房地產(chǎn)正在一個新的起點，而不是拐點。所謂的拐點就是一個正常的發(fā)展趨勢和正常發(fā)展的市場，它和正常的態(tài)勢趨勢不太相同的一些變化，我認(rèn)為這叫拐點。那么起點就是在正常的市場狀態(tài)中，開始從無序變成有序，從正常變?yōu)椴徽�，這是拐點。比如剛才鐘教授說的房地產(chǎn)利潤高低的問題，包括地產(chǎn)商專業(yè)化的問題，也包括外資和內(nèi)資的問題，這些所有的問題都是中國房地產(chǎn)市場在發(fā)展的前期不成熟的一個表現(xiàn)。
就是由于我們在政策，在市場，包括消費者的不成熟，我們制定了一套游戲規(guī)則，在831以前，中國的房地產(chǎn)是一個關(guān)系游戲，不是一個資本游戲。所謂的關(guān)系游戲就是它的房地產(chǎn)獲利的能力，包括等等其他方面，是由這個人的社會關(guān)系的多少，是你運作關(guān)系的能力來決定這個企業(yè)的發(fā)展甚至于獲利的，那么到了資本游戲時代，就對于一個市場是契約經(jīng)濟(jì)這樣一個最基本的和最重要的這樣一個特征。在這個里面，游戲規(guī)則的規(guī)范化，就使這個行業(yè)的利潤越來越走向平均化，那么房價的合理性就可以克服其他因素造成的不穩(wěn)定性。比方說我們拿一塊地，我拿這塊地很便宜，但是你拿這塊地很貴，那么你計算成本的時候肯定是按照很貴的成本來計算房價，但是我拿得很便宜，我就拿很便宜的成本來計算房價。但是這個房價并不是完全從消費者所謂的一種轉(zhuǎn)移，它往往是權(quán)錢交易當(dāng)中的一些獲取的非法利益。比如說這個地本來是5千萬拿到手，實際上它是通過關(guān)系的游戲獲得的不正常的利潤。所以831以后，像土地招、拍、掛都很透明了，大家按照資本來說話，那么游戲規(guī)則開始統(tǒng)一。
所以我覺得房地產(chǎn)我個人認(rèn)為，我們現(xiàn)在發(fā)展的大的態(tài)勢沒有變化，需求兩旺依然是我們這幾年基本的態(tài)勢狀態(tài)，這個狀態(tài)和我們房地產(chǎn)一開始的發(fā)展正常趨勢是一樣的。在以前不成熟的狀態(tài)之中，表現(xiàn)出來的不均衡，我認(rèn)為今天不應(yīng)該用拐點來形容它，我認(rèn)為是一個新的起點。在這樣的市場里，不僅可以保證我們市場繼續(xù)良性的向上發(fā)展，而且也可以使我們的消費者包括投資者，都可以獲得一個穩(wěn)定的利益。對發(fā)展商也是一樣，發(fā)展商你利用關(guān)系獲得超額利潤，那么今天你沒有這些投資風(fēng)險，所以也沒有這些投資利潤的時候，那么利益上并沒有受到損害，我認(rèn)為跟以前相比是差不多，因為以前獲取暴利的地產(chǎn)商，也是少數(shù)，并不是多數(shù)。所以我覺得如果從這點來看我覺得我們整個房地產(chǎn)發(fā)展的大的態(tài)勢和趨勢并沒有改變。但是游戲規(guī)則在改變，從一些不正常的狀態(tài)向有序的狀態(tài)改變，所以我認(rèn)為中國房地產(chǎn)正在進(jìn)入一個新的起點。
【主持人】：剛才張總換了一個詞，他說的不是拐點，而是說是一個起點。那么鐘老師，拐點一定是從好的拐向不好的地方嗎？也可以從不好的地方拐向好的地方，剛才鐘老師說的，拐點有三個標(biāo)志，第一個今年的房價并非向去年一樣還會上揚，第二個利潤會攤薄，第三，將來未來的企業(yè)競爭會有大部分企業(yè)，甚至鐘老師給出一個絕對數(shù)，叫90％的企業(yè)會死掉，最后只留下10％，那么先讓鐘老師來解釋這個拐點是怎么樣一個概念？
【鐘偉】：第一個，您覺得就中國的房價來講，今后幾年能不能重復(fù)某些城市一樣的每年20％，20％以上的漲幅，有可能嗎？還是回到正常的5、6的均衡數(shù)？
【張寶全】：我覺得剛才鐘教授問的問題這個前提虛假，他說中國房地產(chǎn)市場能不能像某些城市一樣的很大的漲幅，你把中國整體市場和一個城市來比，這肯定是錯誤的。我覺得中國房地產(chǎn)市場不妨你們?nèi)タ�，�?9年一直到現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場的房價就是穩(wěn)中略升，這個態(tài)勢不僅這么幾年是持續(xù)下來，而且我認(rèn)為以后也不會改變，最起碼還會持續(xù)5－8年，是不會有太大問題的。就是由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁，在我們的經(jīng)濟(jì)增長幅度比較大，比較快的時候，我們的物價指數(shù)通常也是在增長。房地產(chǎn)是和其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系最密切的一個產(chǎn)業(yè)，所以他一定是跟著宏觀經(jīng)濟(jì)來走的，這一點不會被改變，如果被改變，這說明我們中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)可能有很嚴(yán)重的問題。
第二點，中國的房價增長，比如前年，大家認(rèn)為房價增長很高，我認(rèn)為大家沒有很好的分析。包括2005年上半年，為什么現(xiàn)在趨于穩(wěn)定。2004年中國房價如果增長接近20％的話很重要的原因不是房價在漲，而是中國政策的改變，是從毛坯房到精裝修房的交付，這個政策在2004年是最大的體現(xiàn)。我們2004年以前我們住房的交付70％以上是毛坯房的交付，那么到2004年的時候由于國家政策規(guī)定，必須交付精裝修房，所以2004年開始我們精裝修房的交房率已經(jīng)達(dá)到了60％以上，而毛坯房交房已經(jīng)下降到30％－40％的狀態(tài)。
我認(rèn)為它也就是漲大約7－8％，不會超過10％左右，所以這個房價增長實際上沒有太大的變化。我們?nèi)绻麖倪@個角度來看待問題，或者科學(xué)的分析我們的房價，單純的從一個產(chǎn)品交付的標(biāo)準(zhǔn)如何，把平均價格的相加來認(rèn)定我們房價的上漲，這個前提是不正確的。我們科學(xué)的評定房價，比如在北京，CBD，CBD的精裝修房，去年什么價，今年什么價。我們?nèi)∈畟�，到二十個盤，然后加起來除以它，而不能把北京所有的房都加起來。這個會被誤認(rèn)為市場房價增長的一個變化。這個推論一定是錯誤的。所以我并不認(rèn)為中國房價漲得很高，現(xiàn)在開始就漲得很低了。我認(rèn)為中國房價從2000年以后基本上屬于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。上海正在成為亞洲的經(jīng)濟(jì)中心城市，它的消費需求發(fā)生了變化，世界500強(qiáng)已經(jīng)把上海作為基本要考慮的消費，那么它必定會給市場帶來新的供應(yīng)。那么從以前最早的上海轉(zhuǎn)到日本的東京，再轉(zhuǎn)到香港，現(xiàn)在東京和香港的房價來看，上海的房價確實是非常非常低。所以上海這個城市經(jīng)濟(jì)地位改變的過程中，引發(fā)的供需關(guān)系的緊張，這種緊張造成的房價突變，這是個別的現(xiàn)象。所以我認(rèn)為上海不代表中國總體房價變化的可考慮的一個點。
【鐘偉】：我做一下解釋。您其實是認(rèn)為06年之后房價的增長是平穩(wěn)的甚至認(rèn)為如果考慮到精裝修的因素，過去幾年的房價增長也并沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)看上去那么可怕，也是平穩(wěn)的。過去四年考慮精裝修因素，交付房屋是精裝修的，加這個因素之后，03年，04年，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)字，在十幾個城市都出現(xiàn)10％幾的漲幅，這個因素導(dǎo)致成本上升，交付的東西不一樣了。我原來給你的是射線管的電視，現(xiàn)在給你平板的電視，當(dāng)然這個價格要漲了。但是這個精裝修的標(biāo)準(zhǔn)是什么，現(xiàn)在并沒有給開發(fā)商整個的建筑成本帶來真正的上升，所以即便考慮到精裝修的變化，也不至于能夠解釋過去幾年房價百分之十幾的增長，就考慮這個因素也不能避免說房價增長過快。
【張寶全】：我反對。盡管四白落地，我們感覺成本增加不會太高。我們感覺它影響不是很大，實際上影響很大，北京的土建成本一平米才1千多塊錢，但是北京的精裝修，平均每平米都在1千5以上，到2千，那么1萬塊錢一平米的房就是15％，所以精裝修不管是四白落地，因為在不同的市場，跟不同的房價之間的關(guān)系肯定是有關(guān)系的。而且這個構(gòu)成基本上在15％這個造價的比例，我個人認(rèn)為它是比較客觀，也是比較現(xiàn)實的。并不是說因為鐘教授說的因為你四白落地花不了多少錢，所以你跟北京的供房相比就沒什么變化，但是實際情況上北京的四白落地也是特別少，所以不管你精裝修的標(biāo)準(zhǔn)如何，在我們房價當(dāng)中占15％比例，我個人認(rèn)為是比較客觀的比例數(shù)字，而不是不客觀的比例數(shù)字。
【主持人】：剛才張總說上海，我覺得說到上海的房價，因為在2005年的時候上海是一個非常特殊的城市，是中國最受關(guān)注的城市，有一句話叫全國的城市都看上海，因為上海的漲幅很高，但是剛才張總總結(jié)說，上海的波動不代表全國，那么就是說還是有拐點，我們可以把這個拐點說成其他行業(yè)的拐點？
【張寶全】：上海我們可以用拐點來表達(dá)，因為它整個發(fā)展的趨勢發(fā)生很大的變化，上海的房地產(chǎn)存在拐點，中國的房地產(chǎn)并不存在拐點。
【鐘偉】：任何一個地方房地產(chǎn)價格不正常的上漲，本地的開發(fā)商都會找出一些具有本地特色的理由。比如北京政治中心，深圳靠近香港等等，這些因素都不足以解釋房價為什么如此快速的上漲。包括您剛才講的四白落地，如果做到這一點，就要求開發(fā)商多支付15％的利潤，我希望在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)做一個調(diào)查，你是愿意房價漲20％拿裝修房，還是愿意增加房價要一個精裝修房。我想問一個私人問題？2000年的時候您的個人資產(chǎn)有多少？
【張寶全】：這個我還不太清楚。
【鐘偉】：在過去差不多五年的時間，差不多五年當(dāng)中，優(yōu)秀的開發(fā)商從一個億的身價跳到了100億，五年能做多少項目呢？一個項目從拿地到享受可能至少要拉兩年，就算五年做五個項目，那么做了五個項目就能夠使得自己的凈資產(chǎn)增值100倍，無論如何都是一個暴利行業(yè)。只要大家可以準(zhǔn)入到這個行業(yè)里面去，那么這個利潤就會攤薄，包括做電器的也可以做房地產(chǎn)。所以我覺得暴利的存在幾乎上是一個公認(rèn)的事實。另外這種暴利的存在，并不是通過地面建筑和后期管理來實現(xiàn)的，而是通過在拿地的環(huán)節(jié)就實現(xiàn)的。如果說這是以前不是現(xiàn)在，所以這才是一個拐點。開發(fā)商為什么能夠掙大錢呢？他拿了兩頭錢，一個是消費者的，另外更重要的一塊，是拿農(nóng)民的錢，本質(zhì)土地招、拍、掛，農(nóng)民是應(yīng)該得到實惠的，但是現(xiàn)在他們沒有得到實惠。那么現(xiàn)在831以后，這種情況不復(fù)存在了。2006年要繼續(xù)獲得06年以前的高回報，那是不現(xiàn)實的。當(dāng)然了這可能有您的電影人的情節(jié)存在，那么以后您的主營業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)嗎？還是電影娛樂呢？
【張寶全】：鐘先生講的話都是現(xiàn)實。如果鐘先生是一個普通老百姓的話，我覺得他這番話是非常有水平的。那么作為一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家來講的話，我認(rèn)為這樣的表述不一定就是最好的。為什么呢？中國房地產(chǎn)企業(yè)，或者中國房地產(chǎn)開發(fā)商為什么在這幾年發(fā)展這么快，這是歷史原因造成的。我們計劃經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)開發(fā)基本不存在，我們當(dāng)時是把房屋經(jīng)濟(jì)作為一個生活資料來配給給我們，所以這是使我們的市場需求一直處于壓抑狀態(tài)，但并不是說市場需求沒有。當(dāng)中國改革開放以后，房地產(chǎn)市場開始形成的時候，它用了十年時間來完成，中國房地產(chǎn)市場五十年，六十年的活兒，他可能獲取了五十年，六十年的效益等等。由于中國以前的市場不規(guī)范，或者市場不存在，包括歷史上的欠的帳很多，那么為什么中國房地產(chǎn)市場為什么一下子變這么多人出來，為什么激發(fā)得很快，因為它需求量大，賣得也多。我們把四十年的東西，在十年到十五年里面釋放出來，完成出去，這是中國房地產(chǎn)的一個機(jī)遇。正由于這個高速發(fā)展給我們帶來了很多不規(guī)范，也帶來了很多不正常的現(xiàn)象，比如高額利潤，因為需求多，那么賣方就可以對高額利潤可以有非分要求，或者超常的要求。隨著這種需求的釋放，包括市場制度在逐步的健全，也包括市場在逐步的成熟，他在向正常狀態(tài)走的時候，中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢并沒有改變。
另外一點利潤一定要和風(fēng)險相結(jié)合。有多少利潤就有多少風(fēng)險，如果你光有利潤，沒有風(fēng)險，那么不管你利潤再低，都是暴利。比如海南，海南以前房地產(chǎn)一幫人花了100萬，買了一塊地，好幾個月之后就賣了好幾千萬，他為了追求海南地產(chǎn)泡沫的極大利潤的時候，他也付出了非常巨大的代價。我們的風(fēng)險如果是10％，利潤20％，這就是你可以穩(wěn)定性的有10％的利潤存在。所以在今天當(dāng)市場規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險降低的時候，那么它的利潤，他自己心理計算利潤的時候，他自己也會降低。并不是他非要追求高利潤。那么在操作的過程當(dāng)中，他如果克服了不可預(yù)見的風(fēng)險，那么這些風(fēng)險就變成利潤。那么在經(jīng)濟(jì)市場正�；艘院�，他把不可預(yù)見的費用降得很低了，因為不可預(yù)見的風(fēng)險已經(jīng)降得很低了。
一個市場正�；臉�(biāo)志就是穩(wěn)定，就是不會有大起大落，也不會有暴利，也不會有大的風(fēng)險。我們不能把房地產(chǎn)正�；内厔菘闯梢粋�不好的拐點。而應(yīng)該看成一個新的起點。
【主持人】：剛才張總說了，其實行業(yè)在利潤當(dāng)中有很多因為不規(guī)范當(dāng)中透支了以后的利潤，我覺得張總現(xiàn)在從2005年企業(yè)轉(zhuǎn)型一部分的資金投入到EVD當(dāng)中，是不是也可以作為一個注解，就是房地產(chǎn)行業(yè)在走向均利，因為我們看到很多外行在涌進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，而您是一個房地產(chǎn)企業(yè)做到其他行業(yè)？
【張寶全】：企業(yè)發(fā)展最重要是戰(zhàn)略，究竟什么戰(zhàn)略叫好，什么叫壞，我認(rèn)為對于一個企業(yè)的戰(zhàn)略選擇只要合適，合適你什么，合適你的人，合適你企業(yè)的文化，為什么我們從房地產(chǎn)開始選擇中國的數(shù)字電影，現(xiàn)在EVD。我在部隊當(dāng)兵是放電影的，學(xué)無線電的，我學(xué)的專業(yè)是北京電影學(xué)院導(dǎo)演專業(yè)，我不僅當(dāng)過導(dǎo)演、編劇，作詞作曲，我還當(dāng)過制片主任�？梢哉f從電影到藝術(shù)到房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為我是中國第一人，當(dāng)我有這樣的長處，今天中國的電影業(yè)給了我這樣一個機(jī)會，我為什么不去做呢？我當(dāng)時做地產(chǎn)也非常簡單，我當(dāng)了導(dǎo)演，當(dāng)了編劇，當(dāng)制片人，我也活不下去，如果能夠活下去，我相信中國地產(chǎn)就沒有張寶全�，F(xiàn)在中國電影數(shù)字技術(shù)的進(jìn)步與發(fā)展，也給了我們今天啟動電影工業(yè)和電影產(chǎn)業(yè)的一個機(jī)會，這個機(jī)會對于我個人來講非常有意義，而對于我們集團(tuán)來講也是非常有意義。這些都是我們的長處。所以我想，當(dāng)然房地產(chǎn)我們依然會堅持到底。但是中國房地產(chǎn)高速增長，它高速增長就是從一個不正常向正常轉(zhuǎn)換，這里面其實有一個轉(zhuǎn)型。
去年的新增房占70％，存量房占了30％，我相信中國房地產(chǎn)市場在繼續(xù)保持總量增長的過程之中，存量房的交易在繼續(xù)擴(kuò)大，我對新增房感興趣，因為它含有的商品性和文化性，包括作品的藝術(shù)性，我依然有這種情緒所在，而且會把這種地產(chǎn)文化的結(jié)合變成商品的力量。所以我會堅守在中國的一手房市場，我不會進(jìn)入二手房市場，因為二手房市場不能把我的興趣愛好和智慧變成一種商業(yè)力量。但是電影可以。所以這是我們集團(tuán)在2000年就制定出來的發(fā)展戰(zhàn)略。
【主持人】：在我們今天這個狹小的空間里，我們辯論得非常激烈。鐘老師剛才已經(jīng)拋出了第二個很尖銳的問題，就是有關(guān)行業(yè)的利潤，也被張總破解了，還有第三個問題，就是今后企業(yè)會不會有大部分死掉？
【鐘偉】：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，張總我就說06年以前可能是比較暴利，房地產(chǎn)商按照樊鋼的話，中國最幸運的這撥商人。其實我并不認(rèn)為張總的話對我進(jìn)行了反駁，他說為什么06年以前掙錢多了，我們把這個房子蓋起來了，消費者把這個錢塞給我們，我們不要不行啊，而且以前我們是靠關(guān)系較量，第三正是因為它是關(guān)系型的市場，是因為是一個賣方市場，因此我們面臨各種各樣不一樣的風(fēng)險，而這些風(fēng)險我必須花一筆錢來備著，萬一弄不好就血本無歸了。那么在06年以后，您是不是同意他會進(jìn)入一個超常的狀態(tài)？是不是會進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，那就是張總說的是新的起點，在這兒叫做拐點。第三個，關(guān)于開發(fā)商的死亡問題，開發(fā)商我們看到特別奇怪的一點，注冊資金分幾類，一千萬一等，五百萬一等，但是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商，他不是項目公司，他沒有做過任何一個項目，這些開發(fā)商他今后還想干什么呢？而且外資也進(jìn)來了，在相對規(guī)范的市場當(dāng)中，他的競爭實力可能有一定的優(yōu)勢，06年又是入世的關(guān)鍵一年，所以沒有做過項目的開發(fā)商被淘汰出局，那么外資進(jìn)來跟本土開發(fā)商同臺競技，都會導(dǎo)致一個洗牌的過程。我們現(xiàn)在大概有38000多家開發(fā)商，短短幾年房地產(chǎn)開發(fā)商增加了20倍，因此今后幾年，隨著行業(yè)競爭的激烈，利潤的攤薄，90％的開發(fā)商，在今后幾年，從我的角度看，的確會陸續(xù)死亡。
【張寶全】：我依然不同意這樣的觀點，這還是一個行而上的解釋。比如99年的時候，我們?nèi)ケ本┑臅r候注冊的房地產(chǎn)公司有6千家公司，但是如果認(rèn)為北京有6千家房地產(chǎn)公司這是錯的，因為北京在操作項目的大概就只有幾個，看起來好象是一個很好的行業(yè)想進(jìn)入，注冊也進(jìn)入了，但是我認(rèn)為他并不是開發(fā)商。我認(rèn)為他如果取得了土地來操作，這才叫開發(fā)商。全國有6萬的開發(fā)商，我估計全國能有幾千到1萬個就不錯了。第二個小就是小，中就是中，他不能被改變，不是這樣的，其實我們很多中小開發(fā)商，都已經(jīng)小小為中，小大為大，都已經(jīng)通過兼并、合作這樣的方式使自己迅速的用一種資源的整合，把自己化零為整，來發(fā)展一些變化。難道我們看見過哪家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了嗎？哪個地產(chǎn)商跳樓了嗎？并沒有。所以我們以資本為主體，企業(yè)慢慢變大的過程當(dāng)中，中小發(fā)展的選擇就是死亡，不是這個概念。另外外資的介入，又使現(xiàn)在中資發(fā)生極大的壓力，這也對。其實外資在中國發(fā)展史上面，一直都是存在的�，F(xiàn)在變成資本游戲以后，可能境外的一些基金，包括一些大型資本，現(xiàn)在想進(jìn)入中國市場，當(dāng)這些東西進(jìn)入的時候，我認(rèn)為并不是說對本土地產(chǎn)商的一種沖擊，我依然認(rèn)為它是一種資源整合的優(yōu)勢。在這個過程當(dāng)中，地產(chǎn)商一定不是一個獨立的概念，它的適應(yīng)能力很強(qiáng)，它也會改變。
我覺得通過這樣的改變和資源的整合，使我們的發(fā)展商力量是更加強(qiáng)大，而不是更加弱小。我們應(yīng)當(dāng)用發(fā)展商在經(jīng)歷市場中，它的整個操作包括銷售等等環(huán)節(jié)運營過程中是否健康與良性來表達(dá)發(fā)展商的生存狀態(tài)。
【鐘偉】：張總解釋的開發(fā)商隊伍的問題，可以形象的概括為兩句話，第一雖然現(xiàn)在幾萬家開發(fā)商，但是這些開發(fā)商當(dāng)中，或者是有李逵，但是百分之90％都是李鬼，或者那些白馬都不是馬。第二個關(guān)于外資進(jìn)入，以前關(guān)系型市場，外資進(jìn)入的優(yōu)勢，張總也不同意，本土開發(fā)商也有優(yōu)勢。這有意味著，外資是狼，但我們也不是羊，或者我們本來就是狼，外資進(jìn)來不過也是狼而已。這種就是表明了與狼共舞的一種心態(tài)，當(dāng)然這種心態(tài)是可取的，隨著以后市場的發(fā)展我們可以看到這些李鬼，包括新進(jìn)來的惡狼都會使得中國的開發(fā)商經(jīng)歷一撥腥風(fēng)血雨的暴雨過程。
【張寶全】：我覺得中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷供需制度的穩(wěn)定，在不穩(wěn)定的情況之下，這個市場并不一定對一個好的企業(yè)就有一個好的回報，但是在一個正常的市場，一個好的企業(yè)一定會獲得好的發(fā)展和好的回報，所以我認(rèn)為像這樣的地產(chǎn)商，我們對未來中國房地產(chǎn)市場，還是非常有前景，有動力，這個動力在哪里，就是在于中國的城市化。中國城市化從現(xiàn)在來看我們的步伐還很慢，還有很長路要走，還有很多的任務(wù)要做，這些任務(wù)其實都是我們發(fā)展商或者中國地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會。所以我想同時在資本游戲過程中，對以后而言真正好的發(fā)展商，是一定會有非常好的發(fā)展前景。
【鐘偉】：在過去幾年，中國的房地產(chǎn)市場的確經(jīng)歷了一撥波瀾壯闊的快速擴(kuò)張過程，也使我們只能夠站在這個精采的房地產(chǎn)行業(yè)之外望洋興嘆，因為房價太高了，今后幾年我希望我們焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的聽眾們，也希望我自己在內(nèi)，能夠付出你所付，買到自己喜歡的那套房子。
【主持人】：這可能也是很多購房人的心聲，在2006年買到自己滿意的房子。在2006年的開端，我們做了一個非常有意義，也很特殊的一個話題，我們的地點也非常特殊，是在國航的公務(wù)機(jī)上，還是在萬米的高空上，我們現(xiàn)在是10058米，我們也是在這樣一個封閉的空間里做了一次腦力激蕩。我們今天的話題是房地產(chǎn)是否走到了一個拐點，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼中的拐點，還是企業(yè)眼中的起點，在2006年房地產(chǎn)市場依然會迎來更多的管制和市場規(guī)范的整合。那也會迎來更多的洗禮，我想我們今天PK的話題一定會給今年房地產(chǎn)市場留下印記，我真的覺得是非常激動的一次節(jié)目。那么因為時間的關(guān)系，焦點PK臺第八期就進(jìn)行到這兒。
