房屋質(zhì)量是重建成功的關(guān)鍵
以前，開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，自行設(shè)計(jì)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商最后按照政府確定的價(jià)格銷售。但政府將其利潤(rùn)率限制在3%，這種情況下，開發(fā)商傾向于提高單元面積，很多地方都出現(xiàn)了“豪宅”級(jí)別的經(jīng)濟(jì)適用房，中低收入者根本買不起
在重建經(jīng)濟(jì)適
用房方面，政府的態(tài)度比較微妙。廣州市房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳敦林在第二屆中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會(huì)上就指出，通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房來解決居民居住問題只是權(quán)宜之計(jì)，不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。
相關(guān)的政府部門在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》咨詢新經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)部署以及如何防范以往發(fā)生的弊端時(shí)，也基本以不方便回應(yīng)予以婉拒。而此前這些部門往往會(huì)在媒體上放風(fēng)，表示解決居民的居住問題，經(jīng)濟(jì)適用房并非唯一良策，以住房貨幣補(bǔ)貼及廉租房建設(shè)的形式解決中低收入家庭的住房問題更見成效。
而政府的態(tài)度之所以如此微妙，大概與經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)上過去出現(xiàn)的種種弊病不無(wú)關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)
根據(jù)記者手頭的資料，廣州經(jīng)濟(jì)適用房的前身叫安居房，從1986年開始建設(shè)。廣州是全國(guó)最早建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的城市之一。這類房子剛推出時(shí)市場(chǎng)追捧程度十分踴躍，在連續(xù)3年的時(shí)間內(nèi)政府必須通過搖珠的方式產(chǎn)生購(gòu)買者，同彩票開獎(jiǎng)相像。
前期的經(jīng)濟(jì)適用房大多是由政府提供廉價(jià)土地，征地費(fèi)用每畝從當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)的18萬(wàn)元降至12萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)適用房每平方米價(jià)位在1500元左右。在1990年末到21世紀(jì)初，當(dāng)時(shí)60平方米的房子在市場(chǎng)上要花十多萬(wàn)元，而買到一套解困房不足7萬(wàn)元，據(jù)悉其售價(jià)比成本還要低。
而到了后期，廣州市政府決定不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房將由開發(fā)商參與開發(fā)、建設(shè)，但由政府控制、限價(jià)，開發(fā)商提供一定的政策優(yōu)惠如免征營(yíng)業(yè)稅、免征土地使用出讓金等。
開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，卻與商業(yè)化開發(fā)無(wú)異。開發(fā)商自行設(shè)計(jì)、建設(shè)，最后由開發(fā)商按照政府確定的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格銷售。但政府將其利潤(rùn)率限制在3%，這種情況下，開發(fā)商傾向于提高單元面積，很多地方都出現(xiàn)了“豪宅”級(jí)別的經(jīng)濟(jì)適用房，中低收入者根本買不起。開發(fā)商為了迅速完成銷售，也疏于對(duì)購(gòu)買人的資格進(jìn)行審查。結(jié)果在經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)上，中等收入階層擠走了低收入階層，政策的好處并沒有讓最需要幫助的群體享受到。
某些規(guī)劃為房改房的樓盤因?yàn)榻ㄔO(shè)周期延后，趕不上房改房最后一班車而改為經(jīng)濟(jì)適用房，但由于價(jià)格與同區(qū)域的商品房相差不大，戶型較大，因此購(gòu)買者已經(jīng)從中低收入階層轉(zhuǎn)為中等收入家庭，根本沒再出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象。
到了2002年，全市共建了澤德花園等5處經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，竣工面積200萬(wàn)平方米，完成投資63億多元，為3萬(wàn)多戶中低收入住房困難戶解決了住房問題。
重建后應(yīng)避免走彎路
寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，過去廣州市的經(jīng)濟(jì)適用房往往存在選址偏遠(yuǎn)和設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量差等問題，造成“經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用”的現(xiàn)象。許多符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的中低收入者要么是買不起，要么是感覺住在這些遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不便、配套不全的經(jīng)濟(jì)適用房里生活成本太高。因此，能滿足購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的廣州的本地人不愿意買，就算買了也是租給外來人住。而由于經(jīng)濟(jì)適用房后來放寬了上市條件，為數(shù)不少的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入二手樓市。業(yè)主們往往轉(zhuǎn)手便可以賺取兩三倍的利潤(rùn)。
他認(rèn)為，如果繼續(xù)像以往那樣來建造經(jīng)濟(jì)適用房，的確是既浪費(fèi)資源，又沒有從根本上真正解決中低收入者的住房問題。其實(shí)政府可以結(jié)合危房和舊城改造來開發(fā)符合市場(chǎng)需要和城市規(guī)劃建設(shè)需要的經(jīng)濟(jì)適用房。
廣州業(yè)界更是就經(jīng)濟(jì)適用房重新建設(shè)后必須加強(qiáng)資格審查、杜絕炒賣漏洞等方面提出種種建議。例如針對(duì)低收入家庭的概念模糊，必須提出明確標(biāo)準(zhǔn)；例如放寬戶籍限制，使市面上大量亟須住房的外來新移民也能享受經(jīng)濟(jì)適用房政策的好處；例如經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該只能自用，禁止出租獲利，如果轉(zhuǎn)手，必須補(bǔ)交較重的交易費(fèi)用以防止炒賣之風(fēng)產(chǎn)生。
而廣州市政協(xié)委員、知名建筑設(shè)計(jì)師何鏡堂更是表示，如果能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上輕松買房并獲得銀行貸款批準(zhǔn)，只怕就不能算“中低收入”了，所以對(duì)購(gòu)買人資格審查方面應(yīng)該更嚴(yán)格。
責(zé)任編輯 劉楠
