樓宇經(jīng)濟(jì)要壯大，要有生命力，必須走專業(yè)化、特色化、品牌化的路子，市南區(qū)正孜孜以求——— “樓宇經(jīng)濟(jì)”銜枚疾進(jìn)■本報(bào)記者劉宗偉
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sp; 編者按CBD就是中央商務(wù)區(qū)，CBD的核心價(jià)值在于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，它是一個(gè)區(qū)域范圍的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地，具有相當(dāng)?shù)膸?dòng)力、影響力、凝聚力和輻射力。近年來，市南區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以建設(shè)“全國重點(diǎn)中心城市”和“世界知名特色城市”的中心城區(qū)為目標(biāo)，緊緊圍繞構(gòu)建區(qū)域性經(jīng)貿(mào)中心、金融中心、信息中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心和北方國際航運(yùn)中心，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，以商務(wù)樓宇為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與服務(wù)貿(mào)易、軟件信息、濱海旅游、現(xiàn)代商業(yè)品牌四大特色經(jīng)濟(jì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)了大步跨越。2004年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值136.82億元，同比增長14.2％；第三產(chǎn)業(yè)增加值115.92億元，占生產(chǎn)總值比重達(dá)到84.7％；實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額30.07億美元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)85.62億元。本報(bào)從今日起對市南區(qū)打造半島CBD、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行系列報(bào)道。 炙手可熱
“從年創(chuàng)利稅來看，一座樓宇就是一處普通的工業(yè)園。”市南區(qū)外經(jīng)貿(mào)局局長王守強(qiáng)說完這句話，下意識(shí)地抬頭望了望窗外———新時(shí)代數(shù)碼港、華歐英德隆、華仁國際大廈、陽光大廈．．．．．．香港中路和東海路上高聳林立的高檔商務(wù)樓宇，年稅收過千萬元的已有二十多座。
樓宇經(jīng)濟(jì)———早在四年前，市南區(qū)上下即言必稱之�！皹怯罱�(jīng)濟(jì)”炙手可熱，多種因素使然。從大處而言，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是制造業(yè)的“天然伴侶”，沒有樓宇經(jīng)濟(jì)提供的現(xiàn)代服務(wù)，制造業(yè)的發(fā)展就會(huì)遭遇供應(yīng)“瓶頸”。青島周邊乃至整個(gè)山東半島制造業(yè)基地正在加速形成，亟需樓宇經(jīng)濟(jì)與之配套。按照經(jīng)濟(jì)理論，樓宇經(jīng)濟(jì)具有數(shù)百公里的輻射半徑，因此，其最佳輻射源應(yīng)落在市南區(qū)。
而具體到市南，有著發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的先天優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)越，國內(nèi)外許多知名企業(yè)總部落戶于此，品牌企業(yè)聚集提高了區(qū)域知名度，對外地企業(yè)產(chǎn)生了較強(qiáng)的磁力。市南區(qū)科研機(jī)構(gòu)眾多，薈萃了全市大量專業(yè)技術(shù)人才和企業(yè)經(jīng)營管理人才，這為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供了智力基礎(chǔ)。另外，市南區(qū)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，島城全部高檔商場和80％的餐飲企業(yè)匯聚于此，金融、軟件、物流、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正連年涌入。
“市南區(qū)待開發(fā)利用的空地已經(jīng)很少，可謂寸土寸金，樓宇經(jīng)濟(jì)所依托的商務(wù)寫字樓可實(shí)現(xiàn)在高價(jià)位上的土地再開發(fā)�！蓖跏貜�(qiáng)告訴記者，從這一要素來看，樓宇經(jīng)濟(jì)將成為傳統(tǒng)地域空間相對有限、但商務(wù)樓宇及衍生資源卻異常豐富的市南區(qū)必然選擇的新增長點(diǎn)。基于此，自2001年起，市南區(qū)在山東路、香港中路、東海路、寧夏路等多個(gè)區(qū)域拆舊建新、拆低建高，加快樓宇擴(kuò)容和升級。海信大廈、新時(shí)代數(shù)碼港、廣發(fā)金融大廈、網(wǎng)通大廈等一批現(xiàn)代化高檔樓宇相繼落成。市南區(qū)經(jīng)貿(mào)局統(tǒng)計(jì)，2004年底，該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中，寫字樓所占比例由2001年10.3％上升為18.5％，提高了8.2個(gè)百分點(diǎn)。除香港中路、東海路外，延安三路、山東路周邊的樓宇經(jīng)濟(jì)正形成氣候。
壯大之“秘笈”
如此高比例的高檔樓宇，如何提升其入駐率、避免閑置？換言之，如何盡快讓“樓宇經(jīng)濟(jì)”這一時(shí)髦概念深入人心？我們可從“山東路商務(wù)板塊概念”，管窺市南區(qū)高明之術(shù)———
山東路中部廣發(fā)金融大廈，原是一幢高層“爛尾樓”。2002年續(xù)建竣工后，其曾給投資者心頭蒙上的陰影仍沒有完全消除。不只是廣發(fā)金融，類似的商務(wù)樓在山東路還有好幾處。
“山東路商務(wù)板塊”，市南區(qū)經(jīng)貿(mào)局在經(jīng)過深思熟慮后，聯(lián)合山東路區(qū)域樓宇開發(fā)商，精心策劃推出了這一概念。市南區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人親自帶隊(duì)，赴北京等地推介招商。與此同時(shí)，他們協(xié)調(diào)有關(guān)部門，為廣發(fā)金融大廈等樓宇拓寬了交通路口，解決了長期存在的車輛通行難題。一家金融機(jī)構(gòu)，看好了山東路區(qū)域樓宇的發(fā)展?jié)摿�，從市�?nèi)繁華商業(yè)中心搬遷至廣發(fā)金融中心。有此示范效應(yīng)，招商工作很快勢如破竹。
據(jù)介紹，為深化樓宇經(jīng)濟(jì)概念，提升寫字樓的知名度和影響力。市南區(qū)邀請了香港中文大學(xué)教授、“樓宇經(jīng)濟(jì)”樣板———上海盧灣區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人、中國總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)始人等專家學(xué)者前來，為全區(qū)干部講課，提升觀念認(rèn)識(shí)。并以“打造半島CBD，推動(dòng)山東新經(jīng)濟(jì)”為主題，舉辦青島國際商務(wù)周，召開商務(wù)樓宇展示推介會(huì)、智能化研討會(huì)，對重點(diǎn)樓宇進(jìn)行了專題宣傳和推廣。成功整合各開發(fā)商的優(yōu)勢資源，形成了樓宇宣傳和運(yùn)作的規(guī)模效應(yīng)。
服務(wù)的精細(xì)化，也是市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的一著妙棋。2002年，國內(nèi)一知名房屋中介連鎖機(jī)構(gòu)總部落戶華仁大廈。初來乍到，人生地不熟，這家企業(yè)找到了市南區(qū)，有關(guān)部門立即派專人靠上，幫助其招聘人才、聘請法律支持機(jī)構(gòu)、選擇媒體宣傳推介等。該公司開業(yè)那天，一大早，市南區(qū)工作人員即趕到現(xiàn)場，參與籌備開張事宜。
專業(yè)化之路
“樓宇經(jīng)濟(jì)要壯大，要有生命力，必須走專業(yè)化、特色化、品牌化的路子�！蓖跏貜�(qiáng)告訴記者，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)在樓宇內(nèi)進(jìn)一步聚集，市南區(qū)引導(dǎo)樓宇業(yè)主進(jìn)行樓宇功能定位，出臺(tái)了《市南區(qū)關(guān)于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)措施》，鼓勵(lì)開發(fā)商引進(jìn)相同或關(guān)聯(lián)行業(yè)入駐。促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)聚集，在企業(yè)間形成信息、資源共享，充分發(fā)揮聚集效應(yīng)，不少樓宇主動(dòng)對一些不符合功能定位的企業(yè)置換和交流。比如，中天恒大廈為引進(jìn)美國雅芳集團(tuán)地區(qū)總部等大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，果斷分流十余家中小企業(yè)。目前，市南區(qū)已形成了一批以金融、物流、服裝、外貿(mào)、軟件等產(chǎn)業(yè)特征較明顯的特色樓宇，這些行業(yè)中，入駐的企業(yè)占其全市企業(yè)總量的60％－90％間。
在加速專業(yè)化的同時(shí)，市南區(qū)積極引進(jìn)制造企業(yè)營銷總部、研發(fā)總部、財(cái)務(wù)總部以及金融、軟件、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部，通過逐步實(shí)現(xiàn)樓宇企業(yè)總部化，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射力。位于綺麗大廈六樓的青島肯德基有限公司，是肯德基中國山東、河南、新疆三省市場的總部，目前管轄的店面近90家、員工近5000人，每年稅收就達(dá)數(shù)千萬元。除肯德基外，馬士基、海信、青啤、歐美投資集團(tuán)等286家國內(nèi)外知名企業(yè)（地區(qū)）總部均落戶市南區(qū)，26家500強(qiáng)企業(yè)、9家外資銀行在市南區(qū)設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)。
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樓宇經(jīng)濟(jì)是指以商務(wù)寫字樓為土地要素，以白領(lǐng)專業(yè)技術(shù)與管理人才為勞動(dòng)力和主要資本要素，以為企業(yè)提供商務(wù)服務(wù)為市場導(dǎo)向的一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群。資料表明，一幢高級商務(wù)樓里各類企業(yè)所產(chǎn)生的效益可等同于城郊7.8平方公里范圍內(nèi)的企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。樓宇經(jīng)濟(jì)，是集約利用資源、內(nèi)涵擴(kuò)張的一種具體形式。
截至目前，市南區(qū)投入使用的寫字樓有97座，建筑面積303萬平方米，企業(yè)總數(shù)4700家，注冊資本金132億元。2004年，樓宇總稅收實(shí)現(xiàn)16.6億元，超過區(qū)域稅收40％，有23座寫字樓稅收超過千萬元，其中，億元樓2座，超過5000萬的2座。
飛速發(fā)展的樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為市南區(qū)主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
