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在購買二手房的過程中，許多市民懂得審核房產(chǎn)證真?zhèn)蔚闹匾�。不過，對于那些真實的房產(chǎn)證，人們是否就可以放松警惕？真實的房產(chǎn)證，當真不會蒙蔽購房者的眼睛，不會給他們帶來意想不到的損失嗎？或許，問題的答案并不像人們想象的那樣簡單。
案件回放
前不久，劉小姐看中了浦東新區(qū)一套價格適中的公寓房。通過“手拉手”交易方式，劉小姐直接與賣房人達成了購房意向，并很快支付了2萬元定金。支付定金前，行事謹慎的劉小姐特意檢查了該套房屋的房產(chǎn)證原件，并仔細核對了賣房人的身份證�？吹絻烧呔鶅�(nèi)容真實，劉小姐這才定了心。
然而，在這套房屋的交易過程中，令劉小姐想不到的事還是發(fā)生了：房地產(chǎn)交易中心告知劉小姐，因這套房屋已于1年前被法院查封，故該物業(yè)不能辦理交易手續(xù)�！斑@一情況并沒有反映在房產(chǎn)證上��？到底是怎么回事？”又急又氣的劉小姐連忙給賣房的業(yè)主打電話，但他的手機卻已停機。因無法提供合法證明，劉小姐在短時間內(nèi)無法取得該套房屋的所有權(quán)，將來她想要取得該所有權(quán)也還需經(jīng)過復雜、繁瑣的程序。最終，劉小姐只好自認倒霉，交付的2萬元定金也就此泡湯。
無獨有偶。今年1月份，來上海工作不久的趙女士有意買一套市區(qū)的小房子，給自己安個家。通過一家中介公司，趙女士很快找到了中意的房源，并與出賣人周某簽下一份房屋買賣合同。為表示賣房誠意，周某將自己的房產(chǎn)證原件交給了中介公司保管。合同簽訂后，趙女士支付了房屋首付款并辦妥了銀行按揭貸款，可此時周某卻以種種理由，一再拖延辦理房屋過戶的手續(xù)。想到周某的房產(chǎn)證還押在中介公司，趙女士倒也不太擔心：“最多晚幾天辦手續(xù)，問題不大�！�
一晃兩個月過去，趙女士有點坐不住了。打電話和周某約辦理過戶手續(xù)的時間，周某卻總是含含糊糊的，后來索性關(guān)了手機不接電話。無奈之下，趙女士向一位當律師的朋友咨詢。朋友連忙帶她趕到房地產(chǎn)交易中心，對這套房屋作了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。這下，趙女士傻眼了：這套房屋居然已在半個月前換了“主人”，周某已經(jīng)不是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人。
買房不是一件小事。而上述案例中的劉小姐、趙女士也都對此慎之又慎，維權(quán)意識并不差。買房前核對房產(chǎn)證的真?zhèn)�、交易中要求賣房人把房產(chǎn)證交付給中介公司保管等等，這都是必要的維權(quán)手段。可是，到頭來她們?yōu)楹芜�是吃了虧，上了當？難道，真實的房產(chǎn)證也不能保證房產(chǎn)交易的安全嗎？
蔣先桂（上海某律師事務(wù)所律師）：房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，也是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行使占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。應(yīng)該說，房產(chǎn)證對于保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益、維護房地產(chǎn)市場秩序等，都起著十分重要的作用。但是，在房屋買賣的過程中，買房人的確不能過于倚重房產(chǎn)證來判斷房屋的有關(guān)情況。因為，盡管我國有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊的記載應(yīng)當保持一致。但在目前的二手房交易過程中，所售房屋實際情況與產(chǎn)權(quán)證上注明的不符的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。所以，購買二手房，輕信房產(chǎn)證的心態(tài)是不可取的。
事實上，從劉小姐、周女士的遭遇不難看到，二手房買賣中，房產(chǎn)證原件未必可靠。諸如房屋已被法院查封，房屋已列入紅線拆遷范圍、部分房改房可能存在不具備上市交易條件等等問題，都可能未在房產(chǎn)證上如實地反映出來。解放周末：這樣說來，購買二手房光看房產(chǎn)證是不夠的。那么，有關(guān)房屋的完整、真實的資料究竟記載于何處呢？
購買房屋時，僅僅檢查或者核對房產(chǎn)證的確不夠。如果不能事先了解有關(guān)房屋的真實狀況，購房者難免會上當受騙，陷入無休止的糾紛之中。從近來發(fā)生的實例看，售房人利用真實的房產(chǎn)證騙取購房定金或者房屋首付款的糾紛，為數(shù)不少。
那么，什么地方才有房屋完整、真實的資料呢？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依照當事人申請或者依照職權(quán)，對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利，和其他依法應(yīng)當?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利，以及與此相關(guān)的事項進行記載、公示。房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊的記載，應(yīng)當保持一致。房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記冊為準。由此可見，房地產(chǎn)登記冊中，某一特定房地產(chǎn)的坐落，房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權(quán)取得的方式、期限和用途，房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利的設(shè)定范圍、設(shè)定日期、存續(xù)期限以及抵押權(quán)所擔保債權(quán)的范圍，房地產(chǎn)權(quán)利的限制等資料，均有著完整、真實的記載。通過房地產(chǎn)登記冊，購房人完全可以了解到有關(guān)房屋的真實狀況。
購房前，人們怎樣才能查閱到這些房地產(chǎn)登記資料？
依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)登記冊可以公開查閱、抄錄和復�。簧暾埖怯浳募梢怨┯嘘P(guān)當事人查閱、抄錄和復印。在實踐中，有關(guān)房地產(chǎn)的登記資料則可通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查的方式，在房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心調(diào)取和查閱。單位或者個人查閱登記冊，應(yīng)當向登記機構(gòu)，也就是房地產(chǎn)交易中心填寫查閱申請表，明確房地產(chǎn)的坐落和需要查閱的登記事項，并提交查閱人的身份證件。至于具體的查閱方式，也有明確規(guī)定：登記資料的查閱人可以自行抄錄登記信息，也可以委托登記機構(gòu)復制有關(guān)的登記資料。對復制的登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當加蓋印鑒；對無原始憑證或者登記冊中無信息記載的，登記機構(gòu)應(yīng)當出具無登記記錄的書面證明。
看來，購買二手房，不能只信房產(chǎn)證。市民們還需多個心眼，多花點功夫。對自己已經(jīng)看中的房屋，最好在簽訂合同和進行交易前，到有關(guān)房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以便及時、準確地掌握有關(guān)房屋的真實狀況，真正做到心中有數(shù)。
蔣先桂在此也給廣大購房者一個建議：辦理二手房交易時，一不要輕信房產(chǎn)證的有關(guān)記載；二不要隨便交定金；三不可匆忙簽合同。事先到交易中心對有關(guān)房屋作產(chǎn)權(quán)調(diào)查，明晰房屋產(chǎn)權(quán)狀況、權(quán)利限制等內(nèi)容后再作定奪，自己的權(quán)益才能真正得到有效的保護。
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