3月28日，上海銀行同業(yè)公會一紙通知放到了上海各中資銀行房貸部的案頭，這份由同業(yè)公會共同簽署并遵守的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理的指引》(下稱“指引”)成為銀行房貸最終的指導(dǎo)綱領(lǐng)。
指引中明確規(guī)定停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，提高同一借款人第二套貸款購房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上
貸款的首付款比例，并且實行貸款利率上浮。
從上海各中資銀行客戶服務(wù)部透露的信息顯示，大部分的銀行已經(jīng)根據(jù)自身情況對房貸進(jìn)行了調(diào)整。
近一周來，上海樓市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，據(jù)房產(chǎn)之窗新房監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周上海全市總成交量為51萬平方米，與前一周略有減少，總成交均價達(dá)8841元/平方米，環(huán)比下跌14.4%；住宅成交均價為8737元/平方米，環(huán)比下跌13.8%；住宅成交量占總成交量的81.5%，僅為41.8萬平方米。分區(qū)統(tǒng)計顯示，全市19個區(qū)域，9個區(qū)域住宅均價上漲，10個區(qū)域住宅均價下跌。
記者在多家房產(chǎn)中介公司了解到，許多有意購房者已處于持幣觀望狀態(tài)，二手房銷售掛牌增多。
“多種政策出臺以后，現(xiàn)在的上海樓市已經(jīng)成為政策市，越來越撲朔迷離。”基強(qiáng)聯(lián)行一位投資研究經(jīng)理私下稱，他們最近得到通知，禁止發(fā)布任何有關(guān)上海房市的調(diào)查及評論。
房貸之變
“之前理事會上形成的指導(dǎo)性意見中大部分具體的內(nèi)容已經(jīng)刪除，正式下發(fā)的指引才是各銀行達(dá)成一致的結(jié)果�！鄙虾ｃy行同業(yè)公會秘書長朱德林稱，“短期內(nèi)不會再為這件事開會討論了�！�
曾經(jīng)在指導(dǎo)性意見中對首付成數(shù)、本市外市居民購房貸款的具體條例已經(jīng)蕩然無存，唯一明確規(guī)定的就是“對于通過貸款購買房屋，在房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間起一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)”。
國有商業(yè)銀行的貸款調(diào)整基本一致，第一套非高檔住房，中國公民可以貸款80%，而外籍人士最高貸70%。高檔房源最高貸款為70%，不再出現(xiàn)貸款成數(shù)超過八成的情況。
中行上海分行規(guī)定：一般情況下，對于同一借款人，第一套房的貸款利率執(zhí)行5.508%的優(yōu)惠利率，非高檔房首付最少2成，高檔房或二手房首付成數(shù)最少3成；第二套房的貸款利率則按同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行，非高檔房首付3成以上，高檔房或二手房首付4成以上；此后，貸款購房每加一套，銀行將順延遞增10%的首付下限比例。
股份制商業(yè)銀行則較為謹(jǐn)慎，浦東發(fā)展銀行和招商銀行浦東分行已經(jīng)不予同一貸款人的第三套房屋提供貸款服務(wù)。
招商銀行、浦東發(fā)展銀行、交通銀行的貸款最高只到七成，第二套房貸款一般為六成，而且第三套房以上的利率上浮10%-70%。在華夏銀行浦東分行，資信優(yōu)而且是第一套房的顧客可將利率下調(diào)至5.51%。
部分滬上銀行開始調(diào)高逾期罰息標(biāo)準(zhǔn)。交通銀行在“借款合同”中規(guī)定，房貸逾期還款的罰息利率在借款合同載明的貸款利率水平上浮30%到50%，而此前，多規(guī)定為“按日利率萬分之二左右計收”。
調(diào)整之利
“指引的出臺對于上海高企的房價會有一定的作用，但是房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要金融、財政、稅收等多方面的配合，資金不可能那么快撤出市場，短期內(nèi)效果不會很明顯。我認(rèn)為，它對銀行的風(fēng)險控制更加有效�！鄙虾７康禺a(chǎn)協(xié)會辦公室主任黃明認(rèn)為。
“當(dāng)初各銀行在討論調(diào)控房貸政策的時候，就有人表示擔(dān)心，如果市場發(fā)生波動，銀行會不會成為第一個犧牲品。”浦東發(fā)展銀行風(fēng)險管理部的有關(guān)人士稱：“銀行的風(fēng)險主要來自兩方面，一是市場投機(jī)行為過多，導(dǎo)致房價不正常的上漲，而銀行95%以上的房貸都是通過抵押，房價下跌會帶來抵押風(fēng)險；第二就是現(xiàn)在貸款人的償貸風(fēng)險已凸現(xiàn)�！�
“上海有全市的個人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，對貸款人的信用還有相應(yīng)保證，就算這樣，還有很多投機(jī)行為。”該人士表示。
在新的指引中，各商業(yè)銀行保證將個人住房貸款有關(guān)信息及時、準(zhǔn)確、完整地錄入上海個人聯(lián)合征信系統(tǒng)。
“首付減少，利率調(diào)高，對購入不滿一年的商品房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅，這些措施對打擊短期投資行為肯定有效果，但是，近期針對房地產(chǎn)市場政策的頻頻出臺也給自購房者造成一定的影響，手中有錢不敢買房，我們估計，相對政策比較穩(wěn)定的二手房市場可能會起來�！被鶑�(qiáng)聯(lián)行的分析師認(rèn)為。
“這可能有兩個因素，一是每年3月一直是房產(chǎn)市場的買賣旺期；二是國家政策的影響。”信義房屋租賃公司行銷部的王蒼德透露近期該公司的二手房市場開始升溫，“但是賣的人多，買的人少”。
據(jù)了解，如果是二手房，可以比較輕松地從銀行拿到七成的貸款，利率也會低于基準(zhǔn)利率，一般在5.5%左右。
政策之憂
“現(xiàn)在很多人都在翹首以盼房價的下跌，關(guān)鍵的問題是，政府出臺那么多政策不是想讓房價下跌，一個健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場不僅僅是房價跌不跌的問題�，F(xiàn)在政府的目的是要打擊投機(jī)，恢復(fù)市場的正常運行，讓房價穩(wěn)中有升�！敝斓铝终J(rèn)為。
“上海的房市的確存在泡沫，但泡沫只在高檔房，現(xiàn)在浦東高檔房的空置率將近50%，中低檔房的銷售入住情況還是很正常的，從目前的房價漲幅來看，也在正常范圍內(nèi)�！秉S明認(rèn)為調(diào)控的最終目的是要把投機(jī)炒房的人擠出市場，但是同時也要避免房市的大幅波動。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域董事劉志忠日前對媒體表示，溫州投資者于浦東大量放盤的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。受影響較大的可能是單價在每平方米12000元至18000元的房源，但價格則不會有太大漲跌。預(yù)計今年下半年到明年上半年將會出現(xiàn)集中放盤現(xiàn)象。
今年，上海市政府提出重大工程配套商品房基地“新開工1000公頃”的目標(biāo)，截至目前，市房地資源局已推出配套商品房基地312公頃，按照今年一季度推出的土地量已超過計劃的30%。
“增值稅也是改變目前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性不合理的狀況，抑制高價房炒作的方法。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為：“在房地產(chǎn)一手房市場和二手房市場交易中，應(yīng)該對高價商品房交易開增房地產(chǎn)增值稅，尤其是對花園別墅、酒店式的高級公寓、甲級寫字樓等不同品質(zhì)制定不同的增值稅率。”
從去年下半年開始，購買未滿一年的上海辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業(yè)交易已經(jīng)開始了征收高額增值稅的措施，高檔房產(chǎn)的交易方被要求付出總價5%或是差額27%的增值稅額。
信義不動產(chǎn)研究中心李振宇認(rèn)為：“增值稅政策真正的影響未必是在其本身，而是在于政府‘組合拳’的構(gòu)成，以及是政府為配合今后系列財稅政策出臺的探路石子。最終將體現(xiàn)于各路消費者因政府的頻繁動作，而導(dǎo)致對市場的心理預(yù)期價格趨緩。表面上是抑制了投機(jī)需求，實質(zhì)上是給整個市場發(fā)出訊號�！保ㄓ浾�
彭婷婷 實習(xí)記者 蔡舒雅）
