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      期房私下交易者戒 應待期房變現后正常交易
      青島新聞網  2005-03-28 16:52:05 人民網
       

          期房私下交易所引發(fā)的連環(huán)潛在風險,日前被新公布的“個人出售普通住宅居住不滿一年的必須繳納營業(yè)稅”政策攪動。不少上家向下家提出,由于這是不可抗力,下家要么承擔差額部分5.55%的營業(yè)稅,要么交易就此終止。期房交易所引發(fā)的違約比例非常高。因此,買賣雙方應該待期房變現房后再通過正常交
      易途徑交易。

          盡管政府明令禁止期房交易,但不少買賣雙方仍然通過簽約進行私下交易,到現房時再辦理過戶手續(xù)。由營業(yè)稅所引發(fā)的期房交易不可抗力一說,代表了目前市場上眾多期房私下交易的業(yè)主心態(tài),趁機繼續(xù)抬高房價。據東方正義律師事務所律師介紹,新政策出臺僅一個多星期,這已經成為二手房糾紛咨詢中比例最高的問題。從法律角度來說,營業(yè)稅的實施并不能算作不可抗力。鑒定不可抗力必須同時具備三個條件:不能預見、不能避免和不能克服。營業(yè)稅的征收雖然具備了前兩個條件,但是合同并不是就此不能執(zhí)行下去。如果期房私下協議合同在履行過程中,因為這一原因而不繼續(xù)履行顯然有失合同的公平。由新政策實施隨著而產生這種加價現象可以看出,明令禁止交易的期房在私下交易中風險重重,在房價上漲較快的過程中,不少上家想盡辦法追加合同中的交易價格,以追求利益最大化,而下家不得不面對上家三番兩次的加價和合同隨時被中斷的風險。

          除此以外,違約金糾紛也成為期房私下交易的另一大紛爭。為了遏制上家在合同交易到一半時惡意違約,同時考慮到期房私下交易的過程較長,短則兩三個月、長則一年,買賣合同往往將已付房款雙倍返還給受損方作為違約責任。即便在合同簽訂后的幾個月內房價上漲較快,但房價增長部分不會超過總房價的30%,考慮到違約成本較高上家繼續(xù)履行的可能性就越大。而在普通的房地產買賣合同中,一般將定金作為違約責任。根據普通的定金法則,定金收取最高不超過總房價的20%。法院在受理這一案件時,會據此認定定金收取過高并考慮酌情減少。因而,不少有意圖違約上家又抓住這一點趁機抬高房價。(唐穎豪)

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