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      是喜是憂房產貸款恢復“國民待遇”
      青島新聞網(wǎng)  2005-03-24 03:56:37 青島早報
       

          央行再次加息讓銀行與購房者皆是喜憂參半,民間資本可能借機“雄起”

          

          3月16日晚間,央行突然宣布再次加息。但與2004年10月29日的那次加息不同,此次加息并不是針對全行業(yè),而是將“矛頭”有針對性地指向了房地產——將已經(jīng)執(zhí)行了6年
      的房貸優(yōu)惠利率恢復到基準利率,即商業(yè)貸款利率5年期以上從原來的5.31%上調至6.12%。

          如果說去年10月29日的加息只是一個“信號”,還沒能給廣大購房者帶來多大影響的話,那么央行此番發(fā)布的升息方案,顯然要對多數(shù)貸款人“傷筋動骨”了。明眼人不難看出,此次加息方案實際上表明了央行對房地產的某種態(tài)度———改變了以前實行優(yōu)惠利率,鼓勵貸款買房。

          如今房貸恢復“國民待遇”,實行和其它商業(yè)貸款一樣的利率政策———即便有優(yōu)惠,也只能在基準利率的基礎上最多向下浮動10%,即5年以上期房貸利率5.508%。這相對于以前來說,也提高了近0.2個百分點。

          第二天,央行又對外宣布,公積金貸款利率同步上調0.18%。更加嚴厲的政策還有,個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。

          在新的還貸政策下,還款人的壓力到底會增加多少?在執(zhí)行浮動利率的前提下,各銀行又會采取哪些計費新政呢?     

           銀行是肥肉也是難題

          巨額利息為其帶來豐厚收益又加劇商業(yè)競爭

          此次房貸調整方案,給商業(yè)銀行很大的定價自主權,即在基準利率6.12%和基準利率0.9倍即5.508%之間,各家商業(yè)銀行可根據(jù)自己的情況自行確定。這對商業(yè)銀行是塊肥肉,同時也是一道難題。

          據(jù)統(tǒng)計,目前國內商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款,余額已經(jīng)超過了1.6萬億元。根據(jù)這個數(shù)字,如果所有銀行將5年以上貸款利率調整到6.12%的基準利率水平,那么銀行僅商業(yè)貸款一項,年利息收入就可以增加130億元!這對銀行來說,無疑是天上掉下的“金餡餅”。難怪消息公布當天,島城幾家商業(yè)銀行便坐到了一起,共同商定要按央行公布的基準利率執(zhí)行,而不實行0.9倍的下限利率。

          然而在媒體面前,各家商業(yè)銀行卻遲遲不肯公布最終確定的調整方案。因為一個不爭的事實是,銀行之間也存在競爭,而房地產貸款作為銀行個人貸款比重最大、質量最高的貸款,顯然又是各家爭奪的焦點。如果我先宣布按6.12%的基準利率執(zhí)行,一旦別人實行比我優(yōu)惠的房貸利率,我豈不坐失市場良機?

          因此,要想讓各家銀行都來遵守所謂的“攻守同盟”,顯然難度較大,這不符合市場經(jīng)濟的特點,對購房者來說也有失公允。22日北京4大商業(yè)銀行公布的新房貸利率,也證明銀行之間確實各有“小算盤”。

          22日下午島城中行、交行率先公告房貸利率,也沒能執(zhí)行6.12%的基準利率。在6.12%和5.508%之間,究竟作何取舍,各家商業(yè)銀行一時難以決斷。

          

      銀行各有“小算盤”

          3月21日,北京四大商業(yè)銀行對外公布各自新的房貸利率執(zhí)行方案:

          ◆中國銀行北京分行對申請第一套住房貸款的個人執(zhí)行下限利率,對申請第二套以上住房貸款的個人執(zhí)行基準利率。個人住房貸款最低首付款比例仍維持現(xiàn)行的20%不變;

          ◆工商銀行總行原則是執(zhí)行下限利率,這意味著大多數(shù)借款人可以拿到9折利率的貸款。但對于購買高檔寫字樓、第二套住房和高檔別墅的個人,將執(zhí)行相應檔次的貸款基準利率;

          ◆農業(yè)銀行個人房貸也執(zhí)行下限利率;

          ◆建設銀行建行并沒有看同業(yè)的眼色行事,據(jù)該行客服電話稱,正式接到文件將執(zhí)行央行的基準利率。這意味著在建行貸款的成本將高于其他銀行。

          

      消費者選銀行要細算

          選擇基準利率還是優(yōu)惠利率,對購房者的壓力差距很大

          雖然島城各家銀行新的利率執(zhí)行標準尚未公布于眾,但對廣大貸款人來說,還貸負擔增加已是板上釘釘?shù)氖虑。而且,不同的利率?zhí)行標準,貸款人的還款負擔也相差很大。

          以30萬、10年期貸款為例,按照原先的利率標準,每月需還款3227.61元,而按照新的利率標準(基準利率6.12%),則需要支付3348.72元,每月需多還121.11元;但如果按照優(yōu)惠利率即基準利率的0.9倍,每月則需要負擔3256.97元,只比原先增加了29.36元。

          顯然,執(zhí)行基準利率還是優(yōu)惠利率,對還款人的差距很大,這也就不難理解為什么各家商業(yè)銀行遲遲不肯公布新房貸標準的原因了。

          而招商銀行青島分行的有關人員則明確答復記者,招商銀行將執(zhí)行人民銀行的規(guī)定,根據(jù)市場變化適當調整房貸利率,具體執(zhí)行標準需根據(jù)客戶的具體情況而定,而不是搞“一刀切”。

          中國人民銀行青島市中心支行的工作人員也答復記者,各家銀行可根據(jù)每筆業(yè)務的風險大小,自主決定每筆業(yè)務的貸款利率,只要在6.12%和5.508%之間,都是允許的。

          這也就是說,銀行辦理的每筆房貸,利率可能都不一樣,“看人下菜碟”,根據(jù)不同客戶的不同情況如收入、職業(yè)、樓盤情況、家庭資產狀況等決定不同的利率標準和首付比例,將是今后銀行常用的營銷技巧。看來,今后購房者選擇從哪家銀行貸款,可就要仔細“算計”一下了。下圖:調息后,執(zhí)行基準利率及優(yōu)惠利率對照表

          

      加息民間資本乘勢而起

          民間借貸機構憑借“零首付”優(yōu)勢與銀行掙食

          “上次加息,我們的業(yè)務至少增加了20%。這次又加息,又提高首付款比例,這對我們民間資本來說絕對是個好消息!笨吹郊酉⒌膱蟮篮,安玉華掩飾不住內心的喜悅。

          作為青島百眾惠抵押貸款代理公司的負責人,安玉華切身感受到加息對民間資本的“刺激”!般y行的門檻越來越高,很多想買房的老百姓因為首付款湊不齊,就到我們這里來辦理抵押貸款,利息和銀行差不多,卻不需要首付款,F(xiàn)在購房貸款占到我們全部業(yè)務的30%左右!

          據(jù)記者粗略了解,在青島從事民間借貸的機構不下幾十家,購房貸款占了相當比重,且在上次加息后有明顯增長趨勢。很多購房者因為短時間內湊不齊首付款,或者因購買的二手房年代較久無法從銀行貸出足夠的成數(shù),就選擇民間借貸。安玉華介紹,最近青島開展民間借貸的機構越來越多,給相當一部分購房者提供了便利。

          但相對于銀行來說,民間借貸期限短,且需要別人的房子作抵押擔保,因此只能作為銀行業(yè)務的補充。

          

      房價漲勢依舊難阻擋

          □修方舟(青島榮昌置業(yè)集團股份有限公司副總經(jīng)理)

          靠加息平抑房價?誰還信!大家都指望靠加息來平抑房價,去年倒是加息了,房價反而漲得更猛了?纯次覀冎車挠H戚、朋友、同事,有多少人正在張羅著買房子。

          這就是需求。只要需求大于供給,房價就不可能跌。相反,利息增加了,反而更加重了購房者的負擔。

          還有一個事實是,對房地產信息最敏感的開發(fā)商們,都還在忙著“囤積”,而不是忙著“出手”。這表明他們仍然看好房地產行業(yè)———他們又不是傻瓜,誰愿意把房子“爛”在自己手里。

          所以,在我看來,此次加息仍然難以撼動房地產的漲勢。

          

      加息將房價帶進盤整期

          □李淳樸(浩華不動產機構董事長)

          從去年10月底到現(xiàn)在,不到半年時間,央行對房貸兩次加息,表明國家抑制房價的決心。房地產業(yè)是個對宏觀政策非常敏感的行業(yè),雖然上次加息沒能很好地抑制房價,但國家決不會就此“善罷甘休”。如果此次加息仍然不能平抑房價,肯定還會有第三次加息。

          事實也證明,此次加息對購房者的心理預期作用還是很明顯的,廣州市今年1月份的平均房價就下調了600元/平方米。此次加息后,我認為房價將進入盤整期。

          實際上房價回歸理性,對開發(fā)商也不是壞事,因為只有一個平穩(wěn)健康的市場,才有長遠發(fā)展的空間。

          

      多數(shù)購房者

          買房計劃不變

          崔小玫最近正在張羅著買房。她在四方相中了一套40萬元的套二居,原計劃首付8萬元,然后從銀行辦理32萬元的商業(yè)貸款?吹郊酉⒌南⒑,崔小玫長嘆一口氣———月供增加了不說,首付提高了,對她可是個難題,因為原先那8萬元首付,有3萬元是借來的。如今首付比例提高了,她需要12萬元的首付款,這多出來的4萬元該上哪里借呀?

          和崔小玫一樣遭遇的還有很多,記者隨機調查了身邊的10個朋友和同事,沒有一個因為加息而放棄購房計劃。在醫(yī)院工作的小孫正準備結婚,房子是擺在他面前的大事,“利息再高,也得貸款呀,因為咱沒錢一次性付款”。而在外貿公司工作的朱先生已經(jīng)有了一套住房,他想再買套新房改善居住條件,“每月就增加幾十元錢,應該不會感覺累!

          據(jù)央行最近公布的今年1季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果,城鎮(zhèn)居民購房的熱情高漲,有22%的居民準備在未來3個月購買住房,銀行借款未因去年10月末的加息而降低。

          由此看來,即便加息,多數(shù)購房者仍將靠貸款來購置房產。但因為首付比例提高,部分購房者可能會推遲購房時間。

          

      加息為保護買房人

          央行加息是在打擊普通買房人?面對許多網(wǎng)民對房貸加息的誤解,中國人民銀行副行長吳曉靈表示,目前房地產價格是不正常的上升,央行加息是希望保護買房人,是為了解決大多數(shù)人的購房利益。

          吳曉靈希望公眾能夠理解央行的初衷:“央行調整這次房貸利率政策,從短期來看,購房者會多增加一點利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套,能夠把我們房地產價格上升過快的勢頭有所抑制。房價上升的幅度減小的話,就保證了老百姓的根本利益!

          

      炒房收益降一成

          有中介機構預測,首付比例提高一成,炒房者的資本收益率將下降5%-10%。

          深圳中原地產有關人士分析,提高首付款比例,將嚴格抑制并擠壓房地產投機行為!霸谄渌闆r不變的情況下,首付提高一成,炒樓者的資本收益率將下降5%!

          例如,按照原來二成首付,炒樓者100萬元可以買5套房,考慮到地產商一般會允許買家低首付,因此100萬元可購置5-10套房產。假定1套房1年后轉手賺10萬元,炒樓者1年后就可賺50-100萬元,資本收益率達到50%-100%。而現(xiàn)在首付普遍提高一成,100萬元就只能買3套房,即使別的條件都不變,1年后轉手,大約只賺30萬元,資本收益率下降20%-70%!

          

      加息前后月供比較  GG  貸款數(shù)額年限原月供現(xiàn)月供現(xiàn)月供(5.31%)(5.508)(6.12%)

          5萬元5950.67元955.24元969.43元5萬元10537.93元542.82元558.12元10萬元51901.35元1910.48元1938.86元10萬元101075.87元1085.65元1116.24元15萬元52852.03元2865.72元2908.29元15萬元101613.80元1628.48元1674.36元15萬元151210.55元1226.26元1275.53元15萬元201015.80元1032.50元1085.05元

          

      貸款數(shù)額年限原月供現(xiàn)月供現(xiàn)月供

          (5.31%)(5.508)(6.12%)

          

      20萬元102151.74元2171.31元2232.48元20萬元151614.07元1635.01元1700.70元20萬元201353.40元1376.67元1446.74元30萬元103227.61元3256.97元3348.72元30萬元152421.10元2452.52元2551.06元30萬元202031.60元2065.01元2170.11元30萬元301667.77元1704.87元1821.86元

          

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