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      房屋閑置應(yīng)該征不動產(chǎn)稅?
      青島新聞網(wǎng)  2005-03-08 08:27:36 新京報

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        “對空置房屋開征不動產(chǎn)稅,政府政策引導(dǎo)多建經(jīng)濟適用房、廉租房。”昨日,全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海提交提案稱。
        
        針對目前房地產(chǎn)市場空置面積較大,價格不斷上漲的情況,郭委員建議,加大調(diào)控力度,對空置房屋開征不動產(chǎn)閑置稅,適度限制房地產(chǎn)市場的投資行為,“因為
      房屋是特殊商品,不能像股票一樣作為虛擬資產(chǎn)在不規(guī)范的市場里無節(jié)制地炒作”。
        
        據(jù)國家統(tǒng)計部門統(tǒng)計,截至2004年9月,商品房空置面積為9748萬平方米,其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。我們國家現(xiàn)在的房屋空置率也已超過國際上公認的20%的標(biāo)準(zhǔn)了。
        
        “所謂房產(chǎn)閑置稅,就是對那些買了房子又不居住、長期閑置的房主加征稅費!惫珊Uf,我們應(yīng)該借鑒法國近年來在大城市征收房屋空置稅的做法,對那些收入高、房產(chǎn)多而空置,造成資源浪費的人征稅。因為土地資源是有限的,很多人還沒有足夠的房子住,你浪費寶貴資源就應(yīng)該繳納高額的稅費。
        
        “開征不動產(chǎn)閑置稅,希望能夠達到的目的之一,就是抑制房價,擠壓房地產(chǎn)的泡沫!惫珊Uf。我希望能達到這個目的。
        
        相關(guān)措施
        
        新房產(chǎn)稅有望年內(nèi)模擬運行
        
        國家稅務(wù)總局有關(guān)人士表示,新房產(chǎn)稅可能涉及征房屋閑置稅
        
        本報訊針對房地產(chǎn)稅制改革問題,昨天,國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司有關(guān)人士表示,目前新房產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段,尚沒實質(zhì)性措施。但值得關(guān)注的是,該人士透露,新房產(chǎn)稅可能將于今年年中選擇合適的城市進行模擬運行,目前試點城市尚未確定,而真正進行實質(zhì)性試點還需要一段時間,而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點,僅僅是傳言。
        
        目前的房產(chǎn)稅有許多不合理
        
        據(jù)介紹,新的房產(chǎn)稅,可能涉及征收不動產(chǎn)閑置稅,以及高檔豪宅可能要收較高的稅等等。
        
        國家為什么要征不動產(chǎn)稅呢?昨日,國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司有關(guān)人士表示,目前,我國的房地產(chǎn)稅收方面,既有稅種多、環(huán)節(jié)多,又有征收不到位的問題;既有收費多、收費不合理而影響征稅,又有稅收負擔(dān)不合理的問題。此外,還有房地產(chǎn)土地的計稅依據(jù)不合理的問題。
        
        國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司有關(guān)人士介紹,模擬運行的新房產(chǎn)稅初步方案,其中在二手房交易中,將征收5%的營業(yè)稅、20%至60%的所得稅、20%至60%的增值稅以及4%的附加稅。換言之,一套房子即使沒有利潤,也可能要收9%的稅,而有利潤的房子,稅則可能占到利潤的50%。
        
        新房產(chǎn)稅不是加重稅負
        
        國家稅務(wù)總局另一位負責(zé)人也表示,新的房產(chǎn)稅其實就是將目前征收的房產(chǎn)稅具體細化,并對房地產(chǎn)商閑置(沒賣出)的房子也征收相關(guān)稅賦。此外,買高檔豪宅可能要收較高的稅。
        
        他說,此舉本意并不是通過增加稅種而加重稅負,而是要將一些繁雜的稅費進行統(tǒng)一規(guī)范。同時,正是由于稅費及土地批租的不規(guī)范,增加了許多隱性成本,房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高的利潤,明確征稅規(guī)范后,相應(yīng)成本反而可能下降,起碼增加了透明度,更有利于監(jiān)督。
        
        新房產(chǎn)稅是向買房人收,還是向開發(fā)商收,還是其他操作方式?該人士表示,目前尚不明確,新房產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住房,條件成熟時再覆蓋非經(jīng)營性住房,并且可能分階段、分區(qū)域區(qū)別對待。
        
        房未住滿1年出售將征營業(yè)稅
        
        上海出臺相關(guān)措施,鼓勵居住消費,抑制短期炒房
        
        據(jù)新華社電上海市地方稅務(wù)局日前出臺《關(guān)于本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》,規(guī)定自3月7日起,個人購買上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房,居住不滿一年出售的,銷售時按銷售價減去購入原價后的差額按5%的稅率征收營業(yè)稅,并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費;購買后居住滿一年的,出售時免征營業(yè)稅及附加。
        
        上海市政府表示,調(diào)整個人出售普通住房有關(guān)稅收政策的目的,是為了促進上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,鼓勵居住消費,規(guī)范投資行為,抑制短期炒作。
        
        據(jù)悉,以上政策適用于購買上海行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房,包括從二手房市場購入的商品住房、售后公房;居住不滿一年就出售的個人,包括上海市戶籍居民和非本市戶籍個人、外籍個人。
        
        委員對話
        
        “先建信用檔案再征收閑置稅”
        
        郭松海稱,該檔案應(yīng)全國各大中城市聯(lián)網(wǎng)
        
        “全國房價存在過高問題”
        
        新京報:近期,全國對于房地產(chǎn)價格是否存在虛高有著多種說法,您認為目前全國的房價到底是個什么狀況?
        
        郭松海:看房價是否過高,我認為一個重要的評判標(biāo)準(zhǔn)就是看平均收入的家庭是否可承受。根據(jù)2004年國家統(tǒng)計局公布的月度形勢報告顯示,2004年1至11月,全國商品住宅平均銷售價格為2580元/平方米,同比上漲11.6%,高于城鎮(zhèn)居民人均收入的9%的增長。
        
        如果預(yù)期到2020年,3口之家達到住宅小康標(biāo)準(zhǔn)(人均住房35平方米),即住房面積要達到100平方米左右,從現(xiàn)在開始按揭貸款的話,要償還約30多萬元的本息貸款。對于2004年全國人均可支配收入約9000元的城鎮(zhèn)居民來說,日常的生活開銷、孩子的教育以及醫(yī)療費用,30萬無疑是一筆巨大的開銷。所以按這個平均數(shù)來看,全國的房價還是存在過高的現(xiàn)象。
        
        應(yīng)成立房監(jiān)委監(jiān)管房產(chǎn)市場
        
        新京報:既然存在房價過高的現(xiàn)象,除宏觀上對土地等進行適當(dāng)控制外,還有什么辦法呢?
        
        郭松海:我覺得除了以往常規(guī)的做法外,對閑置的房屋征收閑置稅,同時成立中國房地產(chǎn)監(jiān)督委員會對房地產(chǎn)市場進行必要的監(jiān)管。
        
        新京報:如果空置率高出警戒線,對整個經(jīng)濟會帶來什么影響呢?
        
        郭松海:理論上說,投資性購房資金占總購房資金的比重,是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。
        
        以上海為例,上海市的投資性購房比例,據(jù)上海房管部門調(diào)查統(tǒng)計,2003年年底上海投資購房占16.6%,已接近國際警戒線60%;而杭州商品房的購買者,本地人不到50%.正是由于這些投資,投機于房地產(chǎn)而造成房屋閑置,使房屋利用率降低,空住率、空關(guān)率大幅上升。
        
        征閑置稅前提是,建立房產(chǎn)權(quán)屬檔案與信用檔案體系
        
        新京報:所以您提出的征收不動產(chǎn)閑置稅,目的就是在抑制房價的同時,擠壓房地產(chǎn)的泡沫?
        
        郭松海:我希望能達到這個目的。不過在我們開征房地產(chǎn)稅包括不動產(chǎn)閑置稅前,應(yīng)加快建立全國各大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案與信用檔案體系,這個是前提,不然你征稅就無法操作。
        
        我個人認為,可以在建立房產(chǎn)權(quán)屬體系的同時,由政府牽頭指導(dǎo),整合銀行、房管、稅務(wù)等部門及社會有關(guān)層面的力量,實現(xiàn)全國各大中城市聯(lián)網(wǎng),建立個人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺,規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系。
        
        新京報:這看來又是一個龐大的工程,操作上是不是存在一些難度啊?
        
        郭松海:難不難就看我們有多大的決心了,但我覺得這個體系非常必要,房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定對整個社會經(jīng)濟來說影響是巨大的。
        
        周奇、郭安、申劍麗、倪華初
        特約編輯:廣偉

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