上海是我國第一個出現(xiàn)個人合作造房夢想的大城市，而引起人們對個人集資合作建房關(guān)注、并在整個房地產(chǎn)領(lǐng)域引起軒然大波的則是北京個人集資建房案例的出現(xiàn)。在“首都效應(yīng)”的帶動下，個人集資建房方案在南京、廈門、成都等城市紛紛出爐。個人集資合作建房目前雖然還未有成功案例，但人們希望它能成為我國房地產(chǎn)的一種新
供給模式。——編者
老百姓覺著市場上的米面價格高得離譜，不吃不行，買著吃又吃不起，人們會很自然地聯(lián)想：弄幾畝地，自己種。
如今，在房地產(chǎn)市場，這種“自己動手，豐衣足食”的沖動在我國大力推行個人住宅商品化的潮流中倔強(qiáng)地逆流而上，并得到了老百姓的熱烈響應(yīng)，讓人大跌眼鏡，讓人振奮，同時又讓人心酸不已。
個人造房夢起于上海
上海是我國第一個出現(xiàn)個人合作造房夢想的大城市，“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當(dāng)老板，還可以結(jié)識一大批有志創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買地造房team是你的最佳選擇！”2003年4月一位網(wǎng)友的帖子發(fā)出不到一個月，就有50多位海外留學(xué)人士、國內(nèi)IT人員、金融人才、房屋設(shè)計師等加入團(tuán)體�？上�，這個團(tuán)體在建房稅收、地皮等方面沒有得到有關(guān)部門的支持而迅速解散。
個人集資建房“夢斷上�！保伞半y于上青天”的尋夢之路沒有嚇倒眾人，因為有比這條路更恐怖的東西——我國大城市驚人的高商品房價！
北京案例引起轟動
再次引起人們對個人集資合作建房關(guān)注、并在整個房地產(chǎn)領(lǐng)域引起軒然大波的是北京首個個人集資建房案例的出現(xiàn)。聯(lián)想集團(tuán)三十出頭的電腦工程師凌罡去年12月在網(wǎng)站發(fā)布了自己個人集資建房設(shè)想。一張?zhí)友杆僬心嫉?00人參與，并成功組建了行政、財務(wù)、法律和工程四個小組。今年1月中旬“合作建房聯(lián)盟”的成立標(biāo)志著這支合作隊伍正式組建，項目也進(jìn)入實質(zhì)操作階段。據(jù)測算，他們可省掉開發(fā)商利潤、廣告銷售費用、機(jī)構(gòu)維持費用和項目貸款利息，房價一般要比周邊項目商品房低40％。
各大城市紛紛跟進(jìn)
在“首都效應(yīng)”的帶動下，南京、廈門、成都……剛剛進(jìn)入2005年，個人集資建房方案在我國許多大城市紛紛出爐。南京許多網(wǎng)友正在籌建“我愛南京自建／團(tuán)購房俱樂部”，參加者大都是一些年齡在三十歲左右，有購房需要但又買不起商品房的年輕人。廈門一網(wǎng)站今年“集資建房”召集令發(fā)布后，報名者眾，他們的“集資建房”籌委會正在組建中。1月成都也有人正式發(fā)出倡議，要征集100人集資蓋房子，組織者稱他們近期將向成都市有關(guān)部門提交集資建房的相關(guān)報告和詳細(xì)計劃，目前個人集資項目已取名—“大同花園”。
眾多城市個人集資合作建房案例出現(xiàn)，雖然其組建模式和參與人群結(jié)構(gòu)不盡相同，但卻匯聚形成了我國房地產(chǎn)市場中不容忽視的潛流。
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何謂個人集資合作建房
當(dāng)下探索中的“個人集資合作建房”，通俗的定義解釋是，一群人聯(lián)合起來注冊自己的房地產(chǎn)公司，從政府手里競拍到一塊土地，然后聘請專業(yè)的設(shè)計公司和房地產(chǎn)建設(shè)公司建自己的房子。它打破了以開發(fā)商為主體的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，業(yè)主變成了項目的真正主人。
個人集資合作建房與“住宅合作社”有著本質(zhì)的不同�！白≌献魃纭碑�(dāng)時是為滿足一些無法享受國家福利分房，又承擔(dān)不起市場上商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房價格的社會中低收入者的需求而出現(xiàn)的，一般采用國家扶持、企業(yè)補(bǔ)助和個人出資三位一體的合作方式。由于所用的土地是無償劃撥的，房主只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，因此不可能上市流通，加上具體操作程序上的繁瑣，它在我國很快便了無聲息。
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"超越夢想"要過多少關(guān)？
個人集資建房發(fā)起者凌罡曾向媒體表示，“目前有不少消費者都希望能夠越過現(xiàn)有障礙，實現(xiàn)個人集資買地建房�！�
很容易理解，他所指稱要越過的“障礙”是房地產(chǎn)開發(fā)商，是目前大城市驚人的高房價，是令人頭疼的購房糾紛，是難度無限的業(yè)主維權(quán)……然而，個人集資建房之路并非坦途，想要繞過一些障礙，就要面臨新的難題。
尋求政府與政策支持拿到地皮是個人集資建房項目啟動“難邁的第一步”。上海夢斷的原因之一，就是上海市有關(guān)部門沒能給海歸免去建房的所有稅收，他們在尋找土地問題上也遇到了重重困難。
以北京方面為代表的新探路者在“8·31”土地大限后要走的是參與土地競標(biāo)的路數(shù)，他們不必企求政府“照顧”或者直接“劃撥”的土地。北京市和四川省國土和建委等方面已向媒體表示，在土地進(jìn)入公開的市場以后，個人買地的行為是行得通的，關(guān)鍵是取得土地后，必須要按照約定使用土地，比如土地用途、容積率等。
融資是第二道難關(guān)。但按照北京方面的計劃測算，個人集資建房的融資情況看起來似乎比較樂觀。據(jù)測算，預(yù)計招募資金500份，每份合作資金需求15萬元，即自籌資金7500萬元，可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔(dān)資金1.875億元，此外還有項目備用資金3000萬，足以應(yīng)付可能發(fā)生的不可預(yù)期費用。
銀信部門已有人表示：凡屬于非贏利的集資建房資金籌集，不屬于非法集資。但是關(guān)于貸款方面，有專家介紹說，貸款風(fēng)險是金融機(jī)構(gòu)放貸時考慮的先決條件，如何評估集資建房的風(fēng)險，可能是金融機(jī)構(gòu)的新問題。
建房整體管理和有效運(yùn)作是個人集資建房繞不開的第三道難題。房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)性強(qiáng)，管理工作繁雜，要求組織者必須有較強(qiáng)的管理能力和管理經(jīng)驗。在此方面除了涉及如何保障集資的安全性外，如何降低開發(fā)成本、如何選擇工程監(jiān)理公司、安排物業(yè)管理和維修基金的制度等問題可謂“一籮筐”。
另外，這種倉促成立的合作公司，在應(yīng)對土地貶值、業(yè)主退出等房產(chǎn)開發(fā)等風(fēng)險防范方面，也是一個值得探討的話題。
作者：趙寶昆
特約編輯：廣偉
