上海是我國(guó)第一個(gè)出現(xiàn)個(gè)人合作造房夢(mèng)想的大城市，而引起人們對(duì)個(gè)人集資合作建房關(guān)注、并在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域引起軒然大波的則是北京個(gè)人集資建房案例的出現(xiàn)。在“首都效應(yīng)”的帶動(dòng)下，個(gè)人集資建房方案在南京、廈門(mén)、成都等城市紛紛出爐。個(gè)人集資合作建房目前雖然還未有成功案例，但人們希望它能成為我國(guó)房地產(chǎn)的一種新
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老百姓覺(jué)著市場(chǎng)上的米面價(jià)格高得離譜，不吃不行，買(mǎi)著吃又吃不起，人們會(huì)很自然地聯(lián)想：弄幾畝地，自己種。
如今，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種“自己動(dòng)手，豐衣足食”的沖動(dòng)在我國(guó)大力推行個(gè)人住宅商品化的潮流中倔強(qiáng)地逆流而上，并得到了老百姓的熱烈響應(yīng)，讓人大跌眼鏡，讓人振奮，同時(shí)又讓人心酸不已。
個(gè)人造房夢(mèng)起于上海
上海是我國(guó)第一個(gè)出現(xiàn)個(gè)人合作造房夢(mèng)想的大城市，“你想用同一筆錢(qián)既買(mǎi)房又自己開(kāi)公司當(dāng)老板，還可以結(jié)識(shí)一大批有志創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買(mǎi)地造房team是你的最佳選擇！”2003年4月一位網(wǎng)友的帖子發(fā)出不到一個(gè)月，就有50多位海外留學(xué)人士、國(guó)內(nèi)IT人員、金融人才、房屋設(shè)計(jì)師等加入團(tuán)體�？上�，這個(gè)團(tuán)體在建房稅收、地皮等方面沒(méi)有得到有關(guān)部門(mén)的支持而迅速解散。
個(gè)人集資建房“夢(mèng)斷上�！�，可“難于上青天”的尋夢(mèng)之路沒(méi)有嚇倒眾人，因?yàn)橛斜冗@條路更恐怖的東西——我國(guó)大城市驚人的高商品房?jī)r(jià)！
北京案例引起轟動(dòng)
再次引起人們對(duì)個(gè)人集資合作建房關(guān)注、并在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域引起軒然大波的是北京首個(gè)個(gè)人集資建房案例的出現(xiàn)。聯(lián)想集團(tuán)三十出頭的電腦工程師凌罡去年12月在網(wǎng)站發(fā)布了自己個(gè)人集資建房設(shè)想。一張?zhí)友杆僬心嫉?00人參與，并成功組建了行政、財(cái)務(wù)、法律和工程四個(gè)小組。今年1月中旬“合作建房聯(lián)盟”的成立標(biāo)志著這支合作隊(duì)伍正式組建，項(xiàng)目也進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。據(jù)測(cè)算，他們可省掉開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、廣告銷(xiāo)售費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用和項(xiàng)目貸款利息，房?jī)r(jià)一般要比周邊項(xiàng)目商品房低40％。
各大城市紛紛跟進(jìn)
在“首都效應(yīng)”的帶動(dòng)下，南京、廈門(mén)、成都……剛剛進(jìn)入2005年，個(gè)人集資建房方案在我國(guó)許多大城市紛紛出爐。南京許多網(wǎng)友正在籌建“我愛(ài)南京自建／團(tuán)購(gòu)房俱樂(lè)部”，參加者大都是一些年齡在三十歲左右，有購(gòu)房需要但又買(mǎi)不起商品房的年輕人。廈門(mén)一網(wǎng)站今年“集資建房”召集令發(fā)布后，報(bào)名者眾，他們的“集資建房”籌委會(huì)正在組建中。1月成都也有人正式發(fā)出倡議，要征集100人集資蓋房子，組織者稱(chēng)他們近期將向成都市有關(guān)部門(mén)提交集資建房的相關(guān)報(bào)告和詳細(xì)計(jì)劃，目前個(gè)人集資項(xiàng)目已取名—“大同花園”。
眾多城市個(gè)人集資合作建房案例出現(xiàn)，雖然其組建模式和參與人群結(jié)構(gòu)不盡相同，但卻匯聚形成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不容忽視的潛流。
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何謂個(gè)人集資合作建房
當(dāng)下探索中的“個(gè)人集資合作建房”，通俗的定義解釋是，一群人聯(lián)合起來(lái)注冊(cè)自己的房地產(chǎn)公司，從政府手里競(jìng)拍到一塊土地，然后聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司和房地產(chǎn)建設(shè)公司建自己的房子。它打破了以開(kāi)發(fā)商為主體的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，業(yè)主變成了項(xiàng)目的真正主人。
個(gè)人集資合作建房與“住宅合作社”有著本質(zhì)的不同�！白≌献魃纭碑�(dāng)時(shí)是為滿(mǎn)足一些無(wú)法享受?chē)?guó)家福利分房，又承擔(dān)不起市場(chǎng)上商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房?jī)r(jià)格的社會(huì)中低收入者的需求而出現(xiàn)的，一般采用國(guó)家扶持、企業(yè)補(bǔ)助和個(gè)人出資三位一體的合作方式。由于所用的土地是無(wú)償劃撥的，房主只有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因此不可能上市流通，加上具體操作程序上的繁瑣，它在我國(guó)很快便了無(wú)聲息。
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"超越夢(mèng)想"要過(guò)多少關(guān)？
個(gè)人集資建房發(fā)起者凌罡曾向媒體表示，“目前有不少消費(fèi)者都希望能夠越過(guò)現(xiàn)有障礙，實(shí)現(xiàn)個(gè)人集資買(mǎi)地建房�！�
很容易理解，他所指稱(chēng)要越過(guò)的“障礙”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是目前大城市驚人的高房?jī)r(jià)，是令人頭疼的購(gòu)房糾紛，是難度無(wú)限的業(yè)主維權(quán)……然而，個(gè)人集資建房之路并非坦途，想要繞過(guò)一些障礙，就要面臨新的難題。
尋求政府與政策支持拿到地皮是個(gè)人集資建房項(xiàng)目啟動(dòng)“難邁的第一步”。上海夢(mèng)斷的原因之一，就是上海市有關(guān)部門(mén)沒(méi)能給海歸免去建房的所有稅收，他們?cè)趯ふ彝恋貑?wèn)題上也遇到了重重困難。
以北京方面為代表的新探路者在“8·31”土地大限后要走的是參與土地競(jìng)標(biāo)的路數(shù)，他們不必企求政府“照顧”或者直接“劃撥”的土地。北京市和四川省國(guó)土和建委等方面已向媒體表示，在土地進(jìn)入公開(kāi)的市場(chǎng)以后，個(gè)人買(mǎi)地的行為是行得通的，關(guān)鍵是取得土地后，必須要按照約定使用土地，比如土地用途、容積率等。
融資是第二道難關(guān)。但按照北京方面的計(jì)劃測(cè)算，個(gè)人集資建房的融資情況看起來(lái)似乎比較樂(lè)觀。據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)招募資金500份，每份合作資金需求15萬(wàn)元，即自籌資金7500萬(wàn)元，可向銀行貸款1.125億元，即項(xiàng)目最多可承擔(dān)資金1.875億元，此外還有項(xiàng)目備用資金3000萬(wàn)，足以應(yīng)付可能發(fā)生的不可預(yù)期費(fèi)用。
銀信部門(mén)已有人表示：凡屬于非贏利的集資建房資金籌集，不屬于非法集資。但是關(guān)于貸款方面，有專(zhuān)家介紹說(shuō)，貸款風(fēng)險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)放貸時(shí)考慮的先決條件，如何評(píng)估集資建房的風(fēng)險(xiǎn)，可能是金融機(jī)構(gòu)的新問(wèn)題。
建房整體管理和有效運(yùn)作是個(gè)人集資建房繞不開(kāi)的第三道難題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)性強(qiáng)，管理工作繁雜，要求組織者必須有較強(qiáng)的管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。在此方面除了涉及如何保障集資的安全性外，如何降低開(kāi)發(fā)成本、如何選擇工程監(jiān)理公司、安排物業(yè)管理和維修基金的制度等問(wèn)題可謂“一籮筐”。
另外，這種倉(cāng)促成立的合作公司，在應(yīng)對(duì)土地貶值、業(yè)主退出等房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等風(fēng)險(xiǎn)防范方面，也是一個(gè)值得探討的話(huà)題。
作者：趙寶昆
特約編輯：廣偉
