南方網(wǎng)訊 提起雙軌制，許多人都不會(huì)陌生，它曾在上世紀(jì)八九十年代真切地存在于我們的生活之中，那時(shí)的雙軌制意味著一件商品經(jīng)過不同的渠道得到它得付出不同的價(jià)格，它是我國當(dāng)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)還不完善的產(chǎn)物。
在不久的將來，我們的生活中又將出現(xiàn)一個(gè)雙軌制，與以前的雙軌制不同，這個(gè)雙軌制將出現(xiàn)在房地
產(chǎn)開發(fā)中，是原有開發(fā)方式的重大變革：以后的地產(chǎn)開發(fā)將由地產(chǎn)公司一家獨(dú)霸變?yōu)閭�(gè)人集資建房和地產(chǎn)專業(yè)公司開發(fā)并行天下，它是地產(chǎn)市場充分競爭的結(jié)果，是地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)成熟的表現(xiàn)，它的催生者就是目前地產(chǎn)界轟動(dòng)一時(shí)的個(gè)人集資建房。
據(jù)記者了解，在廣泛征求眾多地產(chǎn)界專家意見后，日前北京市人大代表孫維絢已正式向北京市人代會(huì)提出了代表提案，提案中把目前北京市個(gè)人集資建房的實(shí)踐提到了一個(gè)新的高度，孫維絢認(rèn)為，于凌罡牽頭的個(gè)人集資建房有望成為北京市目前解決中等收入家庭（年收入6萬—10萬元）的一條切實(shí)可行的新思路。此提案一旦通過，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的面貌將發(fā)生劃時(shí)代的變化，個(gè)人集資建房這種令人耳目一新的地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)模式將登上自己的舞臺(tái)，它不僅將使許多原來對(duì)自己所住房子的開發(fā)毫無發(fā)言權(quán)的購房者變成自己住宅開發(fā)的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地買到自己的滿意住宅。
此提案一旦通過，中國地產(chǎn)界將永遠(yuǎn)記住2005年。
國內(nèi)集資建房第一人于凌罡的事業(yè)看來正步入朝陽。當(dāng)記者采訪時(shí)，這位剛過30歲的年輕人疲憊中透著抑制不住的興奮，充滿自信的他對(duì)記者說，個(gè)人集資建房這條路看來是走對(duì)了，當(dāng)初剛開始操作時(shí)，他曾設(shè)想的種種困難而今正一個(gè)個(gè)被順利克服，尤其讓他感到振奮的是，上至建設(shè)部下至北京市建委的各級(jí)有關(guān)部門對(duì)他的集資建房項(xiàng)目都表示了肯定，相關(guān)審批政策目前也是一路綠燈。
商品房概念的劃時(shí)代改變
于凌罡介紹說，集資建房目前運(yùn)作一路順利，但前段時(shí)間所選地塊已有所變動(dòng)，目前經(jīng)過項(xiàng)目籌備小組的內(nèi)部反復(fù)討論，初步將地塊定在健翔橋與三元橋之間的一塊地塊，具體位置現(xiàn)在還未最后確定。
至于樓型，原先所流傳的高層塔樓及六層板樓均已被明確否定，樓型初步設(shè)定為小高層，帶電梯，每家的戶型由購房者自己確定。
建成后，這個(gè)集資建房的項(xiàng)目將對(duì)國人的傳統(tǒng)住宅概念產(chǎn)生革命化的沖擊。
首先是戶型新。于凌罡向記者介紹說，項(xiàng)目建成后，各家的戶型和面積將完全自主，即項(xiàng)目峻工后，各家的面積將不是以往意義上的居室概念：當(dāng)你敲開一樓的一居室住戶時(shí)，很可能他的一居室有100平米，而二樓的另一家三居室才不過80平米。
這樣會(huì)不會(huì)使施工和設(shè)計(jì)難度特別大？于凌罡說已經(jīng)正式咨詢過有關(guān)規(guī)劃和設(shè)計(jì)部門，答案是不存在問題，可行。
其次是產(chǎn)權(quán)新。建成后，用于凌罡的話說，各住戶將擁有比現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍更廣泛的“大大產(chǎn)權(quán)”，他解釋說，目前的常規(guī)商品房建成后，底商的開發(fā)權(quán)將屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可售賣底商以取得收益，而集資建房項(xiàng)目成功后，底商的所有權(quán)和相關(guān)收益將屬于所有業(yè)主，底商租售所得的收益分配初步設(shè)計(jì)為按每戶面積來分，業(yè)主面積大者多得收益，面積小則少得。
小區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)也將全歸業(yè)主。建成后，業(yè)主將按照事先選擇劃定的每戶停車位停車，而毋須交納任何費(fèi)用——而據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前相當(dāng)一部分小區(qū)物業(yè)糾紛就是源于小區(qū)停車位收費(fèi)。
第三是物業(yè)管理新。小區(qū)的日常物業(yè)管理將由一個(gè)經(jīng)過注冊(cè)的固定組織去實(shí)施，其功能類似于目前的業(yè)主委員會(huì)，但職權(quán)將比業(yè)主委員會(huì)要廣：這個(gè)組織將聘請(qǐng)小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行所需的各類工作人員，該模式也是北京目前任何住宅小區(qū)沒有的。
在其后記者采訪建筑設(shè)計(jì)院一位專家時(shí)，專家指出個(gè)人集資項(xiàng)目的這種物業(yè)管理模式非常類似于業(yè)內(nèi)一直呼吁引進(jìn)的我國臺(tái)灣地區(qū)廣泛實(shí)行的較為先進(jìn)的物業(yè)管理模式，相比較現(xiàn)存的物業(yè)管理模式，它的好處顯而易見：首先它完全免除了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的利益糾紛，而這正是現(xiàn)在物業(yè)糾紛的主要焦點(diǎn)。目前北京許多小區(qū)的物業(yè)公司是自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，它的經(jīng)營宗旨是奉行利潤最大化原則，限于目前物業(yè)管理水平，許多物業(yè)公司為追求自己的利益總是挖空心思巧立名目地進(jìn)行收費(fèi)，相形之下，小區(qū)的業(yè)主們由于平時(shí)工作很忙，另外由于對(duì)物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)了解水平的參差不齊，因此在實(shí)際上很難形成一個(gè)強(qiáng)有力的業(yè)主委員會(huì)來制約物業(yè)管理公司牟取非法利潤，從而產(chǎn)生了雙方權(quán)利與義務(wù)的尖銳對(duì)立，這一點(diǎn)已被目前繁多的物業(yè)糾紛所證實(shí)，前不久的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在許多小區(qū)中，“管家”已成為“冤家”，有超過一多半的（72％）業(yè)主對(duì)所在小區(qū)的物業(yè)管理不滿。
還有一個(gè)新就是集資建房的初衷：可以省錢。據(jù)于凌罡的項(xiàng)目籌備小組最新測算，該項(xiàng)目最后建成后每平米的價(jià)格將比同地段的同類商品房價(jià)格低20％左右。
面對(duì)坊間曾廣泛流傳的能便宜40％左右的傳聞，于凌罡澄清說，個(gè)人集資項(xiàng)目并不打算走經(jīng)濟(jì)適用房的路子，為了業(yè)主將來能夠擁有完全產(chǎn)權(quán)并能自由交易的住宅，項(xiàng)目籌備會(huì)已決定按正常的商品房開發(fā)程序走，而與正常的商品房開發(fā)程序相比，個(gè)人集資建房可節(jié)省的是廣告和銷售的費(fèi)用，但超支的可能是設(shè)計(jì)和建設(shè)費(fèi)用，兩者一均衡，結(jié)果為約有20％的價(jià)格差距。
定位：中等收入家庭的品牌社區(qū)
談到目前項(xiàng)目的加盟者，于凌罡非常自豪，300多個(gè)加盟者中有100個(gè)以上擁有碩士學(xué)歷，其中有約30個(gè)博士、教授級(jí)的高級(jí)知識(shí)分子，“海歸”也不乏其人，央視的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他們的行列。
在加盟者中還有一個(gè)特點(diǎn)：就有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)從業(yè)者，對(duì)此，于凌罡解釋說，正是由于他們擁有這方面的技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，所以才更加熱愛這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樵谄綍r(shí)工作中他們都是按照所在房地產(chǎn)公司的意圖去工作，而集資建房項(xiàng)目就像是他們自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜歡的住宅，而這正是其中許多人一生的夢(mèng)想。
雖說加盟者中多數(shù)都是地產(chǎn)從業(yè)人員，但項(xiàng)目籌備組還是決定去外面聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)共建項(xiàng)目，當(dāng)然也不拒絕一些相關(guān)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的熱情幫助，據(jù)于凌罡透露已經(jīng)有不下10家相關(guān)機(jī)構(gòu)找過他，愿意提供相關(guān)援助。
帶動(dòng)現(xiàn)有地產(chǎn)開發(fā)走上新路
在個(gè)人集資建房初始，可能誰也沒想到后來它的好處有那么多。
于凌罡向記者透露說，現(xiàn)在已經(jīng)開始有地產(chǎn)公司找他合作開發(fā)個(gè)人集資項(xiàng)目了。對(duì)于這種現(xiàn)象，他分析認(rèn)為，現(xiàn)在實(shí)際上隨著新開樓盤的不斷增多以及相當(dāng)部分有實(shí)力的企業(yè)開始涉足地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)的競爭已日趨激烈和復(fù)雜，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大，建設(shè)部提高地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首期資金投入比例和封頂銷售以及禁占農(nóng)民宅基地等相關(guān)政策的出臺(tái)，更加劇了地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運(yùn)作的壓力，一旦某個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)出問題、資金鏈斷裂或銷售時(shí)期過長，都可能是對(duì)一個(gè)地產(chǎn)公司的致命打擊。
個(gè)人集資建房項(xiàng)目恰好克服了這些風(fēng)險(xiǎn)。首先銷售對(duì)象已經(jīng)現(xiàn)成，這就省出了開發(fā)者廣告及銷售的費(fèi)用，其次，拿地也沒有風(fēng)險(xiǎn)——開發(fā)商可在業(yè)主集體拿地后再介入，使得房子蓋完即是售完之時(shí)，省去了資金鏈斷裂之憂。
那合作點(diǎn)在什么地方呢？在項(xiàng)目運(yùn)作過程中。于凌罡體會(huì)最深的是項(xiàng)目耗費(fèi)時(shí)間太長及業(yè)主精力不夠是項(xiàng)目籌備會(huì)面臨的主要問題，由于業(yè)主們的知識(shí)再專業(yè)也比不過開發(fā)商，因此在籌備項(xiàng)目中許多原來不懂的要從頭學(xué)習(xí)，再加之業(yè)主們自己都有工作，時(shí)間和精力不允許他們整天都花在這件事上，因此專業(yè)地產(chǎn)商和集資建房的業(yè)主們的合作契機(jī)就出現(xiàn)了：具體操作可由專業(yè)地產(chǎn)商去做，業(yè)主只要去監(jiān)督就可以了。對(duì)地產(chǎn)商來說，花很少的成本、擔(dān)很少的風(fēng)險(xiǎn)就可以完成一次地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，雙方達(dá)到了共贏。
據(jù)于凌罡介紹，目前越來越多的地產(chǎn)界專家和地產(chǎn)商對(duì)他表示了支持，并且也有越來越多的人相信，這條路將成為城市地產(chǎn)開發(fā)中一條行得通的新路，形成一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)雙軌制的新局面，為越來越多的人圓夢(mèng)。另外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，首批集資建房成功者不僅給了其他后繼者信心，同時(shí)也將催生一批新的房地產(chǎn)服務(wù)商——代理集資建房機(jī)構(gòu)。
于凌罡的效仿者們
2003年4月23日，身在美國的留學(xué)生ｋｊｍ1089（真實(shí)姓名叫翁云）在“勝利家園”論壇上發(fā)表了這樣一個(gè)帖子：“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當(dāng)老板，還可以結(jié)識(shí)一大批有志創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買地造房ｔｅａｍ?小組?是你的最佳選擇！”不到一個(gè)月就召集了50多位海外留學(xué)人士和國內(nèi)的ＩＴ專業(yè)人員、會(huì)計(jì)、金融人才、房屋設(shè)計(jì)師等加入了這個(gè)團(tuán)隊(duì)，目的是在上海集資買地蓋樓，名字為“硅谷樓”。當(dāng)年7月底，他們已經(jīng)籌集到了100萬美元，他們一步步地勾勒出一棟“夢(mèng)想中的房子”，并為之四處奔走。
2003年下半年，翁云和團(tuán)隊(duì)成員聯(lián)合了50多位海外留學(xué)博士聯(lián)名寫信，請(qǐng)求上海市有關(guān)部門能給“海歸”免去建房的所有稅收，但他們的愿望沒有實(shí)現(xiàn)，相關(guān)政府部門也沒有向他們提供便宜合適的地皮。2003年9月，論壇漸漸冷清了。2004年1月，上海個(gè)人合作建房的倡導(dǎo)人翁云改變了原先的計(jì)劃，開始在松江、閔行開發(fā)房地產(chǎn)。由于得不到政府的支持，翁云的夢(mèng)想破滅了，國內(nèi)首個(gè)“個(gè)人集資建房”的計(jì)劃宣告流產(chǎn)。
現(xiàn)在上海的效仿者
在北京，于凌罡們努力實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的同時(shí)，上海有一群想要“集資開公司給自己造房的人”也在進(jìn)行類似的活動(dòng)。
為首者叫朱劍，項(xiàng)目暫取名“上海家圓”，計(jì)劃蓋300套房，每套房在100平方米左右。如果該項(xiàng)目準(zhǔn)備投標(biāo)市場價(jià)位在每畝300萬元左右的地塊，則需要投入的資金約為6000萬元人民幣。根據(jù)朱劍等人的計(jì)算，自己合資蓋樓，房屋的價(jià)格將比市場售價(jià)低30％－40％，因?yàn)槟芸鄢_發(fā)商約30％的開發(fā)利潤和10％的營銷成本。
要把“上海家圓”建起來，朱劍等發(fā)起人的計(jì)劃是分兩步走：第一步是成立家圓投資信息咨詢有限公司，由核心人員出資，打通“上海家圓”項(xiàng)目籌備及開發(fā)過程中的資金鏈條，提出切實(shí)可行的土地獲取方案，為“家”項(xiàng)目開發(fā)實(shí)體培養(yǎng)穩(wěn)定高效的工作團(tuán)隊(duì)，并完成“家圓”項(xiàng)目相關(guān)法律文件。下一步是成立家圓房產(chǎn)投資有限公司，就是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，作為前一個(gè)公司的子公司實(shí)施土地招投標(biāo)、工程建設(shè)等具體工作。該項(xiàng)目發(fā)起人朱劍等人先成立了一個(gè)10人左右的核心成員組，年齡在28歲－32歲，負(fù)責(zé)前期策劃活動(dòng)。據(jù)介紹，當(dāng)網(wǎng)上意向注冊(cè)達(dá)到1000人的時(shí)候，他們才能開始著手操作�，F(xiàn)在已經(jīng)有400多人在網(wǎng)上注冊(cè)，表示有意向參與“上海家圓”集資建房的計(jì)劃。
成都的效仿者
今年1月成都也有人正式發(fā)出倡議，要征集100人集資蓋房子，組織者成都律師王勁夫稱他們近期將向成都市有關(guān)部門提交集資建房的相關(guān)報(bào)告和詳細(xì)計(jì)劃，目前個(gè)人集資項(xiàng)目已取名“大同花園”。
在王勁夫的設(shè)想中，其個(gè)人集資建房操作步驟包括：組織約100戶左右自愿者——在自愿者中推選10名左右的代表，成立一個(gè)類似合伙的經(jīng)濟(jì)組織——制定集資建房的制度、方案和具體實(shí)施計(jì)劃——參與土地使用權(quán)的競買，取得土地使用權(quán)——根據(jù)自愿者對(duì)戶型的要求，委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行樓盤設(shè)計(jì)——委托一家有建筑施工資質(zhì)的企業(yè)建房——辦理建房的相關(guān)手續(xù)——根據(jù)各個(gè)自愿者（投資人）認(rèn)購的房屋面積的大小進(jìn)行房屋分配——辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和分戶手續(xù)——清算整個(gè)建房過程中的債權(quán)債務(wù)。
按照自己的設(shè)想，王勁夫計(jì)劃在今年春節(jié)前完成自愿者的征集報(bào)名和審查；在3個(gè)月內(nèi)完成合伙人資金的收集；在今年5月份左右完成建房的詳細(xì)計(jì)劃；半年后參與土地的競買，力爭在2005年底拿到土地；在年內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)；最終爭取在兩年之內(nèi)交房。
王勁夫表示，集資建房每平方米的總價(jià)格不會(huì)超過2000元，粗略測算，在成都個(gè)人集資建房要比購買商品房節(jié)約30％左右。
迄今為止最詳細(xì)的部門意見
日前上海市房屋土地資源管理局有關(guān)人員公布了一份關(guān)于迄今為止最詳細(xì)的“個(gè)人合作集資建房”的書面意見，認(rèn)為目前個(gè)人向政府申請(qǐng)國有土地建房尚難以實(shí)施，而個(gè)人籌資組建房產(chǎn)開發(fā)公司符合法律規(guī)定。
書面意見中說，隨著住房商品化的推進(jìn)，國家對(duì)企事業(yè)單位自建住房的用地已經(jīng)明令禁止，對(duì)城市私人建房也停止了用地審批。目前個(gè)人向政府申請(qǐng)國有土地建房尚難以實(shí)施，而個(gè)人籌資組建房產(chǎn)開發(fā)公司符合法律規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定取得土地、建造房屋。
土地管理法的第五十三條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”
國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào))也明確表示，“集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。”
而從建設(shè)部去年頒布的《經(jīng)濟(jì)適用房辦法》的有關(guān)規(guī)定看，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象是中、低收入家庭，參加集資、合作建房的對(duì)象必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。
《書面意見》認(rèn)為，“個(gè)人集資合作建房”應(yīng)當(dāng)符合以上規(guī)定。應(yīng)剛
特約編輯：廣偉
