房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：房價是調(diào)控成敗的風(fēng)向標
陰雪
業(yè)內(nèi)專家稱，加息已被公認為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場化手段之一。以房價作為宏觀調(diào)控成效判斷標準的易憲容在展望明年房價走勢時就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)調(diào)整(加息)，房價就肯定不會漲到
哪里去。甚至，如果利率變動比較高，房價還會掉下來�！�
有關(guān)房地產(chǎn)泡沫和房價的爭論還在繼續(xù)，房價依舊兀自上漲。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，2004年1至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2759元，同比上漲12.5%。此前的數(shù)據(jù)顯示，2004年前三季度我國35個大中城市房屋銷售價格持續(xù)上漲，其中沈陽、南京、重慶3個城市房屋銷售價格漲幅位居前三位，分別高達19.2%、17.7%、15.6%。其次為上海、天津、蘭州、青島、寧波、杭州6個城市。
中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容曾明確提出，“房價是宏觀調(diào)控成敗的風(fēng)向標”。從這個意義上是不是可以說，房價還在猛漲，所以調(diào)控還得繼續(xù)？
房價：調(diào)控效果不太好？
2004年針對房地產(chǎn)業(yè)的政策，恐怕是最近10年來最為嚴厲的。
5月，國務(wù)院下令將開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例提高為35%；國辦發(fā)出半年內(nèi)停止農(nóng)地轉(zhuǎn)征的通知；國土資源部71號令(《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》)顯示出了“8.31”的威力。與此同時，銀行緊縮開發(fā)信貸。
然而，與宏觀調(diào)控相伴隨的是房價的持續(xù)上漲。一季度35個大中城市房價上漲7.7%，上半年全國商品房平均上漲10.4%，1-9月上漲13%，然后是1-11月的上漲12.5%。
為何一系列的宏觀調(diào)控措施都沒能止住房價上揚的腳步？易憲容在接受本報記者采訪時坦言，“宏觀調(diào)控的效果還不是太好”(不只是對房地產(chǎn)業(yè))，他得出這一結(jié)論的依據(jù)之一，就是房價沒有在調(diào)控之下降下來。
國有房地產(chǎn)企業(yè)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團新聞發(fā)言人韓旭升在回答這一問題時表示，“這些宏觀調(diào)控措施，比如說金融的緊縮、土地的緊縮，都是在調(diào)整供給、限制開發(fā)，而對于需求方面的抑制是沒有的�！�
易憲容從需求的角度分析說，房地產(chǎn)商制造了“房價一直可以上漲”的輿論，造成了很多民眾對于房價繼續(xù)上漲的心理預(yù)期；同時人們都希望找一個好的、投資回報高的地方使自己的錢能夠升值，而目前大部分個人投資項目的狀況都不太好，加之2004年的利息一直都處于低水平，這就促使了需求當(dāng)中的投資比重較高。易憲容特別以上海為例，指出上海的房價之所以會上漲如此迅速，就是因為房地產(chǎn)投資占據(jù)了需求的很大一部分。
而在供給方面，易憲容認為，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，特別是在我們現(xiàn)在的狀況下，土地由政府控制而不是通過市場定價，這就造成了房價更容易受到房地產(chǎn)商的主導(dǎo)，“制造出了價格一直往上漲的現(xiàn)象�！�
而就在房地產(chǎn)價格不斷上漲的過程中，央行曾經(jīng)一次次地發(fā)出防范風(fēng)險的警告。10月28日的加息決定，盡管并不是專門針對房地產(chǎn)業(yè)而出，但其在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的震動以及影響無疑是最為巨大的。
韓旭升說，“(加息)這個措施是大家一致看好的，原因就在于它對供給和需求兩個方面都有所調(diào)整，對平抑物價和保持房地產(chǎn)平衡發(fā)展都有好處�！�
易憲容認為，僅有0.27%的利率上調(diào)幅度，仍然不足：“在1997年以前，香港的利率水平平均是12厘左右，高的時候是18厘。12厘的概念是什么呢？就是7年左右連本帶利就翻一倍了。如果18厘，5年不到就翻一倍。與之相比，現(xiàn)在我們這點貸款利率實在是太低了�！彼硎荆杂幸欢酉⒖臻g。
不能再漲了？
正如業(yè)內(nèi)專家所稱，加息已被公認為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場化手段之一。以房價作為宏觀調(diào)控成效判斷標準的易憲容在展望明年房價走勢時就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)調(diào)整(加息)，房價就肯定不會漲到哪里去。甚至，如果利率變動比較高，房價還會掉下來�！�
但眾多地產(chǎn)商卻并不這么認為。韓旭升表示，在目前需求極為旺盛的情況下，如果現(xiàn)有的宏觀政策繼續(xù)維持下去，例如土地利用計劃和房屋拆遷計劃執(zhí)行確實獲得嚴格執(zhí)行，供應(yīng)量與需求旺盛的差距將進一步加大，因此，“房價是沒有太大可能降下來的”。
對于去年1-11月房價平均12.5%的漲幅，韓旭升將其與同期的國際水平相比，中國的房價漲幅位列全世界第九位�！霸谥袊咚僭鲩L的經(jīng)濟以及快速的城市化進程的支撐下，房價這百分之十幾的漲幅并不大�！�
在一些熱點城市，如國際化程度越來越高的上海，消費能力相當(dāng)強的外國人或港澳人士成為了購買大軍的組成部分。韓旭升套用房價與收入比的原理認為，這部分人的房價與收入比還在一個適當(dāng)?shù)膮^(qū)間里�！耙陨虾槔�，來自國際及發(fā)達地區(qū)旺盛的購買力，使我覺得房價還會小幅攀升�！�
“其實房價上漲本身沒有損害國家的利益，可為什么現(xiàn)在大家對房價之高頗有微詞？”韓旭升自問自答，“實際上是由于房價的上升使普通的老百姓越來越買不起房子，這件事造成了社會的危害�！狈績r的頑固竄升，暴露了中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上存在的深層次問題，這正是包括房地產(chǎn)商和專家在內(nèi)的所指出的：供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)是今后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向所在。
“中國最普通老百姓的住宅消費體系跟現(xiàn)在的市場體系是有矛盾的�！表n旭升進一步談到，一些資本主義國家比較發(fā)達的住房消費和梯度供應(yīng)體系，目前在我國還不完善，“這個體系沒有建立起來，而始終把低收入與高房價這兩件事結(jié)合起來比較，是得不出正確結(jié)論的�！�
易憲容表示，作為一個發(fā)展中國家，首先要保證民眾的居住權(quán)，然后才是發(fā)展商品房。而要保證民眾的居住權(quán)，對于經(jīng)濟適用房、租賃市場等方面的監(jiān)管并不是最重要的，“最根本的還是要控制房價不能再上升�！�
易憲容說，未來一段時期，我國房價走勢的理想曲線是：慢慢往下掉，但不要掉得太快，要保證平穩(wěn)�！叭绻�2005年的房價保證與2004年的水平持平，而2006年開始再稍微掉一點，以后就慢慢降下去，這樣房地產(chǎn)業(yè)就會持續(xù)健康發(fā)展下去�！钡绻�2005年房價再漲上去，“泡沫總有一天是要破的”。
而從目前的狀況來看，土地、金融等對于房地產(chǎn)業(yè)的各項調(diào)控措施都有繼續(xù)“從嚴”的苗頭。建設(shè)部部長汪光燾在2004年12月27日召開的全國建設(shè)工作會議上表示，2005年將鐵腕整頓房地產(chǎn)市場秩序。甚至有未經(jīng)證實的消息傳說，如果2005年房價仍然居高不下，調(diào)控的矛頭將可能指向期房貸款，即必須是現(xiàn)房方可發(fā)放按揭貸款。業(yè)內(nèi)人士分析，這一政策一旦出臺，將大量地抑制需求，對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大的沖擊。
特約編輯：廣偉
