宏觀調控下，緊縮的地根正在觸動房價神經。因為建設用地日益緊缺，一些開發(fā)商不時放言：這將導致房屋供應量下降，直接引發(fā)房價“反彈”。財富之母的“土地神話”真的能續(xù)寫房價“高歌”嗎？
的確，土地是房地產開發(fā)的先行指標，受政策影響，今年以來土地供給大幅下降。據(jù)此
，不少市場人士斷言，這意味著土地成本上升、未來房源供給減少，而老百姓的購房需求仍保持高速增長，房價上漲便不可避免。然而，這看似合乎邏輯的預測忽略了諸多真相。
一問：高房價真是高地價惹的禍嗎？
高房價是高地價惹的禍，這似乎毋庸置疑。因為土地出讓時一次性繳納的費用過高，導致地價乃至房價剛性上升。但事實并非如此簡單，今天的建筑用地是兩年前獲得的，今天的高房價是建立在以前的地價基礎上的，而以前的土地大多是劃撥和協(xié)議出讓的，相對于今天的高房價，地價不是太貴而是太便宜。即便以現(xiàn)今的地價計算，大多數(shù)城市的地價漲幅遠低于房價漲幅。就房地產利潤而言，大多數(shù)城市在10%以上，中高檔房產平均利潤率更是在30%以上，遠高于其他行業(yè)和國際上5%的平均利潤率。
可見，至少在現(xiàn)階段，與其說高房價是高地價惹的禍，不如說是制度漏洞下過分投機惹的禍。從事房地產研究多年的戴海波一針見血地指出：“在一個充滿投機的房產市場上，對在商言商的房地產企業(yè)來說，降價是老百姓一廂情愿的‘單相思’，所謂高地價不過是個幌子。”
二問：土地供給真的不夠用了嗎？
國家宏觀調控政策決定，從5月份起，半年內暫停土地審批。一些業(yè)內人士認為，土地供應量的壓縮導致其日漸走俏，在一地難求的情況下，地價成本很難降低。而土地成本的提高最終會分攤到房價上去，房價不高開發(fā)商就沒利潤，而開發(fā)商是不會做賠錢的買賣的。
其實，這里又有一個誤區(qū)：控制用地規(guī)模的調控政策從來都是將普通商品房建設用地排除在外的，嚴控的對象只是別墅和高檔商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是經濟適用房用地。
三問：房源供給真的下滑了嗎？
所謂地根緊縮導致房源減少同樣是房地產市場的有產者刻意透支的利好信息。
房地產的開發(fā)周期一般為2年到3年，今年地根、銀根雙縮，開工項目會有所減少，但這要到2006年至2007年才會體現(xiàn)，而一兩年前開工的商品房項目并沒有多少受調控影響而停工。所以，所謂宏觀調控降低房市供給只是遠期的可能，而非近期的事實，倒是銀行提高按揭門檻，降低貸款比例后，普通購房人的購買力即刻受到了抑制。統(tǒng)計顯示，2004年，全上海商品住宅供應量將與2003年相仿，為2760萬平方米，預計年底實銷面積在1900萬平方米到2000萬平方米之間，供略大于求的局面已然呈現(xiàn)，會有200萬平方米到300萬平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，籠統(tǒng)地說房源短缺，豈不謬哉？！
由此觀之，所謂“土地神話”并不能必然支撐未來的房價“高歌”，將高房價的泡沫建立在地根緊縮政策之上的主意可休矣！(徐壽松)
特約編輯：廣偉
