愿誠信和真情再多一些
2004年，上海房地產(chǎn)律師接受了大量關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律糾紛和訴訟，其中較多涉及的有網(wǎng)上備案、期房轉(zhuǎn)讓、房價(jià)漲后違約、按揭二手房騙局等。
一、房價(jià)漲了就想違約
案例：胡先生打算把買下來的預(yù)售房拋掉，在中介公司介紹下，同張先生簽訂《售房定金協(xié)議書》，
并支付一萬元定金，同時(shí)約定3天后簽訂正式合同。由于當(dāng)時(shí)該房尚未取得產(chǎn)證，簽約只得擱置。一個(gè)月后，胡拿到產(chǎn)證卻反悔了，說情愿返還定金。張十分氣憤，認(rèn)為胡看到房價(jià)漲就違約是不道德的，雙方糾紛發(fā)生。
律師：當(dāng)時(shí)胡和張簽訂定金協(xié)議書是客觀事實(shí)，盡管期間因胡未獲得產(chǎn)權(quán)而中斷簽訂正式合同，但那份協(xié)議書一直到現(xiàn)在仍然有效。胡最終由于房價(jià)漲感到“吃虧”而反悔顯然屬違約行為。最終根據(jù)協(xié)議約定，法院判定胡雙倍歸還張2萬元錢。
二、網(wǎng)上未備案引糾紛
案例：柯小姐5月預(yù)訂一新房并約定了具體時(shí)間分兩次付款，雙方簽下預(yù)售合同，交房時(shí)間定為11月。由于開發(fā)商口頭上說交房可提前到8月，于是柯也提前交付第一筆款。幾周后，開發(fā)商說交房仍“恢復(fù)”到11月，此時(shí)柯也決定延期三個(gè)月支付第二筆款，但開發(fā)商不同意。正巧柯又發(fā)現(xiàn)該房在網(wǎng)上仍屬于“可售房屋”，說明開發(fā)商未上網(wǎng)備案，由此引出兩重糾紛。
律師：鑒于開發(fā)商當(dāng)初僅在口頭上答應(yīng)提前交房而未書面約定，因此開發(fā)商不能算違約，因此柯決定延期支付第二筆房款沒有依據(jù)。至于該房未在網(wǎng)上備案說明開發(fā)商在這方面存在差錯(cuò)，柯可以進(jìn)行交涉。
由于現(xiàn)在開發(fā)商大都處于相對強(qiáng)勢地位，購房者買房更要小心謹(jǐn)慎。特別在支付房款或發(fā)生變化時(shí)一定要簽下書面合同。同時(shí)把網(wǎng)上備案情況、合同條款；發(fā)放的樓書和廣告妥善保存起來。
三、防按揭二手房騙局
案例：高先生看中一套150萬元二手房，不想此房賣主還在“按揭”之中。高于是通過中介公司簽訂購買合同，約定高先生支付一半房款后同賣主進(jìn)行交割。不久高支付中介50萬元，中介轉(zhuǎn)交給賣主。不想從此賣主消失得無影無蹤，高叫苦不迭，中介也無可奈何。
律師：購房者買有按揭的房子確實(shí)有不小的風(fēng)險(xiǎn)，目前由于缺乏在這方面的監(jiān)督機(jī)制，此類糾紛比較多，只有請購房者自己小心了。
建議買按揭房的人事先了解清楚對方按揭款是多少、剩余按揭款是多少、同目前市場價(jià)差額是多少，然后確定較合理的付款方式。當(dāng)然最好是請賣主自行把按揭款付清，若賣主不同意，那么購買這種房子就要三思而后行了。
四、離婚房產(chǎn)如何分割
案例：王女士和張先生婚后從張的單位買下一套售后公房，當(dāng)時(shí)張的單位有書面約定7年后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。若不滿7年發(fā)生變故，每相差一年張應(yīng)向單位支付20%違約金。最近女方提出離婚，問這種情況下房產(chǎn)如何分割？
律師：上述情況已經(jīng)明確房子已屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。婚姻法規(guī)定，只有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房子才能進(jìn)行分割，因此王提出分割房產(chǎn)主張是合理的。
至于如何分割，一般按夫妻約定財(cái)產(chǎn)和法定財(cái)產(chǎn)兩種情況而定。所謂約定財(cái)產(chǎn)指的是夫妻雙方有關(guān)書面協(xié)議形式；法定財(cái)產(chǎn)則是指現(xiàn)有的法律形式，兩者以約定財(cái)產(chǎn)為先。但是如果該房不宜直接分割的話，王可根據(jù)雙方各自住房條件、照顧撫養(yǎng)子女以及有無過錯(cuò)情況等原則進(jìn)行分割，通常是以相應(yīng)價(jià)值形式一方補(bǔ)償另一方。
五、注意“意向金”轉(zhuǎn)“定金”
案例：林先生通過中介公司看中一套二手房，中介要求林看房前支付2萬元“意向金”，說看房不滿意后可退回。林支付2萬元后發(fā)現(xiàn)該房周邊環(huán)境不理想，當(dāng)即向中介表示不購買房子。但中介說“意向金”已交給上家不能反悔。林最終發(fā)現(xiàn)該“意向金”確實(shí)已交上家轉(zhuǎn)為買賣合同的“定金”了。
律師：林同中介公司發(fā)生的糾紛關(guān)鍵在這個(gè)“意向金”的認(rèn)定上。
一般情況下中介公司出具的收據(jù)中已對“意向金”的處置有了約定，即作為購房者對買房誠意的確認(rèn)。此約定如果得到上家的同意，這筆“意向金”就轉(zhuǎn)為“定金”。所以當(dāng)初如果是這樣約定的話，那么林只能自己“吃進(jìn)”�？磥砹謱Α耙庀蚪稹贝嬖谡`解，以為這是看房的手續(xù)費(fèi)。但如果中介確有書面文字進(jìn)行誤導(dǎo)的話，林可以向中介提出賠償。
六、不能侵占老年人住房
案例：錢小姐是知青子女，回滬后同爺爺奶奶住在一公房內(nèi)并報(bào)了戶口。去年?duì)敔斎ナ懒�，這時(shí)爺爺奶奶的其他子女認(rèn)為房子一半是爺爺遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)賣掉后分出一半錢來。奶奶最終只能答應(yīng)由錢拿出10萬元并更改戶名，房子歸錢，而奶奶遷出戶口，10萬元分給其他子女，并寫下了協(xié)議。
律師：首先要明確的是，公房不能作為私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，故其他子女提出分割要求是不能成立的。
根據(jù)上海公房出售規(guī)定，承租人與同住人購買產(chǎn)權(quán)時(shí)應(yīng)兩方共同協(xié)商才能確定，因此是否把該公房買下錢和奶奶兩人就可以確定，其他人無權(quán)干預(yù)，同時(shí)要注意，老年人承租的公房子女不能單方面改變產(chǎn)權(quán)或租賃關(guān)系，一旦有人要這樣做，有關(guān)部門要把好關(guān)，必須征得老年人同意和簽名書面材料才能辦理。
(感謝申房律師所和《上海樓市》的支持)
葛頌茂
特約編輯：廣偉
