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房產(chǎn)泡沫之說爭論不休
商品房空置量標準是什么
商品房的空置量是反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。
; 近兩年來，在房地產(chǎn)市場的“冷”、“熱”、“泡沫”之爭中，無論是贊同“泡沫”說，還是反對“泡沫”論的，往往都在用商品房空置量的增、降數(shù)據(jù)作為自己論點的依據(jù)。但不同的是有人用的是從銷售角度統(tǒng)計的商品房空置面積的概念，而有人用的是從使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的數(shù)據(jù)標準，使最終的結(jié)論產(chǎn)生很大的差異。
按國家《統(tǒng)計法》的規(guī)定，目前，我國只允許國家統(tǒng)計局一家公開發(fā)布官方的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是政府政策調(diào)控的主要依據(jù)。國家統(tǒng)計局的“國房景氣指數(shù)”中是以商品房空置面積的概念反映商品房空置量的，是以上年的空置面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。其統(tǒng)計方式是由各地的開發(fā)企業(yè)向當?shù)亟y(tǒng)計部門按月自報企業(yè)的空置面積。
作為行業(yè)主管部門，建設(shè)部有自己的一套統(tǒng)計系統(tǒng)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但受《統(tǒng)計法》的限制，不公開發(fā)布，只用于行業(yè)內(nèi)部的調(diào)控管理。其對商品房空置量的描述也只是商品房空置面積的概念。建設(shè)部有明確定義，商品房空置積壓面積是指經(jīng)過竣工驗收后空置時間在三年以上的商品房建筑面積。
考慮到房地產(chǎn)有待銷期的特點，建設(shè)部將商品房空置面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)細分為空置待銷面積(指空置時間在一年以內(nèi)的商品房建筑面積)、空置滯銷面積(指空置時間在一年以上，三年以內(nèi)的商品房建筑面積)和空置積壓面積，以便更好地對市場進行微觀分析。
自去年6月央行121號文件提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，國土資源部一年多來出臺了一系列嚴控建設(shè)用地的政策后，大家對政府調(diào)控政策下的房地產(chǎn)走勢尤為關(guān)注。
如果從國家統(tǒng)計局發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”看，全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房竣工面積和商品房空置面積的分類指數(shù)，自去年9月至今年9、10月均呈總體下降的走勢。商品房空置面積分類指數(shù)從去年9月的95.83連續(xù)降為91.43，雖然降幅不算大，但降勢明顯。
對這樣的結(jié)果不少人并不認同。有經(jīng)濟界人士及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士提出，目前采用的商品房空置面積的數(shù)據(jù)只反映了市場上商品房增量面積的變化，而缺少對存量面積空置量的控制，不能全面地反映出房地產(chǎn)市場的真實狀況。商品房的空置量只統(tǒng)計銷售面積而不包括租賃市場上存在的大量空置房是不合理的，以此作為政策調(diào)控的依據(jù)難免有缺失。
經(jīng)濟界及房地產(chǎn)業(yè)界人士提出，現(xiàn)在已售出的商品房中，有大量用于投資的商業(yè)用房、商住房空置，已售的房改房也有很多房在空置，國家應(yīng)采用國際上通行的“商品房空置率”的概念，將已售出，但連續(xù)若干個月以上沒使用的商品房全部納入商品房空置量的統(tǒng)計范圍內(nèi)，以便能夠真實、準確地反映出全社會房屋總面積內(nèi)的空置量，另外應(yīng)該將經(jīng)濟適用住房、商品住房及商業(yè)物業(yè)分別進行統(tǒng)計，以有效防范投資性購房引發(fā)的“泡沫”，對宏觀與微觀市場起到切實的指導(dǎo)作用。
國家統(tǒng)計局有關(guān)方面的人士表示，目前國際上很多國家商品房的空置量包括了存量面積和增量面積。由于要獲得存量空置面積的數(shù)據(jù)，需要進行普查，需要各類配套措施的落實，難度很大。因此，國統(tǒng)局目前只能反映商品房增量市場的空置面積指數(shù)。從統(tǒng)計方式上看，目前北京、上海等大型城市的統(tǒng)計部門已經(jīng)在用電子政務(wù)數(shù)據(jù)修正企業(yè)自報數(shù)據(jù)，統(tǒng)計結(jié)果的準確性在提高。
商品房的空置量大小對市場開發(fā)、投資機構(gòu)及個人投資都有很大影響。目前，不少咨詢機構(gòu)都在作這方面的市場調(diào)研，以指導(dǎo)微觀市場。
據(jù)了解，中原房地產(chǎn)顧問公司正通過與樓盤的物業(yè)公司合作，作空置房的典型抽樣調(diào)查，將連續(xù)三個月出戶電表不走字的已購商品房計入空置統(tǒng)計。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會也在建立“空屋率”的數(shù)據(jù)，用實際抽樣調(diào)查的方式將未銷售或銷售而未使用的房屋統(tǒng)一納入“空屋”。然而，客觀地說，要想做出完整的數(shù)據(jù)，企業(yè)和商會都難以實現(xiàn)。全面的、體現(xiàn)權(quán)威性的數(shù)據(jù)最終要靠政府的行政力量才能完成。
特約編輯：廣偉
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