盡管警惕“泡沫”的警告不絕于耳，國(guó)內(nèi)各大城市的房?jī)r(jià)仍然漲勢(shì)不止，從發(fā)展勢(shì)頭來(lái)講，如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性打壓房?jī)r(jià)的“利空”出現(xiàn)，此輪房地產(chǎn)“大牛市”的上漲空間還有多大，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，誰(shuí)都不敢盲目斷言。深入分析背后的原因，必須承認(rèn)其合理性，但不能就此認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲永無(wú)
盡頭
盡管大多數(shù)人對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)怨聲載道，盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫的警告不絕于耳，但是，國(guó)內(nèi)大城市的房?jī)r(jià)，也包括上海的房?jī)r(jià)，仍然我行我素，漲勢(shì)不止。而且從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性打壓房?jī)r(jià)的“利空”，此輪房地產(chǎn)“大牛市”的上漲空間還有多大，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，誰(shuí)都不敢盲目斷言。
那么，造成這輪房市持續(xù)上漲的動(dòng)因是什么，背后又有什么原因呢?
游資豪賭人民幣升值
眾所周知，自小布什總統(tǒng)入主白宮以來(lái)，放棄了強(qiáng)勢(shì)美元政策。而人民幣實(shí)行與美元固定匯率的結(jié)算制度，隨著美元不斷貶值，人民幣相對(duì)世界其它主要幣值的匯率跟隨美元相應(yīng)貶值。
對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，人民幣的實(shí)際價(jià)值就明顯地被低估了，于是，世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景下，一些國(guó)際游資云集香港，流入中國(guó)大陸，搶購(gòu)人民幣資產(chǎn)，豪賭人民幣升值。對(duì)于以各種非正規(guī)渠道進(jìn)入中國(guó)大陸的外資，在內(nèi)、外銷(xiāo)房并軌的情況下，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市，本不排斥境外人士、以外幣購(gòu)買(mǎi)商品房的行為，而且有些外籍人士還能在已經(jīng)先期進(jìn)入中國(guó)的外資銀行獲得比中資銀行購(gòu)房按揭貸款利率低得多的貸款(如匯豐銀行對(duì)外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%,只有中資銀行一半)。這些外籍人士買(mǎi)中國(guó)大城市的房產(chǎn)，并不是用于自住(這從上海浦東地區(qū)買(mǎi)后一年以上沒(méi)有人居住的空置房近一半是外籍人士購(gòu)買(mǎi)的情況可見(jiàn)一斑)。他們?cè)诒P(pán)算著現(xiàn)在用1美元換算8元多的人民幣買(mǎi)入中國(guó)大陸的房產(chǎn)，一方面能夠分享房產(chǎn)自身升值的收益，另一方而又能在若干年之后，假如人民幣升值，假如再實(shí)現(xiàn)人民幣自由兌換，拋出漲了不少的房產(chǎn)，以少于當(dāng)初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運(yùn)作”中，幾乎可以在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，賺兩頭的錢(qián)。外資的投資投機(jī)行為，加大了國(guó)內(nèi)商品房，特別是中高檔商品房的供求矛盾。
供求關(guān)系嚴(yán)重失衡
近幾年，全國(guó)各地的房地產(chǎn)始終處于一個(gè)求大于供的狀態(tài)下。造成這個(gè)局面的原因是多重的，其中：
有改革開(kāi)放帶來(lái)人民群眾生活富裕，對(duì)物質(zhì)需求提升，相應(yīng)地反映在對(duì)改善住房的要求十分迫切，在短期內(nèi)集中釋放的因素；
有各地政府加大舊區(qū)改造和城市建設(shè)力度，導(dǎo)致一些地區(qū)短期內(nèi)拆舊的速度快于建新的速度，形成供求失衡的因素；
也有加快中國(guó)城市化進(jìn)程大背景下，大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城，拉動(dòng)了住房的需求；
更有一些中心城市對(duì)國(guó)內(nèi)外資本與人才的聚集作用，成為一些中心城市的新移民，也是成為當(dāng)?shù)刭?gòu)房的生力軍。
特別需要指出的還有一個(gè)重要因素，即從2004年起，中央實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控政策，對(duì)也屬調(diào)控之列的房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)行了控制土地投放量以及改原先協(xié)議轉(zhuǎn)讓為競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的措施，本意是為了壓抑千軍萬(wàn)馬涌入房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱勢(shì)頭，但是這些從舉措推出之后的實(shí)踐證明，收效不大，甚至出現(xiàn)了被業(yè)內(nèi)人士嬉稱(chēng)為“調(diào)控方向反了”，即反而引發(fā)了土地供應(yīng)減少與競(jìng)價(jià)拍賣(mài)兩重因素迭加下的價(jià)格暴漲，也許這是管理部門(mén)始料未及的。一般來(lái)說(shuō)，大城市的商品房成本，土地價(jià)格占到一半以上，成本上升外加旺盛的需求，房?jī)r(jià)焉有不漲之理?
賺錢(qián)效應(yīng)大行其道
有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格這幾年的持續(xù)上漲，與中國(guó)老百姓歷來(lái)有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的從眾心理有關(guān)。其實(shí)這只說(shuō)對(duì)了一半，關(guān)鍵是有了錢(qián)的中國(guó)老百姓，投資的渠道實(shí)在太少，加之較長(zhǎng)時(shí)間的低利率，以及從去年下半年開(kāi)始出現(xiàn)的負(fù)利率，使得許多人將吃剩有余的錢(qián)，不得不從銀行里轉(zhuǎn)出來(lái)，投向房產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值增值。
最最重要的，是前幾年這樣做的人，基本上人人實(shí)現(xiàn)了盈利，甚至出現(xiàn)“什么時(shí)候買(mǎi)進(jìn)都是對(duì)的，什么時(shí)候賣(mài)出都是錯(cuò)的”那種股市大牛市中才能出現(xiàn)的盛況，而且這種“賺錢(qián)效應(yīng)”又恰好與萎靡的股市形成了鮮明的對(duì)比。再加上這幾年銀行將實(shí)現(xiàn)盈利的重點(diǎn)放到了個(gè)人購(gòu)房貸款上，客觀(guān)上又推動(dòng)了房市的發(fā)展，使得不少人看清了資金成本的低廉性，敢于借用銀行資金為個(gè)人理財(cái)?shù)呢?cái)務(wù)扛桿，讓存款者為自己投資房產(chǎn)“貼息”。
除此之外，更有人堅(jiān)信“貨幣保值是相對(duì)的，貶值是絕對(duì)”的理論，作出了寧可將不動(dòng)產(chǎn)而不是貨幣留給后人的抉擇，這種對(duì)房產(chǎn)有著良好的保值預(yù)期，促進(jìn)了近年來(lái)房地產(chǎn)的持續(xù)升溫。
房?jī)r(jià)上漲終有盡頭
可以認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲是有道理的。但是，有道理并不意味著就合理，更不能認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲無(wú)盡頭。上述分析中，不難發(fā)現(xiàn)，形成今天房?jī)r(jià)上漲的原因，不少恰是今后下跌的隱患，比如說(shuō)，豪賭人民幣升值的外資，由于其購(gòu)房不是用于自用，這部分需求是虛擬的，假如人民幣在短期內(nèi)不升值或長(zhǎng)時(shí)期保持穩(wěn)定，那么，部分投機(jī)色彩濃厚的游資，就會(huì)失去耐心，將已經(jīng)升值不少的房子拋售變現(xiàn)，變“賺兩頭錢(qián)”為先賺一頭，落袋為安，這樣就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沽售壓力；又比如說(shuō)，近期從中央到各地方政府，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)有些非理性的上漲無(wú)不表示出擔(dān)憂(yōu)，已經(jīng)有出臺(tái)平抑房?jī)r(jià)政策的跡象，比如國(guó)土資源部表示要增加建造普通商品住宅的土地供應(yīng)、上海將在中環(huán)線(xiàn)附近建造低價(jià)重大工程配套商品房等等，相應(yīng)會(huì)在一定程度上緩解求大于供的失衡局面；再比如說(shuō)，美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入加息周期，此舉是否想重振強(qiáng)勢(shì)美元雄風(fēng)不敢說(shuō)，但至少說(shuō)明它想吸引國(guó)際游資回流，假如這種判斷是正確的，那么，美元有可能還會(huì)繼續(xù)加息，這樣在減輕人民幣升值壓力的同時(shí)卻增加了加息的壓力，假如我國(guó)貨幣政策采取匯率不變加利率的話(huà)，就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)三重打擊，即外資撤離、房貸加息、資金回流銀行股市，在這樣的打擊下，房?jī)r(jià)還能上漲嗎?很值得深思。
綜上所述，眼下正準(zhǔn)備買(mǎi)房的，切莫一邊在抱怨房?jī)r(jià)漲得太快，一邊卻排隊(duì)搶購(gòu)房子，如此言行不一的舉止，只能助長(zhǎng)房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性上漲。
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