案由：房產(chǎn)公司破產(chǎn)清償中，購(gòu)房者的生存利益和造房者的經(jīng)營(yíng)利益發(fā)生沖突
啟示：消費(fèi)者的權(quán)益在這類(lèi)案件中還不能得到特殊保護(hù)，因此，更需警惕期房抵押引起的風(fēng)險(xiǎn)
上海萊興中心商辦樓1995年底就已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，矗立在繁華的鬧市。然而，對(duì)于那些幾年前購(gòu)買(mǎi)這里期房的業(yè)主而言，它卻只能意味著無(wú)
奈與遺憾。
開(kāi)發(fā)商落“擔(dān)保陷阱”
萊興中心的開(kāi)發(fā)商上海萊興房產(chǎn)公司成立于1993年，由滬港兩家公司共同投資組建。此后，萊興公司經(jīng)營(yíng)起一棟外銷(xiāo)內(nèi)資公寓萊興苑和一棟外銷(xiāo)商辦樓萊興中心。萊興苑在1999年底銷(xiāo)售完畢且全部入住，萊興中心卻自1995年底結(jié)構(gòu)封頂后停滯下來(lái)。而其中的31套房屋已經(jīng)預(yù)售，一些來(lái)自香港、新加坡的購(gòu)房者已經(jīng)支付了數(shù)十萬(wàn)甚至一兩百萬(wàn)元的購(gòu)房款。
更大的變故也隨后發(fā)生。1998年，萊興公司的滬港投資雙方同意將萊興中心兩個(gè)半個(gè)樓面計(jì)3000多平方米的房產(chǎn)為寧波帝力集團(tuán)提供抵押擔(dān)保。擔(dān)保的內(nèi)容是帝力集團(tuán)公司委托廈門(mén)某公司進(jìn)口蛋氨酸的業(yè)務(wù)。作為提供擔(dān)保的條件，寧波方承諾將1500余萬(wàn)元資金匯入萊興公司的賬戶(hù)。
但是，港方在簽訂合同時(shí)，擅自在蛋氨酸委托進(jìn)口協(xié)議之上擴(kuò)大了擔(dān)保范圍，增加了豆粕購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議這項(xiàng)新業(yè)務(wù)。而寧波帝力集團(tuán)既沒(méi)有完成這兩項(xiàng)協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，也沒(méi)有將承諾的資金匯入萊興的賬戶(hù)。這就導(dǎo)致萊興公司的在建房屋被廈門(mén)市中級(jí)法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，萊興中心商辦樓52.2%約1.68萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)被拍賣(mài)，造成萊興公司直接損失達(dá)9800余萬(wàn)元。
陷入困境的萊興公司資不抵債，于是向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。經(jīng)過(guò)資產(chǎn)清理，萊興公司破產(chǎn)資產(chǎn)總額為3051萬(wàn)余元，經(jīng)過(guò)拍賣(mài)變現(xiàn)后為2965萬(wàn)余元。而由于預(yù)售萊興中心的債權(quán)人就有25家，債權(quán)合計(jì)2547萬(wàn)余元，工程建造者等9家單位申報(bào)的債權(quán)合計(jì)更達(dá)到5252萬(wàn)余元。顯然，購(gòu)房者的資金已經(jīng)不可能全部追回。
建房者應(yīng)優(yōu)先受償？
萊興公司的債權(quán)人主要是購(gòu)房者和工程建造者。
在申報(bào)債權(quán)過(guò)程中，作為萊興中心承包方工程款的債權(quán)人，上海某建筑工程公司提出，根據(jù)我國(guó)《合同法》286條的規(guī)定，被萊興公司拖欠的工程款，應(yīng)該在拍賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先受償。
但這一規(guī)定能否在這樁破產(chǎn)案件中具體適用，有不少實(shí)際問(wèn)題。比如，有的法官就認(rèn)為，沒(méi)有竣工的工程款不能享有優(yōu)先權(quán)。建筑公司與萊興公司簽訂合同是在1995年，法官對(duì)《合同法》第286條有沒(méi)有溯及力還存在爭(zhēng)議。
另一方面，眾多境外購(gòu)房者的權(quán)益由于萊興公司不能交房已經(jīng)蒙受損失，對(duì)于這些消費(fèi)者的權(quán)益，又能不能給予特殊保護(hù)呢？
如果按照《合同法》第286條的規(guī)定，購(gòu)房者將排在工程款之后用剩余破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)按比例受償。這樣，他們只能得到極少甚至根本不能得到清償，這種做法有法律依據(jù)，但不合情理。
另一種看法則認(rèn)為，如果工程款優(yōu)先受償，等于是用購(gòu)房者的資金清償萊興公司的債務(wù)，這嚴(yán)重違背了消費(fèi)者權(quán)益特殊保護(hù)的法律規(guī)定。
因?yàn)橘?gòu)房者的利益是屬于生存利益，而承包方的利益屬于經(jīng)營(yíng)利益，兩者相比，自然應(yīng)該是生存利益優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)利益。我國(guó)的物權(quán)法權(quán)威、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所梁慧星研究員就曾提出，要保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，就應(yīng)該考慮讓消費(fèi)者優(yōu)先受償。然而，這樣的觀點(diǎn)雖然合情，卻只停留在學(xué)術(shù)討論的階段，沒(méi)有明確的法律規(guī)定。
最后，法官采取了一律“均分”的辦法，破產(chǎn)資產(chǎn)去掉破產(chǎn)費(fèi)用后，所有債權(quán)人按照同樣的比例公平清償。最后的清償比例是30.9922%。也就是說(shuō)，購(gòu)房者僅收回了大約3成的已付房款。據(jù)了解，這樣的清償比例，在破產(chǎn)案件中還算是比較高的。
購(gòu)房者需警惕風(fēng)險(xiǎn)
“現(xiàn)在又是一輪購(gòu)房熱潮，市中心推出的期房常常很快被搶購(gòu)一空，購(gòu)房者似乎也不擔(dān)心有什么風(fēng)險(xiǎn)�！敝鞒洲k理這樁破產(chǎn)案件的法官認(rèn)為，人們對(duì)于房產(chǎn)、尤其是期房風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)很不夠。
據(jù)了解，類(lèi)似這樣的房產(chǎn)公司破產(chǎn)的案件并不多見(jiàn)，然而，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和最高院對(duì)《擔(dān)保法》的司法解釋?zhuān)诜恳部梢詾樗嗽O(shè)置抵押，這就無(wú)疑給購(gòu)房者增加了風(fēng)險(xiǎn)。如萊興公司就是因?yàn)榈盅簱?dān)保中出現(xiàn)問(wèn)題，資產(chǎn)被廈門(mén)法院強(qiáng)制執(zhí)行而破產(chǎn)。而在破產(chǎn)過(guò)程中，消費(fèi)者的權(quán)益也并沒(méi)有法律上的特殊保護(hù)。因此，一旦房產(chǎn)公司破產(chǎn)，購(gòu)房者的資金就更加覆水難收了。
特約編輯：廣偉
