中國(guó)的房地產(chǎn)不存在整體過(guò)熱和泡沫。
包括加息在內(nèi)的一系列宏觀調(diào)控及市場(chǎng)手段，矛頭不是針對(duì)房地產(chǎn)，而是著眼于全局各行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
有關(guān)“中國(guó)房市是最后的瘋狂”的說(shuō)法，是既不了解產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，也不了解中國(guó)現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策。在住房按揭、購(gòu)房減稅等方面，國(guó)家陸續(xù)增加了政策保障，去年
國(guó)務(wù)院第18號(hào)文更強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱力量。
原建設(shè)部副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎，強(qiáng)烈回?fù)袅嗣绹?guó)某媒體不久前提出的“中國(guó)樓市崩潰論”，同時(shí)指出，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，將有幾個(gè)值得密切關(guān)注的話(huà)題。
破解一：經(jīng)濟(jì)適用房的隱憂(yōu)
楊慎認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)各地大規(guī)模地興建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房不一定是好事。
大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房的面積偏小、位置不好，如果沒(méi)有規(guī)劃地大批量建設(shè)，可能帶來(lái)多方面問(wèn)題，等于在城市中建立了新型的貧民窟，引發(fā)不少“后遺癥”。今天看到這是對(duì)低收入人群的福利，后來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)將累及整個(gè)城市的進(jìn)程，并且造成第二次資源浪費(fèi)。
如何保障低收入人群的居住要求，又不為城市發(fā)展帶來(lái)遺憾，將成為房地產(chǎn)業(yè)思考的一大課題。楊慎的意見(jiàn)是，不僅要持續(xù)發(fā)展房屋交易市場(chǎng)，還要加大力氣培育租賃市場(chǎng)。盡量采用租賃的方式實(shí)現(xiàn)低收入群體的“居者有其屋”,避免形成新的“建筑垃圾”。
破解二：降低房?jī)r(jià)的招數(shù)
房?jī)r(jià)的上漲本身具有不可逆轉(zhuǎn)性。今年前3季度的房?jī)r(jià)上升了17.3%，增幅超過(guò)歷年。這是受到土地、建材價(jià)格增漲，房屋自身質(zhì)量改善、供求旺盛等因素影響的。房?jī)r(jià)的下降，近期內(nèi)不存在條件。根據(jù)4321理論，我國(guó)房?jī)r(jià)目前的購(gòu)成比例為：地價(jià)占40%、建安成本占30%、建筑材料價(jià)格占20%、稅費(fèi)占10%，地價(jià)在房?jī)r(jià)中起主導(dǎo)作用。
可以看到，政府是可以對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理調(diào)控的，但需要有兩個(gè)方面的改變配套進(jìn)行：一是把土地出讓金制度改為土地年稅制，開(kāi)發(fā)商不是一次性交付土地出讓金，而是根據(jù)占地的多少每年交稅；二是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不進(jìn)入房?jī)r(jià)，目前該費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的10-15%，可把這項(xiàng)費(fèi)用從房?jī)r(jià)中剝離，以折舊的方式進(jìn)行計(jì)算。如果這兩項(xiàng)改革同時(shí)執(zhí)行，現(xiàn)行房?jī)r(jià)可降20%-30%左右。
破解三：房產(chǎn)業(yè)持續(xù)前行的趨向
我國(guó)目前的房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)定住宅70年，辦公用房50年，旅游項(xiàng)目40年。到期后，要連同地上建筑一起無(wú)償收回。這種規(guī)定一直有著很大的爭(zhēng)議，有人認(rèn)為此舉有違《憲法》精神，是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的侵犯。楊慎透露，自10月份開(kāi)始，國(guó)家有關(guān)部門(mén)正在討論修改有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)，以解決這一問(wèn)題。
另外，目前政策上有限制，尚不允許在集體土地上開(kāi)發(fā)商品房。但將來(lái)這類(lèi)土地能進(jìn)入商品房市場(chǎng)。除了保證農(nóng)田、耕地不征用，坡度在25度以上的不種糧的田地，以及閑置地可進(jìn)入商品房用地。如今，國(guó)家已在廣東順德、山東等地開(kāi)始小幅試點(diǎn)，通過(guò)實(shí)踐來(lái)探索房地產(chǎn)市場(chǎng)的新發(fā)展方向，農(nóng)村的集體土地有望進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。
重慶晚報(bào) 文/肖玲
特約編輯：倪振強(qiáng)
