10月29日，中國(guó)人民銀行決定上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這也是我國(guó)10年來(lái)首次提高銀行存款利率。
貸款利息提高了，對(duì)于購(gòu)房自住的人來(lái)說(shuō)月供還款金額增加但影響不大，但對(duì)于購(gòu)房投資者而言，受到本次加息影響則相對(duì)較大。首先，目前租賃市場(chǎng)的租金水平普遍比較低，加息顯然會(huì)大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本，這樣
投資回報(bào)率將會(huì)明顯降低。其次，我國(guó)已經(jīng)過(guò)了十余年的降息周期，本次加息有可能意味著新一輪加息周期的開始。投資者對(duì)加息的預(yù)期存在很大的不確定性，如果今后房貸也持續(xù)加息，必將會(huì)進(jìn)一步提高投資成本。以上兩種因素必定會(huì)使得部分房產(chǎn)投資客選擇將手中房屋套現(xiàn)，退出房產(chǎn)投資市場(chǎng)。
對(duì)于這些仍處于按揭階段的房屋，如果進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，首先需要解決“轉(zhuǎn)按揭”的問(wèn)題。目前許多投資者對(duì)按揭貸款買的房屋進(jìn)行“轉(zhuǎn)按揭”出售并不了解，記者采訪了一些京城著名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專家，對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)進(jìn)行了解，為使廣大投資者在辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)中，不再是“千頭萬(wàn)緒，霧里看花”。
什么是“轉(zhuǎn)按揭”？
據(jù)“我愛(ài)我家”金融理財(cái)部總監(jiān)康勝介紹：“轉(zhuǎn)按揭”是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單說(shuō)就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。目前北京二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。
辦理轉(zhuǎn)按揭的基本流程
專家介紹，辦理轉(zhuǎn)按揭的基本流程是買賣雙方首先簽訂買賣合同即《北京市房屋買賣合同》及與中介(擔(dān)保方)簽訂相關(guān)的《委托代理協(xié)議書》。買方所需提交資料：身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買賣合同、收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件)；賣方所需提交資料：購(gòu)房合同，借款合同，購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票，銀行對(duì)賬單及借款憑證，身份證、戶口本復(fù)印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件。
帶齊這些資料，雙方到評(píng)估所對(duì)交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。隨后，買方與銀行指定律師約見，律師對(duì)交易的真實(shí)性，買房人狀況進(jìn)行調(diào)查。此時(shí)，買方需帶證明：身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買賣合同、評(píng)估報(bào)告、收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章；賣方需帶證明：原購(gòu)房合同，借款合同，購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票，銀行對(duì)賬單及借款憑證；身份證、戶口本、賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明。買方簽署銀行相關(guān)資料：二手房抵押貸款借款合同、扣款證明書、保險(xiǎn)單；并且繳納評(píng)估費(fèi)。
在以上基礎(chǔ)工作做完后，律師將買方申請(qǐng)貸款的資料報(bào)送到銀行，得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專用賬戶。中介(擔(dān)保方)替賣方從專用賬戶提取資金，辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。賣方辦理完注銷抵押手續(xù)后，雙方在中介機(jī)構(gòu)陪同下去交易中心過(guò)戶。買方通過(guò)中介付賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。然后，買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，辦理抵押登記。他項(xiàng)權(quán)利證書由銀行收?qǐng)?zhí)，買方取回房產(chǎn)證。
轉(zhuǎn)按揭面臨的風(fēng)險(xiǎn)
有房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更，對(duì)買方來(lái)說(shuō)，其購(gòu)房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要復(fù)雜些，并且轉(zhuǎn)按揭需要考慮賣方的未還清貸款，因此買方應(yīng)該申請(qǐng)多少貸款、可以申請(qǐng)到多少貸款都存在有較大的變數(shù)�；谶@種情況，涉及到轉(zhuǎn)按揭的買賣雙方最好咨詢專業(yè)的中介或者通過(guò)專業(yè)的中介進(jìn)行操作，由專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人為你提供比較合理的轉(zhuǎn)按揭操作方案。
此外，轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于：普通的二手房按揭貸款，銀行一般都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶之后才放貸給賣主以支付買方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于賣方的房屋仍處在抵押期間，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清賣方的第一筆貸款，解除抵押、取得房產(chǎn)證明后，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。因此轉(zhuǎn)按揭涉及的法律關(guān)系非常復(fù)雜，對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都很大。
據(jù)介紹，在轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中容易出現(xiàn)幾種風(fēng)險(xiǎn)。由于賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款后，過(guò)戶無(wú)法正常進(jìn)行�；蛘哔I方的貸款申請(qǐng)難以滿足轉(zhuǎn)按揭中賣方提前還貸資金的需求，從而導(dǎo)致操作受阻。另外，由于買方或提供擔(dān)保的中介資信不夠，銀行拒絕提前放貸，導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭無(wú)法進(jìn)行。中介在得到銀行的貸款后并不及時(shí)為賣方提前還貸、私自占用，甚至卷款潛逃，使買方、賣方承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。交易完成后買方無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。還有就是交易完成后賣方無(wú)法順利拿到剩余房款。(王小霞/文)
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