隨著一、二手樓成交市場(chǎng)比例日漸平均，許多還持著《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的業(yè)主因種種原因，也會(huì)把自己的房屋放到市場(chǎng)上進(jìn)行二手買(mǎi)賣(mài)，那么當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方成交條件符合時(shí)，如何辦理房屋交易手續(xù)呢？這些物業(yè)在進(jìn)行二手交易時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？無(wú)論在交易遞件還是辦理房屋按揭，雙方應(yīng)該注意一些什么情況？當(dāng)中存在著的
種種問(wèn)題，記者通過(guò)走訪(fǎng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士為你一一解答。
二手預(yù)售房買(mǎi)賣(mài)之貸款篇
購(gòu)買(mǎi)只有《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的二手房能申請(qǐng)到公積金貸款嗎？
個(gè)案：上個(gè)月一對(duì)夫婦買(mǎi)了海珠區(qū)某單位，并與業(yè)主簽了約，兩人并向公積金中心申請(qǐng)貸款50萬(wàn)元。近日他們接到通知后便在某按揭機(jī)構(gòu)的工作人員的陪同下到公積金中心辦理公積金按揭事宜，但當(dāng)公積金中心了解到夫婦兩人所買(mǎi)的二手房未出房產(chǎn)證，而只有《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，便要求他們要出具該樓盤(pán)發(fā)展商愿意作反擔(dān)保的證明，否則無(wú)法辦理公積金按揭。由于該夫婦最后未能取得發(fā)展商的反擔(dān)保證明，因此最終無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款。究竟為什么會(huì)這樣呢？
解答：為此，記者采訪(fǎng)了公積金中心的有關(guān)人士，他們表示鑒于風(fēng)險(xiǎn)性的問(wèn)題，所以他們對(duì)于所有購(gòu)買(mǎi)只有《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的二手房的人，如果要申請(qǐng)到公積金按揭，一定要取得該樓盤(pán)的發(fā)展商的反擔(dān)保，否則均不能給予發(fā)放公積金貸款，而且他們一直都是這樣操作的，但可能許多消費(fèi)者并不是很清楚。而匯瀚顧問(wèn)公司有關(guān)人士也表示，在實(shí)際操作過(guò)程中，樓盤(pán)的發(fā)展商絕大多數(shù)都不可能對(duì)第二手買(mǎi)家作出反擔(dān)保，因此購(gòu)買(mǎi)只有《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的二手房的消費(fèi)者基本上都無(wú)法申請(qǐng)到公積金貸款。
已按揭物業(yè)，轉(zhuǎn)按期間月供款由誰(shuí)負(fù)責(zé)？
個(gè)案：姚小姐半年前購(gòu)置白云區(qū)某花園小區(qū)單位，當(dāng)時(shí)選擇按揭付款方式，已繳交首期樓款并于半年前開(kāi)始供款。姚小姐突然收到公司通知，安排其出國(guó)培訓(xùn)兩年。于是姚小姐通過(guò)中介公司出售該花園小區(qū)的單位。在交易過(guò)程中，由于買(mǎi)家鄭小姐同樣選擇按揭付款方式購(gòu)置該單位，需要在銀行辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)按手續(xù)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間等候批核�？蓸I(yè)主為此產(chǎn)生了疑問(wèn)：在此交易期間，每月的供樓費(fèi)用還是需要由業(yè)主姚小姐支付，交易是否會(huì)無(wú)限期延遲，到底還要供多長(zhǎng)時(shí)間呢，買(mǎi)家是否應(yīng)該負(fù)責(zé)支付這筆費(fèi)用？
解答：合富置業(yè)的有關(guān)人士表示，辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)按手續(xù)，常常要3個(gè)月時(shí)間等候批核，因此許多消費(fèi)者對(duì)于這3個(gè)月究竟誰(shuí)供款產(chǎn)生了疑惑。其實(shí)銀行通常做法會(huì)讓業(yè)主預(yù)交3個(gè)月的供款，轉(zhuǎn)名后才正式由買(mǎi)家供樓款。而業(yè)主也不要認(rèn)為自己虧了，因?yàn)殂y行在結(jié)賬時(shí)會(huì)列出詳細(xì)的清單，且會(huì)將這3個(gè)月的供樓款的本金返還給業(yè)主，最多是虧了點(diǎn)利息。
二手預(yù)售房買(mǎi)賣(mài)之費(fèi)用篇
收樓費(fèi)及入住費(fèi)該誰(shuí)繳納？
個(gè)案：兩個(gè)月前，小陳通過(guò)中介公司覓得新港路某樓盤(pán)一套兩房單位，因該物業(yè)還未正式交樓，業(yè)主張先生只是持有該物業(yè)的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》進(jìn)行交易。小陳恐防有詐，特意對(duì)該樓盤(pán)的發(fā)展商的背景及樓盤(pán)的相關(guān)資料都調(diào)查一番，并且在中介公司及張先生的陪同下，參觀了該單位的樣板房，證實(shí)該物業(yè)將會(huì)在兩個(gè)月后交付使用，才放心地簽署了三方合約達(dá)成交易。但小陳本月接到收樓通知的同時(shí)，卻被告知需要繳納包括煤氣管道安裝費(fèi)等1萬(wàn)多元的收樓費(fèi)用，這筆費(fèi)用超出了小陳的預(yù)算。小陳不解，交易時(shí)中介公司及張先生為何都沒(méi)有交代這筆費(fèi)用，到底是怎么回事？
解答：合富置業(yè)的有關(guān)人士認(rèn)為，由于這些預(yù)售房在交易時(shí)往往未交樓，所以收樓及入住費(fèi)由誰(shuí)繳交，成了許多人關(guān)心的問(wèn)題，畢竟涉及到一兩萬(wàn)元的金額。其實(shí)，一般交易時(shí)兩人應(yīng)該協(xié)商好，但由于以后也是新業(yè)主入住使用，所以通常是買(mǎi)家出這筆費(fèi)用。退一步說(shuō)，業(yè)主已經(jīng)收樓了并交齊了相關(guān)款項(xiàng)，但他們?cè)诔鍪鄯孔訒r(shí)也會(huì)相應(yīng)地加在樓價(jià)中，所以作為買(mǎi)家應(yīng)該要把這筆費(fèi)用考慮在自己的購(gòu)房預(yù)算中。
房屋轉(zhuǎn)名費(fèi)該由誰(shuí)付？
個(gè)案：黎先生通過(guò)中介公司出售名下一套三房單位，由于該單位未正式交樓，故未辦理《房產(chǎn)證》。黎先生出具與發(fā)展商簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》辦理交易手續(xù)。當(dāng)黎先生到發(fā)展商處落實(shí)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)名手續(xù)時(shí)，被告知：辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)需支付相關(guān)的轉(zhuǎn)名費(fèi)用。黎先生認(rèn)為，他已出售該物業(yè)，轉(zhuǎn)名費(fèi)應(yīng)由新業(yè)主支付。而買(mǎi)家何先生卻認(rèn)為，在未完成交易手續(xù)前，他還未正式擁有該物業(yè)，這筆轉(zhuǎn)名費(fèi)應(yīng)由舊業(yè)主支付。
解答：對(duì)于只持有《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房預(yù)售合同》的房子在交易時(shí)有其特殊性，即很可能產(chǎn)生一筆要交給發(fā)展商的費(fèi)用。合富置業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士提醒，對(duì)于持有《認(rèn)購(gòu)書(shū)》交易的，只要經(jīng)過(guò)發(fā)展商內(nèi)部即可轉(zhuǎn)名，但在這個(gè)辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)過(guò)程中很可能需支付相關(guān)的轉(zhuǎn)名費(fèi)用給發(fā)展商。有的發(fā)展商不收費(fèi)用，有的收取1000元或3000元或5000元甚至10000元轉(zhuǎn)名費(fèi)。所以在交易時(shí)業(yè)主要問(wèn)清楚，并告知買(mǎi)家，雙方再就費(fèi)用作協(xié)商。對(duì)于房子已經(jīng)監(jiān)證過(guò)的《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》來(lái)說(shuō)，就必須到房管局辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)，同時(shí)必須提供《發(fā)展商同意轉(zhuǎn)讓證明書(shū)》，因此在正常要交納的契稅、印花稅、交易管理費(fèi)等二手交易轉(zhuǎn)名費(fèi)的基礎(chǔ)上，又很可能要支付相關(guān)的費(fèi)用給發(fā)展商，因此業(yè)主也要問(wèn)清楚這筆費(fèi)用是多少，并告知買(mǎi)家，雙方再作協(xié)商。
二手預(yù)售房買(mǎi)賣(mài)之確權(quán)篇
物業(yè)正在辦理確權(quán)怎么辦？
個(gè)案：王先生通過(guò)按揭買(mǎi)了一套二手樓，由于是持預(yù)售合同交易，在辦理抵押登記時(shí)才發(fā)現(xiàn)物業(yè)正在辦理確權(quán)，不能辦理抵押登記，該怎么辦？
解答：億達(dá)按揭公司的專(zhuān)業(yè)人士提醒消費(fèi)者，需要盡快將交易過(guò)戶(hù)后的過(guò)戶(hù)通知和契稅完稅證（發(fā)展聯(lián)）交給發(fā)展商辦理《房產(chǎn)證》。當(dāng)遇到持《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》過(guò)戶(hù)的，通常交易過(guò)戶(hù)進(jìn)行得比較順利，但物業(yè)正在辦理確權(quán)是不能辦理抵押登記的。同時(shí)，一定要在確權(quán)前辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)，否則就要在《房產(chǎn)證》出來(lái)后再辦理轉(zhuǎn)名。另外，當(dāng)業(yè)主是持預(yù)售商品房拍賣(mài)、裁定登記憑證的，一樣可以交易，其交易方法與預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式一樣。
買(mǎi)家如何知道所買(mǎi)的房子是否已經(jīng)確權(quán)？
個(gè)案：買(mǎi)家陳小姐知道確權(quán)階段是無(wú)法轉(zhuǎn)名也無(wú)法辦理抵押登記，所以比較擔(dān)心，她想問(wèn)：究竟如何才能知道自己所買(mǎi)的物業(yè)是否已經(jīng)確權(quán)了？
解答：億達(dá)按揭專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)，最簡(jiǎn)單的方法就是登陸房管局的網(wǎng)站，點(diǎn)擊進(jìn)入“窗口辦文案件查詢(xún)”欄目，有四種情況可以查詢(xún)，其中一、二項(xiàng)就是針對(duì)一手房的。進(jìn)入“商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記查詢(xún)”，輸入合同號(hào)（在合同封面右上方），馬上知道該合同是否“監(jiān)證”，而且頁(yè)面可以顯示該合同所對(duì)應(yīng)的“預(yù)售證號(hào)”，并且顯示該預(yù)售證是否已經(jīng)“確權(quán)”！已確權(quán)的預(yù)售證是不能辦理抵押登記的，但是如需交易過(guò)戶(hù)，只要發(fā)展商肯出“同意轉(zhuǎn)讓證明”，還是可以辦理的。是否抵押可以看合同封面上，有否蓋有“已辦理抵押登記備案”的方形章，有的話(huà)就有抵押。
交樓后出現(xiàn)面積差異問(wèn)題怎么辦？
個(gè)案：林小姐一年前經(jīng)朋友介紹購(gòu)買(mǎi)了業(yè)主李先生的某花園的樓花一套，面積為95平方米左右。發(fā)展商在辦理《房產(chǎn)證》時(shí)卻表示，該物業(yè)的面積為98平方米，比當(dāng)時(shí)圖紙所標(biāo)示的面積超出了3平方米左右，也就是說(shuō)，林小姐要為超出的面積補(bǔ)繳相應(yīng)的樓款方可辦理《房產(chǎn)證》。林小姐認(rèn)為，應(yīng)由原業(yè)主李先生補(bǔ)回差價(jià)。
解答：由于施工原因，面積總會(huì)或多或少出現(xiàn)誤差。合富置業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士表示，房子轉(zhuǎn)名后，一般都應(yīng)是新業(yè)主即買(mǎi)家承擔(dān)這筆費(fèi)用。假如，在一些情況下，兩人可以預(yù)計(jì)到會(huì)出現(xiàn)面積差，并且可以量化為一定金額的話(huà)，那可以?xún)扇诉M(jìn)行協(xié)商如何分擔(dān)這筆費(fèi)用。
特約編輯：倪振強(qiáng)
