相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商借政策的出臺極力推高房價(jià)、極力迷惑民眾進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面以此用最快速度獲得暴利，另一方面又進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫吹破，即使是洪水滔天，對他們也不會有多少影響，因?yàn)殄X早已落袋為安。
房價(jià)是此輪宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)
此一輪的宏觀調(diào)控，盡管從政府公布的數(shù)據(jù)來說，成
績不小，但真正有調(diào)控的房價(jià)則繼續(xù)攀升，而且達(dá)到近年來少有的高度。我多次撰文指出，此一輪宏觀調(diào)控，房價(jià)的升降是此輪宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。如果房價(jià)依然迅猛上漲，那么此輪宏觀調(diào)控的績效如何是相當(dāng)令人質(zhì)疑的。因?yàn)榻衲晖顿Y過熱、經(jīng)濟(jì)過熱的根源就在于房地產(chǎn)投資過熱，就在于房價(jià)不斷攀升。房價(jià)一上漲豈能不拉動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大投資呢？
因此，房價(jià)迅猛上漲，必然會引起中央高層密切關(guān)注，否則此一輪的宏觀調(diào)控就可能前功盡棄。于是，不僅相關(guān)的部門立即派出調(diào)查組，寫出洋洋萬言的報(bào)告，而且一些開發(fā)商頻頻在媒體發(fā)表言論，都試圖描繪出房價(jià)上漲的原因。
他們尋找出的國內(nèi)房價(jià)上漲之原因，無論是“社會普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期”，還是“由于推行經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，導(dǎo)致地價(jià)上漲，從而抬高房價(jià)”。這些言論或是模糊不清，或是混淆視聽。尤其后者，有開發(fā)商更是利用其媒體的話語權(quán)，極力地混淆視聽，迷惑民眾。近一年來國內(nèi)房價(jià)的迅猛上漲是地價(jià)上漲導(dǎo)致的嗎？特別是“8.31”土地政策出臺所導(dǎo)致的嗎？我想非也。
誰是房價(jià)上漲的禍根
很簡單，為什么這幾年來開發(fā)商總是會對政府出臺關(guān)于房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及房地產(chǎn)市場化的政策大力抨擊呢？去年央行出臺的121文件、今年協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的“8.31”大限等，政府的每一次文件出臺，只要對其不利，他們就會極力抵制與抨擊。去年的121文件后，不少房地產(chǎn)商更是得志猖狂，極力通過種種方式合謀推高房價(jià)。當(dāng)“8.31”大限出臺有礙于他們的既得利益時(shí)，就立即出來反擊。
對于中國的房地產(chǎn)來說，市場化是必由之路。如果土地不以招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行，國內(nèi)的土地如何來定價(jià)、如何來保證國內(nèi)土地交易的陽光化？“8.31”大限之前，由于大量的土地都是通過暗箱式協(xié)議轉(zhuǎn)讓進(jìn)行，那些靠近權(quán)力的人以此方式輕易地掠奪了大量國家財(cái)富，造就一批又一批國內(nèi)富豪。試想，一旦這種特權(quán)被剝奪，一旦那些房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會財(cái)富的路被設(shè)上障礙，他們會高興嗎？他們不會高興，而且還會用混淆視聽的理由來迷惑民眾，如極力宣揚(yáng)什么“高地價(jià)是此一輪房價(jià)高漲禍根”等。
地價(jià)與房價(jià)，孰因孰果？
毫無疑問，地價(jià)與房價(jià)，孰因孰果不是顯而易見的事情嗎？首先，“8.31”大限的政策不是剛剛才實(shí)行嗎？那么目前房地產(chǎn)商正在開發(fā)的土地有多少是在這項(xiàng)政策推行后獲得的呢？就比如北京，“8.31”大限之后曾有過土地交易，但市場反應(yīng)冷靜，根本就很少人進(jìn)入市場。可以說，目前房地產(chǎn)商開發(fā)的土地基本上是在“8.31”大限之前獲得的。據(jù)有關(guān)資料，在去年的8個(gè)月里，北京市就有近1．1億平方米在這個(gè)時(shí)間內(nèi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而這些土地相當(dāng)于北京市前10年房地產(chǎn)使用土地的總和。也就是說，一些房地產(chǎn)商在獲得廉價(jià)的土地后，希望通過造勢的方式來轉(zhuǎn)移民眾的視線、推高房價(jià)，以便謀取暴利。
其次，土地價(jià)格對房價(jià)的影響有一個(gè)相當(dāng)長的滯后期。新的土地交易政策剛一推出就以成本的方式影響現(xiàn)行房價(jià)的說法根本沒有一點(diǎn)市場邏輯。要問一下這些開發(fā)商，現(xiàn)在或今年出臺的樓盤，哪一個(gè)樓盤的土地是新政策出臺后購買的？這些建筑樓盤所使用的土地都是在一年或幾年前早就協(xié)議轉(zhuǎn)讓好了的，如果按照以前土地所轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，那么今年房價(jià)成本又會增加到哪去呢？今年迅猛上漲的房價(jià)基本上是指已銷售過的房子之價(jià)格，而銷售過的房子價(jià)格在先，新的土地交易政策在后，即使此后的土地價(jià)格最高，土地成本為房屋生產(chǎn)最重要的因素，但后來的土地價(jià)格如何來影響已經(jīng)銷售過房屋的價(jià)格呢？實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)商只不過希望借助于政府政策的出臺來哄抬房價(jià)，來改變民眾購房之預(yù)期。
再次，地價(jià)對房價(jià)的影響有一個(gè)相當(dāng)長的滯后期。即使地價(jià)的上漲對房價(jià)影響較大也會是一年以后的事情。面對目前的房地產(chǎn)泡沫，今日地價(jià)急升，日后民眾是否有足夠承接能力是相當(dāng)不確定的，房地產(chǎn)泡沫隨時(shí)都有可能由此而破滅。房地產(chǎn)商借政策的出臺極力推高房價(jià)、極力迷惑民眾進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面以此用最快速度獲得暴利，另一方面又進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫。到那時(shí)，即使是洪水滔天，對他們不會有多少影響，因?yàn)殄X早已落袋為安。
總之，地價(jià)與房價(jià)，孰因孰果，答案十分明顯，民眾絕不可讓一些假象所迷惑。
作者為中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任
特約編輯：舒薇霓
