新一輪對(duì)信托業(yè)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，主要是防范因信托投資帶動(dòng)房地產(chǎn)投資過(guò)熱
本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 齊心
種種跡象表明，銀監(jiān)會(huì)新一輪的監(jiān)管正瞄向愈演愈熱的信托業(yè)，尤其是房地產(chǎn)信托。
9月16日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)非銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部主任(簡(jiǎn)稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)非銀司)高傳捷說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)正在抓緊起草房地產(chǎn)
信托方面的管理規(guī)定。
9月初，北京銀監(jiān)局向轄內(nèi)信托投資公司下發(fā)了有關(guān)防范房地產(chǎn)信托項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)的八項(xiàng)政策指引。
7月7日，銀監(jiān)會(huì)公布《信托投資公司信息披露管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，并公開(kāi)征求意見(jiàn)。
其實(shí)，早在今春合肥舉行的“2004年信托公司投資年會(huì)”上，銀監(jiān)會(huì)的高管人士就已向眾多信托業(yè)的老總打了一劑“預(yù)防針”，就各信托公司對(duì)房地產(chǎn)等一些行業(yè)的過(guò)熱投資提出警告。
剛剛走出陰霾的中國(guó)信托業(yè)稱(chēng)這輪整肅為“第六次整改”。
房地產(chǎn)信托“受惠”121號(hào)文件
2003年6月出臺(tái)的央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的“121號(hào)文件”，收緊了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到個(gè)人消費(fèi)的各項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)。長(zhǎng)期依賴(lài)銀行貸款的大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，紛紛鬧起了“錢(qián)荒”。
有資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的80%至90%的資金來(lái)源于銀行，融資渠道單一，信托業(yè)并未受到廣泛關(guān)注。但是，帶給房地產(chǎn)業(yè)冬天的121號(hào)文件，卻為信托業(yè)吹來(lái)了一股春風(fēng)。融資乏術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)信托項(xiàng)目解決資金饑渴。一時(shí)間，眾多信托計(jì)劃紛紛上馬，信托業(yè)出現(xiàn)了難得的供求兩旺局面。
據(jù)有關(guān)資料，僅2003年第四季度發(fā)行的房地產(chǎn)類(lèi)信托項(xiàng)目共37個(gè)，募集資金共35億元，占該季度信托總數(shù)量、總金額的42.5%、40.4%。而從2002年7月到2003年6月121號(hào)文件出臺(tái)之前的一年中，信托公司僅發(fā)放房地產(chǎn)類(lèi)信托20個(gè)，占全部信托總數(shù)的不足25%。另?yè)?jù)信托業(yè)2004年第一季度報(bào)告顯示，該季度房地產(chǎn)信托項(xiàng)目有29個(gè)，共募集32.41億元，其資金比重達(dá)到49.7%。同時(shí)，又有50多家信托公司重新注冊(cè)登記。房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展之勢(shì)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“井噴”。
但是，在市場(chǎng)一片繁榮的形勢(shì)下，今年初監(jiān)管部門(mén)通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在重新登記的信托公司中，約1／3的公司存在問(wèn)題，即在過(guò)去兩年的發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)新增壞賬比例過(guò)高和不規(guī)范運(yùn)作的現(xiàn)象。管理層為此停止了信托公司的重新登記工作。
銀監(jiān)會(huì)及各地銀監(jiān)局隨后對(duì)信托公司加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的過(guò)熱投資發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)控制警告，并加快《房地產(chǎn)信托專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》的起草。
外熱內(nèi)冷
一信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪對(duì)信托業(yè)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，主要是防范因信托投資帶動(dòng)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，而這顯然與目前的宏觀(guān)調(diào)控背道而馳。
這位人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托絕大部分為資金信托，缺乏財(cái)產(chǎn)信托項(xiàng)目。這與美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托很不相同。
他進(jìn)一步解釋?zhuān)?cái)產(chǎn)信托一般是委托人將現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，如房產(chǎn)、股權(quán)、信貸資產(chǎn)、路橋、工業(yè)森林、加油站收益等信托給信托公司，再由信托公司向投資者轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益。資金信托系投資者直接將資金信托給信托公司，由信托公司投入到某一項(xiàng)目的信托產(chǎn)品。
通常的情況是，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)要低于資金信托風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥顿Y者投資的財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品有真實(shí)可靠的資產(chǎn)作支撐，且有優(yōu)先信托權(quán)益和剩余(或次級(jí))信托權(quán)益，這是一般資金信托產(chǎn)品所不具備的。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，每個(gè)集合資金信托合同不得超過(guò)200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元。
頗令人玩味的是，北京銀監(jiān)局近日下發(fā)的防范房地產(chǎn)信托項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)的八項(xiàng)政策指引中，明確提出財(cái)產(chǎn)信托的合同總份數(shù)不超過(guò)200份。這給財(cái)產(chǎn)信托原來(lái)未加限制的合同總份數(shù)加了頂“帽子”。
信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限制合同的總份數(shù)并不能從根本上規(guī)避信托風(fēng)險(xiǎn)，而且200份的數(shù)量太過(guò)官式，沒(méi)有什么科學(xué)依據(jù)，反而提高了投資者的門(mén)檻，很多普通投資者被拒之門(mén)外，影響整個(gè)房地產(chǎn)信托資金的規(guī)模。
海通證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，信托現(xiàn)在雖然很熱，但并沒(méi)有成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，因?yàn)橥ㄟ^(guò)信托融資的費(fèi)用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢(shì)下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地體現(xiàn)為“過(guò)橋貸款”的性質(zhì)。對(duì)于某些自有資金不足，項(xiàng)目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)并達(dá)到銀行貸款的條件，開(kāi)發(fā)商就會(huì)改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。
風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)信托剛剛興起，很多投資者對(duì)信托項(xiàng)目根本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
目前市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至3年，預(yù)期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達(dá)8%，而銀行人民幣存款利率3年期為2.52%，兩年期只有2.25%；3年期國(guó)債年利率也只在2.3%左右。
但是高收益的同時(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者則可能虧損嚴(yán)重。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒(méi)有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的“實(shí)際收益率”。銀監(jiān)會(huì)在這輪監(jiān)管中，對(duì)信托公司的信息披露加以規(guī)定，防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時(shí)夸張不實(shí)的宣傳誤導(dǎo)投資者。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新一輪監(jiān)管，銀監(jiān)會(huì)將會(huì)制訂一些措施來(lái)降低信托企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)涉及業(yè)務(wù)范圍、盈利模式等等，畢竟信托是一種很個(gè)性化的金融產(chǎn)品，監(jiān)管部門(mén)也怕“一管就死”。比如，對(duì)信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查；信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等等
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