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張維倫曾經(jīng)說過，在專業(yè)分工越趨細(xì)化的行業(yè)環(huán)境之下，奧園試圖做專業(yè)化分工后的系統(tǒng)集成商、城市運(yùn)營商。但行業(yè)大環(huán)境未及成熟，國家宏觀調(diào)控就急急而下，資金、土地仿佛一場夢魘，惡魔隨時(shí)降臨。在看客眼里，房地產(chǎn)絕對是個(gè)好玩又刺激的行業(yè)。
奧園裁員事件背后的資金鏈問題，帶給業(yè)界的反思，不僅
是資本運(yùn)作的失誤，還有市場開拓環(huán)節(jié)中的決策層人員素質(zhì)以及企業(yè)自我調(diào)節(jié)的手段。奧園如何邁出下一步？
廣東奧園集團(tuán)有限公司（以下簡稱“奧園”）大幅裁員事件及其背后的資金、土地等危機(jī)，在宏觀調(diào)控背景下，顯得格外觸目。
40，60？
奧園裁員事件曝光，6月初剛從武漢調(diào)回廣州總部的張維倫，就被推到了風(fēng)口浪尖。剛在武漢處理完萬鴻集團(tuán)（600681）（原名誠成文化）轉(zhuǎn)手事務(wù)，現(xiàn)已回奧園集團(tuán)有限公司任董事、常務(wù)副總裁，主管集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的張維倫，7月13日接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪，首度就裁員事件作出回應(yīng)。
張維倫急于澄清的是，外界傳聞奧園“裁員75％”、“150多人”。
“怎么可能？奧園集團(tuán)包括后勤及子公司，總?cè)藬?shù)近1000人，但集團(tuán)廣州總部只有150多人左右，此次合并減員所涉及的僅僅是集團(tuán)總部和奧園置業(yè)（廣東奧園置業(yè)有限公司）。”他直言，裁員人數(shù)只有40多人，而被“裁”的員工以中層管理人員、工程師和辦公室文員為主，其中包括各個(gè)營運(yùn)中心總監(jiān)助理2人，工程師20多人，其余的均為文員。張強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)于5月底決定完成奧園置業(yè)與集團(tuán)的對接之后，6月初就在集團(tuán)內(nèi)展開了一次崗位考試，考核的內(nèi)容包括奧園集團(tuán)基本常識(shí)、專業(yè)知識(shí)以及管理基本理論等，其實(shí)員工已經(jīng)有一定心理準(zhǔn)備。張給出的表面原因是，恰好6月30日大部分員工的合約到期，于是就有一些員工沒有獲得續(xù)約的機(jī)會(huì)。
“這完全是集團(tuán)內(nèi)部機(jī)構(gòu)重組的一個(gè)部署。員工們也經(jīng)歷了一個(gè)月的心理準(zhǔn)備，不存在‘突發(fā)事件’一說�！睆埦S倫表示，之前集團(tuán)高層沒有專門就“裁員”一事開會(huì)表決，一直都是討論架構(gòu)重組的事。而集團(tuán)架構(gòu)重組，意味著機(jī)構(gòu)合并之后會(huì)有部分盈余人員需要離職，而這同時(shí)也是奧園集團(tuán)邁向公司集權(quán)管理的第二步。那么第一步在何時(shí)完成，促使奧園內(nèi)部調(diào)整的主因是什么？
時(shí)間回溯至2002年。
張維倫回憶，隨著奧園集團(tuán)在2002年深圳住交會(huì)期間正式對外宣布展開“奧龍計(jì)劃”，一個(gè)集團(tuán)架構(gòu)重組、集權(quán)管理的計(jì)劃也隨之開始醞釀。2003年春節(jié)，集團(tuán)開始了第一步調(diào)整，將旗下5個(gè)項(xiàng)目公司合并，成立廣東奧園置業(yè)有限公司（簡稱奧園置業(yè)），“我調(diào)去武漢接管萬鴻集團(tuán)（600681）之前，就兼任廣奧、番奧、南奧、南沙奧園、天鹿湖奧園等5個(gè)奧園的總裁”。其時(shí)，奧園置業(yè)由何敏予主管。直至今天，集團(tuán)部署第二步戰(zhàn)略計(jì)劃，將奧園置業(yè)收回集團(tuán)直接管理，仍由何敏予主管，但是業(yè)務(wù)性質(zhì)卻轉(zhuǎn)為了品牌輸出和托管業(yè)務(wù)。集團(tuán)高層人員一直比較穩(wěn)定，這次稍作調(diào)整，董事局副主席游文慶負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目、資本運(yùn)營；集團(tuán)副總裁兼任品牌管理委員會(huì)秘書長；副總裁鄭健軍主管集團(tuán)財(cái)務(wù)，總裁助理喻曉根負(fù)責(zé)資金。
至此，奧園集團(tuán)完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)二級公司與集團(tuán)的對接，保留廣東奧園物業(yè)總公司，負(fù)責(zé)奧園旗下物業(yè)管理以及物業(yè)品牌輸出，另外還有三家控股子公司，共同開拓品牌輸出與托管業(yè)務(wù)。除了上述的奧園置業(yè)，還有方志華掌舵的奧園復(fù)合地產(chǎn)有限公司、胡大為主管的廣東奧林匹克置業(yè)投資有限公司。張透露，這三家以品牌輸出和托管業(yè)務(wù)為主的子公司均走上了自負(fù)盈虧的軌道。目前這三家子公司的業(yè)務(wù)盈利僅僅占公司資金回籠的10％，而作為奧龍計(jì)劃的重要部分，品牌輸出和托管業(yè)務(wù)將成為奧園集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的另一張羽翼。
掀開資金、土地的蓋子
實(shí)際上，本報(bào)記者從另一名在職的集團(tuán)人員處獲悉，目前總部還有90多人，照此推算，裁員人數(shù)應(yīng)為60多人，此版本與裁員事件之前離職的一位人士提供的數(shù)據(jù)一致。而據(jù)側(cè)面了解，奧園本不屬于機(jī)構(gòu)臃腫類型，此次一再“瘦身”，與奧園擴(kuò)張步伐的延緩有相當(dāng)關(guān)聯(lián)。
奧園擴(kuò)張步伐延緩從何說起？
據(jù)營銷中心總監(jiān)陳廣鴻介紹，除原有的廣奧、番奧、南奧，2003年，奧園投入開發(fā)的項(xiàng)目有4個(gè)，包括佛山奧園、南沙奧園、順德奧園華庭、閘坡奧園；今年開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目是大崗?qiáng)W園和美的奧園；天麓湖奧園早已立項(xiàng)，一直在做前期規(guī)劃。
這兩年來的集中開發(fā)，資金從何而來？“所有開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)都是靠銷售回款。”張維倫回答得很干脆，他透露，目前奧園總資產(chǎn)額大約有13億～14億元，總負(fù)債額大約4億元。集團(tuán)主要的資金回籠就是南奧，該盤自2001年開盤以來，基本上每年保持15萬～20萬平方米的開發(fā)量，按成本4000元／平方米匡算，銷售回款可達(dá)6億元／年。2003年南奧銷售13萬平方米，大約6億元，今年上半年銷售近7萬平方米，大約3億元回款。其它盈利的項(xiàng)目還有番奧、佛奧，而品牌輸出和托管的項(xiàng)目，一般按月收取管理費(fèi)。
但目前看來，資金回籠的主角——南奧僅剩幾十套房子，新貨還在開發(fā)中；另一在建的只有南沙項(xiàng)目。
奧園集團(tuán)要邁開新的擴(kuò)張步子，當(dāng)然需要巨額資金的投入，在國家宏觀調(diào)控、銀行信貸緊縮、開發(fā)商自有資金提高至35％的背景下，奧園的資金鏈?zhǔn)艿搅藝?yán)酷拷問。也正是這一背景，更凸顯了奧園裁員風(fēng)波在業(yè)內(nèi)的影響。而奧園“裁員危機(jī)”，多少意味著其擴(kuò)張步伐不得不稍加減緩。宏觀因素與微觀因素的雙重壓力，以及奧園資本運(yùn)作上的決策性失誤所帶來的滯后作用，正一步步顯現(xiàn)。
據(jù)悉，南沙項(xiàng)目的投入至今已經(jīng)過億元，加上其它項(xiàng)目的集中開發(fā)，奧園資金流難免受外界質(zhì)疑，而隨著南奧接近尾聲，奧園的土地儲(chǔ)備也開始進(jìn)入業(yè)界視線。張維倫介紹，目前除了南沙1000畝已經(jīng)拿證的土地之外，番奧還有100畝，南奧剩300畝，廣奧奧園大廈總建面積50000平方米，另外就是天麓湖奧園占地315畝，大崗?qiáng)W園占地20000多平方米。此外，品牌輸出項(xiàng)目還有佛山奧園、美的奧園。其實(shí)，在全國開發(fā)商都蜂擁至二線城市搶地盤的趨勢下，奧園似乎沒有打開局面，除了南沙城市運(yùn)營項(xiàng)目以外，其余都是小型項(xiàng)目。據(jù)了解，去年年中，奧園本計(jì)劃拿下整個(gè)大崗鎮(zhèn)的城市運(yùn)營項(xiàng)目，但7月份上市公司問題暴露之后，該計(jì)劃不得已擱淺。
業(yè)內(nèi)一位不愿透露姓名的資深人士對記者分析，坊間對于奧園的各種猜測，都是源于對其資金問題的關(guān)注。沒錯(cuò)，40多人或60多人，只代表一個(gè)數(shù)字，它所能說明的，就是，目前奧園的人員多了，從被裁員的職務(wù)以工程師為主來看，原來計(jì)劃用于開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的“儲(chǔ)備”人員現(xiàn)在用不上了，只需要開發(fā)少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目的人員。實(shí)際上，如果資金不到位，奧園下半年計(jì)劃啟動(dòng)的上述各項(xiàng)目，均有擱淺的危險(xiǎn)。
破局之難
張維倫對本報(bào)記者說：“我原是上市公司的主管，今年3月份，上市公司轉(zhuǎn)手通過證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，而一系列交接工作又拖到了5月份，6月初我已經(jīng)調(diào)回來了，說明奧園已經(jīng)徹底從上市公司退出�！彼寡裕鲜泄镜馁I進(jìn)賣出，沒有獲利。
張說，經(jīng)此一役，對于上市公司的運(yùn)作已經(jīng)相當(dāng)熟悉了，就當(dāng)作資本運(yùn)作上的一次經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。據(jù)內(nèi)部員工透露，此次的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)目也就“幾百萬”元。而資深人士則尖銳地指出，任何進(jìn)入過股票市場的人都知道，單是股票交易，都是幾百萬元的資金流動(dòng)，何況一個(gè)市值幾千萬元負(fù)債4個(gè)多億的上市公司？
入主萬鴻集團(tuán)（600681），對于奧園來說，是一次徹底的決策失誤。然而，奧園似乎無意進(jìn)入調(diào)整期，盡管此后一連串品牌輸出和項(xiàng)目托管業(yè)務(wù)的擴(kuò)張動(dòng)作也接連出現(xiàn)“折翼”之險(xiǎn)。按張所說，每個(gè)托管項(xiàng)目的管理費(fèi)是50元／平方米／月，那么這一塊的利潤額，相對于奧園開發(fā)項(xiàng)目的支出，只是杯水車薪。據(jù)了解，在托管項(xiàng)目中，奧園一般都是以一個(gè)3～4人的小組進(jìn)駐項(xiàng)目的方式進(jìn)行，“沒有一個(gè)完整的團(tuán)隊(duì)去控制現(xiàn)場，其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)品牌輸出過程中的一些設(shè)想�！辟Y深人士如是說。
張維倫表示，過去通過萬鴻集團(tuán)（600681）與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建立的一些合作正在逐漸淡出，而對于仍在武漢負(fù)責(zé)項(xiàng)目托管的梁東昭，“我們馬上就要調(diào)他回來了�！睆埻嘎�。
而此時(shí)，遠(yuǎn)在湖北鄂州的梁東昭，正忙于案頭幾份新托管項(xiàng)目的合同跟進(jìn)�！艾F(xiàn)在跟進(jìn)的項(xiàng)目，是一個(gè)占地600畝的別墅盤，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為3年�！�
梁于2003年11月份到達(dá)武漢，任萬鴻集團(tuán)（600681）旗下武漢奧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（現(xiàn)更名為長印房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）總經(jīng)理，據(jù)他介紹，公司除了接管項(xiàng)目，還為湖北某房地產(chǎn)公司做業(yè)務(wù)顧問。目前在操作的，都是以前接下的項(xiàng)目。
奧園通過萬鴻集團(tuán)（600681）旗下地產(chǎn)公司，在湖北和重慶接管了幾個(gè)項(xiàng)目，可惜大都無疾而終。據(jù)了解，重慶曾經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目，一為重慶時(shí)光，一為重慶報(bào)業(yè)大廈。前者占地100畝左右，位于市中心。2003年初，梁東昭任項(xiàng)目總經(jīng)理，他帶隊(duì)將該項(xiàng)目重新定位、規(guī)劃，調(diào)整了開發(fā)思路，在反映民風(fēng)、民貌的同時(shí)，將之規(guī)劃成由商務(wù)別墅、酒店、辦公樓等組成的一個(gè)盈利空間較大的項(xiàng)目。然而，去年底，重慶市政府有一條規(guī)劃中的隧道要經(jīng)過此項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，奧園也因此暫停托管業(yè)務(wù)。重慶報(bào)業(yè)大廈原為重慶報(bào)業(yè)集團(tuán)與奧園的合作項(xiàng)目，奧園也于前期投入了一部分啟動(dòng)資金，但后因合作方承諾有變，涉及到土地啟動(dòng)成本增加，考慮到開發(fā)利潤，奧園只有抽身而出。
梁東昭隨即于11月份轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢。而在廣州總部的另外三家子公司，方志華帶隊(duì)接管東莞星河傳說、閘坡奧園，胡大為負(fù)責(zé)佛山奧園、美的奧園。其實(shí)，這幾個(gè)以“奧園”冠名的品牌輸出項(xiàng)目，奧園自身均有投資，因此利潤率不算高。
資深人士認(rèn)為，奧園在品牌運(yùn)作和具體項(xiàng)目營銷上是沒有大問題的，土地的情況以目前奧園的開發(fā)速度看來，也沒有到達(dá)“告急”的地步，而為其擴(kuò)張帶來重創(chuàng)的，就是資金。奧園的資金危機(jī)來由有二，一是曾經(jīng)在某個(gè)項(xiàng)目上投資失利，內(nèi)部人員透露，該次投資令?yuàn)W園虧了至少1個(gè)多億；二是上市公司的虧損，這個(gè)數(shù)目也許對于外人來說永遠(yuǎn)是個(gè)謎，但謎底，終有揭開的一天。
奧園能否承受這筆巨額損失帶來的內(nèi)耗，通過自我調(diào)整，尋找投資方或合作伙伴，跨過資金這道檻，關(guān)鍵也在于其不為人知的負(fù)債情況背后，資本市場充滿的各種變數(shù)。
(作者：穎民 )
特約編輯:振強(qiáng)
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